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Mietrecht in Österreich: MRG, Richtwert, Befristung, Kündigung

Ob das MRG voll, teilweise oder nicht gilt, entscheidet über Mietzins, Befristung und Kündigungsschutz. Drei Anwendungsbereiche, Richtwerte 2026 und Fristen.

Stand: 03. September 2026 13 Min. Lesezeit

Die erste Frage im österreichischen Mietrecht lautet nicht, was im Vertrag steht, sondern wann das Haus gebaut wurde. Das Mietrechtsgesetz gilt in drei Stufen: voll, teilweise oder gar nicht. Von dieser Einstufung hängt ab, ob der Mietzins an einen Richtwert gebunden ist, wie kurz eine Befristung sein darf und ob der Vermieter überhaupt kündigen kann. Eine Wohnung im Gründerzeithaus und eine im Neubau nebenan unterliegen zwei verschiedenen Rechtslagen.

Seit 2026 kommt eine vierte Ebene dazu: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt erstmals auch die Indexanpassung freier Mieten. Und die Richtwerte, die 2024 und 2025 eingefroren waren, stiegen am 1. April 2026 um genau ein Prozent, auf 6,74 Euro je Quadratmeter in Wien.

Drei Anwendungsbereiche

§ 1 MRG teilt den Wohnungsmarkt in drei Gruppen.

Vollanwendung. Alle Bestimmungen gelten für Wohnungen, die keiner der Ausnahmen unterliegen, in der Praxis vor allem für Altbauten mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 oder ohne öffentliche Förderung vor dem 30. Juni 1953. Hier greifen die Mietzinsobergrenzen nach Richtwert und Kategorie, der Befristungsabschlag, die Beschränkung der Betriebskosten auf den gesetzlichen Katalog, der Kündigungsschutz und die Mietzinsüberprüfung.

Teilanwendung. Nach § 1 Abs. 4 gelten nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49 für Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurden, für Zubauten mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006 und für Wohnungen im Wohnungseigentum in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945. Das bedeutet: Eintrittsrecht, Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und Mietzinsanpassung nach § 45 sind geregelt, die Höhe des Mietzinses ist frei vereinbar, Betriebskosten sind Vertragssache.

Vollausnahme. Nach § 1 Abs. 2 fällt eine Reihe von Mietverhältnissen ganz aus dem Gesetz: Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, Wohnungen, die nur als Zweitwohnung zur Erholung gemietet werden, Dienst- und Werkswohnungen, Wohnungen in Heimen und Beherbergungsbetrieben, Verträge bis zu einem halben Jahr über Zweitwohnungen aus beruflichem Anlass. Für sie gilt nur das ABGB. Wer ein Einfamilienhaus oder eine der beiden Wohnungen in einem Zweifamilienhaus mietet, hat keinen Kündigungsschutz nach dem MRG.

Richtwert und Kategorie: der Mietzins im Altbau

Im Vollanwendungsbereich darf der Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorien A, B und C nach § 16 Abs. 2 MRG den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der vom Richtwert ausgeht. Der Richtwert ist nach § 1 Richtwertgesetz der Betrag für die mietrechtliche Normwohnung, je Bundesland festgesetzt. Die Werte ab 1. April 2026, veröffentlicht von der Statistik Austria:

Bundeslandab 1.4.20261.4.2023 bis 31.3.2026
Burgenland6,156,09
Kärnten7,897,81
Niederösterreich6,926,85
Oberösterreich7,307,23
Salzburg9,319,22
Steiermark9,309,21
Tirol8,228,14
Vorarlberg10,3510,25
Wien6,746,67

Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat. Dass Vorarlberg über und Wien unter dem Durchschnitt liegt, hat mit den Grundkosten der Normwohnung zu tun, die je Land in den Richtwert eingehen, nicht mit dem Marktniveau.

Vom Richtwert geht die Rechnung weiter. § 16 Abs. 2 erlaubt Zuschläge und Abstriche für Lage im Stockwerk, Balkon, Keller, Ausstattung, Erhaltungszustand und Kategorie. Der Lagezuschlag nach Abs. 3 und 4 ist der umstrittenste Posten: bis zu 0,33 Prozent der Differenz zwischen dem Grundkostenanteil der Normwohnung und den Grundkosten der tatsächlichen Lage, zulässig nur bei überdurchschnittlicher Lage und nur, wenn die maßgebenden Umstände dem Mieter bis zum Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben wurden. Der Befristungsabschlag nach Abs. 7 kürzt den höchstzulässigen Mietzins bei befristeten Verträgen um 25 Prozent.

Für Kategorie-D-Wohnungen ohne Wasser oder WC im Inneren gilt nach § 16 Abs. 5 ein fixer Betrag: 1,13 Euro je Quadratmeter, 2,25 Euro in brauchbarem Zustand. Die Kategoriebeträge nach § 15a MRG, die für Altverträge und für die Verwaltungskostenpauschale gelten, betragen seit 1. April 2026 4,51 Euro für A, 3,38 für B, 2,25 für C und 1,13 für D.

Wie diese Beträge steigen dürfen, seit wann sie gebremst sind und was für freie Mieten gilt, steht bei der Mietpreisbremse.

Befristung: fünf Jahre als neue Untergrenze

§ 29 MRG gilt auch im Teilanwendungsbereich. Ein Wohnungsmietvertrag erlischt durch Zeitablauf nur, wenn die Befristung schriftlich vereinbart wurde und die Dauer mindestens fünf Jahre beträgt, oder mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war. Die Fünfjahresgrenze gilt nach dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder erneuert werden; für davor vereinbarte Befristungen bleibt die alte Grenze von drei Jahren.

Eine zu kurze Befristung ist nicht nichtig, sondern wirkungslos: Der Vertrag gilt nach Abs. 3 als unbefristet. Läuft ein befristeter Vertrag aus, ohne dass er verlängert oder aufgelöst wird, gilt er einmalig als um fünf beziehungsweise drei Jahre erneuert, danach als unbefristet. Der Mieter kann jeden befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres mit drei Monaten Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen, dieses Recht ist nach Abs. 2 unverzichtbar. Die Einzelheiten stehen bei Mietvertrag kündigen.

Kündigungsschutz: nur aus wichtigen Gründen

Im Voll- und Teilanwendungsbereich kann der Vermieter nach § 30 MRG nur aus wichtigen Gründen kündigen, und nach § 33 nur gerichtlich. Die Gründe sind aufgezählt: Mietzinsrückstand trotz Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch, Weitergabe der Wohnung, Nichtbenützung, dringender Eigenbedarf, ein schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund. Eine Vereinbarung, die dem Vermieter mehr Kündigungsrechte gibt, ist nach Abs. 3 unwirksam.

Der Mieter braucht keinen Grund. Er kündigt schriftlich oder gerichtlich mit der Frist des § 560 ZPO: bei monatlicher Mietzahlung ein Monat zum Monatsletzten.

Was der Mieter zahlt: Statistik und Betriebskosten

Die Statistik Austria zählt rund 1,8 Millionen Hauptmietwohnungen. Im 3. Quartal 2025 kostete die durchschnittliche Hauptmietwohnung 674,40 Euro im Monat inklusive Betriebskosten, 10,2 Euro je Quadratmeter. Die Nettomiete lag bei 7,7 Euro, die Betriebskosten bei 2,6 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 3,7 Prozent zum Vorjahr. Dass die Nettomiete zum Vorquartal sogar leicht sank, führt die Statistik auf die Mietpreisbremse zurück, die im März 2025 beschlossen wurde und rund 267.000 Haushalte mit Richtwert- und Kategoriemieten betrifft. Im 1. Quartal 2026 lag die Miete inklusive Betriebskosten bei 10,5 Euro je Quadratmeter und 695,10 Euro je Wohnung.

Welche Kosten der Vermieter im Vollanwendungsbereich überhaupt weiterverrechnen darf, regelt § 21 MRG abschließend; alles andere trägt der Vermieter. Der Katalog und die Abrechnungspflicht bis 30. Juni stehen bei den Betriebskosten und der Betriebskostenabrechnung. Die Kaution ist in § 16b geregelt und gilt auch im Teilanwendungsbereich.

Streit: Schlichtungsstelle und Außerstreitverfahren

Über die Angemessenheit des Mietzinses, die Betriebskosten, die Kaution und die Abrechnungen entscheidet nach § 37 MRG das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren, nicht im Zivilprozess. In Gemeinden mit Schlichtungsstelle muss die Sache nach § 39 zuerst dort anhängig gemacht werden. Das sind laut Rechnungshof seit April 2021 zehn: Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Neunkirchen, Salzburg, St. Pölten, Stockerau und Wien. Fünf davon hatten höchstens zwölf Verfahren im Jahr, während Städte wie Dornbirn, Wels, Villach und Wiener Neustadt mit 23.000 bis 39.000 Wohnungen keine Schlichtungsstelle haben.

Die Frist ist die eigentliche Hürde. Nach § 16 Abs. 8 ist die Unwirksamkeit eines überhöhten Mietzinses bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren geltend zu machen. Bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses oder seiner Umwandlung in ein unbefristetes, die Verjährung beträgt dann zehn Jahre. Wer im befristeten Vertrag wohnt, kann also bis nach dem Auszug warten; wer unbefristet wohnt, verliert den Anspruch nach drei Jahren.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Für welche Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz?

In drei Stufen. Voll gilt es für Altbauten, die vor 1945 beziehungsweise ohne Förderung vor Mitte 1953 bewilligt wurden; dort sind Mietzins, Befristung und Kündigung geregelt. Teilweise gilt es für Neubauten nach 1953, Zubauten nach 2006 und Eigentumswohnungen in Gebäuden nach 1945; dort gelten nur Kündigungsschutz, Befristungsregeln, Kaution und Eintrittsrecht, der Mietzins ist frei. Gar nicht gilt es unter anderem in Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, für Ferienwohnungen und Dienstwohnungen.

Wie hoch ist der Richtwert 2026?

Seit 1. April 2026 je Quadratmeter und Monat 6,15 Euro im Burgenland, 7,89 in Kärnten, 6,92 in Niederösterreich, 7,30 in Oberösterreich, 9,31 in Salzburg, 9,30 in der Steiermark, 8,22 in Tirol, 10,35 in Vorarlberg und 6,74 in Wien. Das ist ein Prozent mehr als von April 2023 bis März 2026; dazwischen gab es keine Erhöhung.

Was ist der Befristungsabschlag?

Bei einem befristeten Vertrag im Vollanwendungsbereich vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins nach § 16 Abs. 7 MRG um 25 Prozent. Wird der Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, fällt der Abschlag ab diesem Zeitpunkt weg, wenn er im Vertrag ziffernmäßig ausgewiesen war.

Wie lange darf ein Mietvertrag befristet werden?

Bei Wohnungen mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, sonst mindestens drei Jahre. Das gilt für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026, für frühere Befristungen bleibt es bei drei Jahren. Nach oben gibt es keine Grenze. Der Mieter kann einen befristeten Vertrag nach einem Jahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen.

Wie lange kann ein überhöhter Mietzins zurückgefordert werden?

Bei unbefristeten Verträgen muss die Unwirksamkeit binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses oder seiner Umwandlung in ein unbefristetes; die Verjährung beträgt dann zehn Jahre. Zuständig ist das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren, in zehn Gemeinden zuerst die Schlichtungsstelle.

Was kostet Wohnen zur Miete im Schnitt?

Laut Statistik Austria im 3. Quartal 2025 10,2 Euro je Quadratmeter inklusive Betriebskosten, das sind 674,40 Euro für die durchschnittliche Hauptmietwohnung. Davon entfallen 7,7 Euro auf die Nettomiete und 2,6 Euro auf Betriebskosten. Im 1. Quartal 2026 lag der Wert bei 10,5 Euro und 695,10 Euro je Wohnung. Rund 267.000 Haushalte wohnen zu Richtwert- oder Kategoriemieten.