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Vorsorgewohnung - Steuer, Bindung und Kosten

Vorsteuerabzug und seine neue 2-Millionen-Grenze, 20 Jahre Berichtigung, Liebhaberei nach 25 Jahren, ImmoESt und Nebenkosten. Stand August 2026.

Stand: 23. August 2026 14 Min. Lesezeit

Das steuerliche Kernargument der Vorsorgewohnung ist der Vorsteuerabzug: Wer vermietet, bekommt die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis zurück. Seit 1. Jänner 2026 hat dieses Argument eine Obergrenze. Wer ein Objekt nach dem 31. Dezember 2025 anschafft und dafür samt Sanierung über fünf Jahre mehr als 2 Millionen Euro aufwendet, dessen Vermietung ist unecht befreit - und der Vorsteuerabzug damit ausgeschlossen, ohne Möglichkeit, darauf zu verzichten.

Für die typische Eigentumswohnung ändert das nichts. Es zeigt aber, worauf dieses Modell gebaut ist: nicht auf einen festen Vorteil, sondern auf ein Bündel steuerlicher Regeln, von denen 2024, 2025 und 2026 jeweils mindestens eine geändert wurde.

Was eine Vorsorgewohnung rechtlich ist

Es gibt keine. Kein Gesetz kennt den Begriff, und dasselbe gilt für das Synonym Anlegerwohnung. Was existiert, ist eine vermietete Eigentumswohnung im Privatvermögen - und die Summe der Regeln, die dafür gelten.

Umsatzsteuerlich werden Sie damit Unternehmer. Paragraph 2 Abs. 1 UStG verlangt dafür wenig: „Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird.” Eine dauerhafte Vermietung erfüllt das.

Ertragsteuerlich erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Beide Ebenen laufen nebeneinander und können auseinanderfallen: Eine Vermietung kann ertragsteuerlich Liebhaberei sein und deshalb auch umsatzsteuerlich ihre Wirkung verlieren.

Der Vorsteuerabzug und seine neue Grenze

Zuerst die Vorfrage, die selten gestellt wird: Warum steckt im Kaufpreis überhaupt Umsatzsteuer? Der Verkauf eines Grundstücks ist nach Paragraph 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG unecht befreit. Ein Bauträger, der an einen vermietenden Käufer verkauft, verzichtet aber regelmäßig nach Paragraph 6 Abs. 2 UStG auf diese Befreiung und stellt die Umsatzsteuer in Rechnung - genau deshalb gibt es beim Käufer eine Vorsteuer, die er sich holen kann. Betroffen ist dabei im Regelfall nur der Gebäudeanteil.

Auf der anderen Seite ist die Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerpflichtig, und zwar mit 10 Prozent nach Paragraph 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG. Das ist die zweite Voraussetzung: Nur wer steuerpflichtige Umsätze erzielt, kann Vorsteuer geltend machen.

Ein häufiges Missverständnis betrifft den Weg dorthin. Für die Vermietung von Wohnraum brauchen Sie keine Option zur Steuerpflicht - sie ist von der Grundstücksbefreiung ausdrücklich ausgenommen und damit kraft Gesetzes steuerpflichtig. Die Option nach Paragraph 6 Abs. 2 UStG spielt an anderer Stelle eine Rolle: bei der Geschäftsraummiete, bei der Grundstückslieferung und, wie unten gezeigt, beim Verkauf.

Was Sie tatsächlich brauchen, ist der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung. Deren Grenze liegt seit 1. Jänner 2025 bei 55.000 Euro statt zuvor 35.000 Euro, und sie wird nun am Vorjahr und am laufenden Jahr gemessen; ein Überschreiten um bis zu zehn Prozent ist bis zum Jahresende unschädlich. Wer darunter bleibt und nicht verzichtet, hat keine steuerpflichtigen Umsätze und damit keinen Vorsteuerabzug. Der Verzicht bindet nach Paragraph 6 Abs. 3 UStG mindestens fünf Kalenderjahre - und die Rückkehr in die Befreiung danach löst ihrerseits eine Vorsteuerberichtigung aus.

Die 2-Millionen-Grenze seit 2026

Mit dem Budgetbegleitgesetz, BGBl. I Nr. 98/2025, wurde Paragraph 6 Abs. 1 Z 16 UStG neu gefasst. Nicht befreit ist seither die Wohnraumvermietung nur noch, „sofern kein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke vorliegt”.

Ein solches liegt vor, wenn Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen innerhalb von fünf Jahren mehr als 2.000.000 Euro betragen, gerechnet ab Anschaffung oder Beginn der Herstellung. Es geht also nicht allein um den Kaufpreis: Eine Wohnung für 1,7 Millionen Euro kann durch eine spätere Großsanierung in die Grenze hineinwachsen. Bei Objekten mit mehreren Mietgegenständen, etwa einem Zinshaus, ist auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen.

Die Rechtsfolge ist hart: unechte Befreiung, also kein Vorsteuerabzug. Und anders als sonst im Umsatzsteuerrecht gibt es keinen Ausweg - der Verzicht auf die Befreiung ist für diese Objekte ausdrücklich ausgeschlossen.

Anwendbar ist die Regel nach Paragraph 28 Abs. 68 UStG auf Umsätze nach dem 31.12.2025, und zwar nur, wenn das Objekt nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft oder hergestellt wurde. Bestandsobjekte bleiben außen vor - das ist die Entwarnung für alle, die vorher gekauft haben.

Die Bindung: 20 Jahre Vorsteuerberichtigung

Die Vorsteuer ist kein Geschenk, sondern ein Vorschuss auf zwei Jahrzehnte Vermietung. Paragraph 12 Abs. 10 UStG regelt, was passiert, wenn sich die Verhältnisse ändern.

Der Normtext nennt für Grundstücke einen Zeitraum von neunzehn Kalenderjahren nach dem Jahr der erstmaligen Verwendung. Zusammen mit diesem Jahr ergibt das zwanzig, weshalb je Jahr der Änderung ein Zwanzigstel der Vorsteuer zurückzuzahlen ist. Die verbreitete Angabe „20 Jahre” ist als Rechenergebnis richtig, als Zitat des Gesetzes falsch.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen:

Beim Verkauf wird alles auf einmal fällig. Das Gesetz ordnet an, dass „im Falle der Lieferung die Berichtigung für den restlichen Berichtigungszeitraum spätestens in der letzten Voranmeldung des Veranlagungszeitraumes vorzunehmen” ist, in dem die Lieferung erfolgte. Wer im neunten Jahr der Verwendung verkauft, zahlt die zwölf noch offenen Zwanzigstel in einem Zug zurück - nicht verteilt über die Restjahre.

Auch die Eigennutzung löst die Berichtigung aus. Paragraph 12 Abs. 12 UStG erstreckt die Regel ausdrücklich auf Gegenstände außerhalb eines Betriebsvermögens.

Für Altfälle gilt anderes: Wurde das Objekt vor dem 1. April 2012 erstmals verwendet oder wurde der Mietvertrag über die Wohnraumvermietung vor diesem Datum abgeschlossen, bleibt es bei zehn Jahren und einem Zehntel je Jahr. Für nachträgliche Herstellungskosten und Großreparaturen laufen jeweils eigene Berichtigungszeiträume.

Der Ausweg beim Verkauf

Warum die Berichtigung beim Verkauf überhaupt greift, hat einen einfachen Grund: Die Grundstückslieferung ist nach Paragraph 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG unecht befreit. Der Verkauf ist damit ein Umsatz ohne Vorsteuerabzugsrecht, und die Verhältnisse haben sich geändert.

Genau hier greift Paragraph 6 Abs. 2 UStG. Verkaufen Sie an jemanden, der die Wohnung selbst nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen - also etwa an den nächsten Vermieter -, kann zur Steuerpflicht optiert werden. Dann bleibt die Kette der steuerpflichtigen Umsätze ungebrochen, und die Berichtigung entfällt.

Das ist die praktisch wichtigste Gestaltungsfrage des ganzen Modells, und sie entscheidet sich im Kaufvertrag, nicht danach.

Ertragsteuerlich federt eine trotzdem anfallende Berichtigung ein Stück weit ab. Nach Paragraph 30 Abs. 3 EStG vermindern Minderbeträge aus der Vorsteuerberichtigung, die bei der Veräußerung entstehen, die Einkünfte aus dem Verkauf.

Liebhaberei: 25 Jahre für den Gesamtüberschuss

Wenn eine Vermietung dauerhaft Verluste schreibt, erkennt das Steuerrecht sie nicht als Einkunftsquelle an. Die Liebhabereiverordnung nennt die Vermietung von Eigentumswohnungen ausdrücklich als Fall, in dem Liebhaberei bei Verlusten anzunehmen ist - die Vermutung spricht also gegen den Vermieter.

Widerlegt wird sie über eine Prognoserechnung, die einen Gesamtüberschuss in einem absehbaren Zeitraum zeigt. Dieser Zeitraum wurde 2024 verlängert:

VermietungsbeginnAbsehbarer Zeitraum
ab 1. Jänner 202425 Jahre ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahre ab dem ersten Aufwand
vor 1. Jänner 202420 Jahre ab Beginn, höchstens 23 Jahre ab dem ersten Aufwand

Beide Fassungen gelten also parallel weiter. Maßgeblich ist, wann der absehbare Zeitraum begonnen hat.

Die Folgen greifen auf beiden Ebenen. Ertragsteuerlich sind die Verluste nicht verwertbar. Umsatzsteuerlich fällt die Unternehmereigenschaft weg. Der Verwaltungsgerichtshof versteht die Rechtsfolge richtlinienkonform als Steuerbefreiung unter Ausschluss des Vorsteuerabzugs (Ra 2014/15/0015). Der Vorsteuerabzug entfällt damit rückwirkend.

Der VwGH hat zum Maßstab der Prognose festgehalten, dass „nicht Wunschvorstellungen der Vermieter” zählen, sondern „wirtschaftliche Ergebnisse, die bei der gegebenen Bewirtschaftungsart realistischerweise erzielbar sind” (Ra 2024/13/0076). Und dass es „ein allgemeines Geschäftsrisiko und keine derartige Unwägbarkeit” darstellt, wenn Teile einer Liegenschaft nicht verkauft oder nicht zeitnah vermietet werden können (2007/15/0025) - das rettet die Prognose also nicht.

Für die Prognoserechnung selbst zählen alle laufenden Kosten, auch die aus dem Wohnungseigentum: die Rücklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz, das Verwaltungshonorar und die Betriebskostenanteile, die sich nicht auf den Mieter überwälzen lassen. Wer sie auslässt, rechnet sich einen Gesamtüberschuss herbei, der vor dem Finanzamt nicht hält.

Abschreibung

Für vermietete Wohngebäude gilt ohne Nachweis einer anderen Nutzungsdauer ein AfA-Satz von 1,5 Prozent jährlich. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert, nicht der Kaufpreis - der Grundanteil ist auszuscheiden.

Das Gesetz nennt dafür pauschal 40 Prozent. Die Grundanteilverordnung 2016 differenziert:

LageGrundanteil
Gemeinde unter 100.000 Einwohnern, Bodenpreis unter 400 Euro je m²20 %
Sonst, Gebäude mit mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten30 %
Sonst, Gebäude mit bis zu 10 Einheiten40 %

Die Pauschale gilt nur mangels Nachweis. Wird der tatsächliche Grundanteil nachgewiesen - Paragraph 3 Abs. 1 Grundanteilverordnung nennt beispielhaft das Gutachten eines Sachverständigen -, gilt der nachgewiesene Wert, ohne dass eine Mindestabweichung erreicht sein müsste. Davon zu trennen ist der Fall, dass die tatsächlichen Verhältnisse „offenkundig erheblich” abweichen: Dort schließt schon das Gesetz die Pauschale aus, und zwar auch zu Ihren Lasten. Als erheblich gilt eine Abweichung von mindestens 50 Prozent.

Beschleunigte Abschreibung. Im ersten Jahr ist das Dreifache, im zweiten das Zweifache des Satzes zulässig - also 4,5 und 3,0 Prozent. Eine Halbjahresabschreibung gibt es dabei nicht.

Zusatz für Neubauten, befristet. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2023 und vor dem 1.1.2027 fertiggestellt werden, ist auch im dritten Jahr das Dreifache möglich, also dreimal 4,5 Prozent. Bedingung ist der „Gebäudestandard Bronze” nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog. Bei einer entgeltlichen Übertragung gilt das nur, wenn der Verkäufer das Gebäude noch nicht zur Einkünfteerzielung genutzt hat.

Was laufend absetzbar ist

Bei den Erhaltungskosten trennt Paragraph 28 EStG zwei Arten, und der Unterschied entscheidet über den Zeitpunkt:

  • Instandsetzung erhöht den Nutzwert wesentlich oder verlängert die Nutzungsdauer wesentlich. Bei Wohngebäuden ist sie zwingend auf fünfzehn Jahre zu verteilen, ohne Wahlrecht.
  • Instandhaltung ist alles Übrige. Regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltung ist sofort abzugsfähig, nicht regelmäßig anfallende kann über Antrag auf fünfzehn Jahre verteilt werden.

Zinsen aus der Finanzierung sind als Werbungskosten abzugsfähig, der Tilgungsanteil nicht.

Nicht mehr verfügbar ist der Öko-Zuschlag. Die Schlussbestimmung ist eindeutig: Er stand „für Aufwendungen zu, die in den Kalenderjahren 2024 und 2025 anfallen”. Für 2026 gibt es ihn nicht mehr.

Beim Verkauf enden die offenen Fünfzehntel: Ab dem Folgejahr der entgeltlichen Übertragung können restliche Beträge nicht mehr abgezogen werden. Bei unentgeltlicher Übertragung setzt der Rechtsnachfolger fort.

Beim Verkauf: 30 Prozent und die Rückrechnung der AfA

Der Verkauf unterliegt der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent nach Paragraph 30a Abs. 1 EStG. Fällig ist sie am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Zufluss. Wer mit seinem Tarifsteuersatz darunter liegt, kann nach Paragraph 30a Abs. 2 EStG zur Regelbesteuerung optieren.

Entscheidend ist die Ermittlung der Bemessungsgrundlage. Paragraph 30 Abs. 3 EStG ordnet an, dass die Anschaffungskosten „um Absetzungen für Abnutzungen, soweit diese bei der Ermittlung von Einkünften abgezogen worden sind”, zu vermindern sind.

Das heißt: Jeder Euro Abschreibung, den Sie über die Jahre geltend gemacht haben, erhöht am Ende den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Die AfA ist bei einer Vorsorgewohnung keine endgültige Ersparnis, sondern eine Verschiebung - vom laufenden Tarif in den Verkaufszeitpunkt zu 30 Prozent.

Die Befreiungen greifen hier nicht. Die Hauptwohnsitzbefreiung setzt voraus, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz gedient hat; bei durchgehender Vermietung ist das ausgeschlossen. Die Herstellerbefreiung gilt nur, soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht der Einkünfteerzielung diente.

Im Verlustfall ist der Verlust auf 60 Prozent zu kürzen, auf fünfzehn Jahre zu verteilen und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Auf Antrag ist auch der Sofortausgleich im Entstehungsjahr möglich.

Eine Änderung mit Vorlauf betrifft nur Altvermögen, also Objekte, die am 31.03.2012 nicht steuerverfangen waren. Nach Paragraph 124b Z 498 EStG sind die geänderten Sätze „erstmalig auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden”:

AltvermögenVerkauf bis 31.12.2026ab 01.01.2027
pauschale Anschaffungskosten86 %80 %
effektive Belastung vom Erlös4,2 %6,0 %
nach Umwidmung, pauschale AK40 %30 %
effektive Belastung vom Erlös18 %21 %

Ein Hinweis zur Nachprüfung: Das RIS zeigt in der tagesaktuellen Fassung des Paragraph 30 EStG bereits die Werte 80 und 30 Prozent, obwohl für 2026 noch 86 und 40 gelten. Wer die geltende Fassung sehen will, braucht den Zeitschnitt.

Eine heute gekaufte Wohnung ist davon ohnehin nicht betroffen - sie ist Neuvermögen.

Was der Kauf zusätzlich kostet

PostenHöheGrundlage
Grunderwerbsteuer3,5 % der GegenleistungParagraph 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG
Grundbuchseintragung Eigentum1,1 % vom Wert des RechtsGGG, Tarifpost 9 lit. b Z 1
Grundbuchseintragung Pfandrecht1,2 % vom Wert des RechtsGGG, Tarifpost 9 lit. b Z 4
Eingabengebühr61 Euro, Stand August 2026GGG, Tarifpost 9 lit. a
Maklerprovision, Wert über 36.336,42 Eurohöchstens 3 % zuzüglich UStParagraph 15 Abs. 2 IMV
Vertragserrichtungkein gesetzlicher TarifParagraph 16 Abs. 1 RAO

Die Eingabengebühr ist ein valorisierter Betrag: Im Gesetzestext stehen 47 Euro, tatsächlich gelten seit 1. April 2025 58 und seit 1. August 2026 61 Euro. Bei nicht elektronischer Einbringung kommen weitere 24 Euro dazu.

Beim Anwalt ist das Honorar frei vereinbar. Beim Notar gilt das Notariatstarifgesetz; eine höhere als die tarifmäßige Gebühr, höchstens das Doppelte, steht ihm nur zu, wenn die Tätigkeit „von ungewöhnlichem Umfang, besonderer Schwierigkeit, Verantwortlichkeit oder mit besonderem Zeitaufwand verbunden ist”. Jede kursierende Prozentangabe für die Vertragserrichtung ist damit Marktbeobachtung, nicht Recht.

Das Bestellerprinzip gilt beim Kauf nicht. Paragraph 17a Maklergesetz trägt die Überschrift „Vermittlung von Wohnungsmietverträgen” und erfasst nach seinem Wortlaut nur den Wohnungsmietvertrag. In Kraft ist er seit 1. Juli 2023. Beim Kauf bleibt die Provision des Käufers zulässig, und auch die Doppelprovision von beiden Seiten ist zulässig, solange jede Seite den Höchstsatz einhält.

Die Grunderwerbsteuer-Verschärfung für Share Deals, die seit 1. Juli 2025 gilt, betrifft den Direktkauf durch eine Privatperson nicht - sie knüpft an den Übergang von Gesellschaftsanteilen an.

Mietrecht: freier Mietzins, gedeckelte Wertsicherung

Ob eine Eigentumswohnung in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, hängt an einem Datum. Paragraph 1 Abs. 4 Z 3 MRG erfasst Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, „sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist”.

Der Umkehrschluss zählt genauso. Eine Eigentumswohnung in einem Altbau mit älterer Baubewilligung steht im Vollanwendungsbereich - und dort gilt das Gegenteil von allem, was folgt: Paragraph 16 MRG mit Richtwertsystem, der Befristungsabschlag von 25 Prozent und die übrigen Mietzinsbeschränkungen. Sanierte Altbauwohnungen werden durchaus als Vorsorgewohnung verkauft. Wer eine kauft, kalkuliert mit anderen Regeln.

Der oft genannte Stichtag 30. Juni 1953 steht in Z 1 und betrifft die freifinanzierte Neuerrichtung. Wurde Wohnbauförderung in Anspruch genommen, greift Z 1 nicht - bei Wohnungseigentum bleibt Z 3 aber bestehen.

Für den Neubau im Teilanwendungsbereich gilt: Die Mietzinsbildung nach Paragraph 16 MRG ist dort nicht anwendbar. Der Anfangsmietzins ist frei vereinbar, Richtwerte spielen keine Rolle, und einen Befristungsabschlag gibt es ebenfalls nicht, weil er an einen gesetzlichen Höchstmietzins anknüpft, den es hier nicht gibt.

Frei heißt aber nicht ungebunden. Paragraph 1 Abs. 4 MRG erklärt ausdrücklich die Paragraphen 29 bis 36 für anwendbar, und dazu zählt Paragraph 30 mit den Kündigungsgründen. Ein unbefristeter Vertrag lässt sich also auch hier nur aus wichtigem Grund aufkündigen. Ebenfalls anwendbar ist Paragraph 16b zur Kaution.

Die Mindestbefristung hat sich zum 1. Jänner 2026 geändert. Sie beträgt seither bei Wohnungen fünf Jahre - außer der Vermieter war zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, dann bleibt es bei drei Jahren. Wird die Mindestdauer unterschritten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ob ein einzelner Vermieter als Unternehmer nach dem KSchG gilt, ist eine Frage des Einzelfalls und lässt sich nicht pauschal beantworten. Für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 befristet wurden, bleibt die bisherige Rechtslage anwendbar.

Der Mieter kann einen befristeten Vertrag nach Ablauf eines Jahres jeweils zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen. Dieses Recht ist unverzichtbar.

Bei der Wertsicherung greift die neue Deckelung auch hier. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz erfasst ausdrücklich „einschließlich der Verträge über die in Paragraph 1 Abs. 4 MRG genannten Mietgegenstände”. Angepasst wird jährlich zum 1. April nach dem VPI 2020; übersteigt die durchschnittliche jährliche Veränderung drei Prozent, ist der übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Die zusätzliche Deckelung auf ein beziehungsweise zwei Prozent gilt dagegen nur im Vollanwendungsbereich.

Für die Vorsorgewohnung im Neubau heißt das: freier Einstieg, gebremste Anpassung - und ein Vertrag, aus dem Sie als Vermieter nicht ohne weiteres wieder herauskommen.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Vorsorgewohnung rechtlich?

Kein eigener Rechtsbegriff. Es gibt kein Gesetz, das eine Vorsorgewohnung definiert. Steuerlich handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung im Privatvermögen, umsatzsteuerlich um eine unternehmerische Tätigkeit nach Paragraph 2 UStG. Der Begriff Anlegerwohnung meint dasselbe.

Bekomme ich die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis zurück?

Nur wenn Sie die Wohnung tatsächlich vermieten und auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichten. Seit 1. Jänner 2026 gilt zusätzlich eine Obergrenze, allerdings nur für Objekte, die nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft oder hergestellt wurden: Übersteigen Anschaffungs- und Herstellungskosten samt aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Großreparaturen innerhalb von fünf Jahren 2 Millionen Euro, ist die Vermietung unecht befreit und der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Ein Verzicht darauf ist gesetzlich nicht möglich.

Wie lange bin ich an die Vermietung gebunden?

Umsatzsteuerlich 20 Jahre. Paragraph 12 Abs. 10 UStG nennt neunzehn Kalenderjahre nach dem Jahr der erstmaligen Verwendung, zusammen mit diesem Jahr also zwanzig. Je Jahr der Änderung wird ein Zwanzigstel der Vorsteuer zurückgefordert. Bei einem Verkauf wird der gesamte Restbetrag auf einmal fällig.

Was ist Liebhaberei und wann droht sie?

Wenn die Vermietung in einem absehbaren Zeitraum keinen Gesamtüberschuss erwarten lässt, gilt sie steuerlich nicht als Einkunftsquelle. Seit der Novelle 2024 beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahre ab dem ersten Aufwand. Für Vermietungen, die vor 2024 begonnen haben, gelten weiterhin 20 beziehungsweise 23 Jahre.

Wie hoch ist die Abschreibung?

1,5 Prozent jährlich vom Gebäudewert, ohne Nachweis einer anderen Nutzungsdauer. Vom Kaufpreis sind pauschal 40 Prozent als Grundanteil auszuscheiden, nach der Grundanteilverordnung je nach Gemeindegröße und Bodenpreis auch 20 oder 30 Prozent. Wird der tatsächliche Anteil nachgewiesen, etwa durch ein Sachverständigengutachten, gilt der Nachweis ohne weitere Voraussetzung. In den ersten beiden Jahren ist eine beschleunigte Abschreibung von 4,5 und 3,0 Prozent möglich.

Was zahle ich beim Verkauf?

30 Prozent Immobilienertragsteuer. Wichtig ist die Rückrechnung: Die geltend gemachte Abschreibung vermindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift bei einer durchgehend vermieteten Wohnung nicht.

Gilt das Bestellerprinzip beim Kauf einer Vorsorgewohnung?

Nein. Paragraph 17a Maklergesetz erfasst ausdrücklich nur Wohnungsmietverträge. Beim Kauf bleibt die Provision des Käufers zulässig, höchstens 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer bei einem Wert über 36.336,42 Euro.