Immobilien in Österreich: Preise, Kauf, Miete

Alles rund um Immobilien in Österreich - von der Preisentwicklung über das Grundbuch bis zum Mietrecht. Mit aktuellen Marktdaten und rechtlichen Hinweisen. Der österreichische Immobilienmarkt gehört zu den stabilsten in Europa, weist aber je nach Bundesland und Lage erhebliche Unterschiede bei Preisen, Renditen und Marktdynamik auf.

Der Immobilienmarkt in Österreich

Nach der Preiskorrektur der Jahre 2023 und 2024 steigen die Preise wieder. Der Häuserpreisindex der Statistik Austria stand im 1. Quartal 2026 vorläufig bei 102,80 Punkten auf Basis 2025, ein Plus von 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal; bestehender Wohnraum legte mit 3,5 Prozent etwas stärker zu als neuer mit 3,2 Prozent. Das Niveau selbst zeigt der Index nicht - dafür stehen die Immobilienpreise mit einem Medianpreis von 4.162 Euro je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen und einer Spanne von 1.859 Euro im Burgenland bis 5.212 Euro in Wien.

Die Immobilienpreise der Statistik Austria stammen aus Kaufverträgen im Grundbuch, nicht aus Inseraten. Der österreichweite Medianpreis für Eigentumswohnungen lag im Jahrgang 2025 bei 4.162 Euro je Quadratmeter, hinter dem sich eine Spanne von 1.859 Euro im Burgenland bis 5.212 Euro in Wien verbirgt. Bemerkenswert ist, dass die Spanne innerhalb Wiens noch größer ausfällt: rund 2.800 bis über 9.400 Euro. Der Österreichwert nützt für die Einschätzung einer einzelnen Immobilie deshalb wenig.

Kaufen vs. Mieten - Die Grundsatzfrage

Die Frage "Kaufen oder Mieten?" ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. In Österreich hängt die Antwort von zahlreichen Faktoren ab - Wohnort, Eigenkapital, Zinsniveau, persönliche Flexibilität und langfristige Lebensplanung. Grundsätzlich gilt:

Kriterium	Kaufen	Mieten
Monatliche Kosten	Kreditrate + Betriebskosten + Instandhaltung	Miete + Betriebskosten
Eigenkapitalbedarf	Nebenkosten von rund 10 %, dazu die Eigenmittel, die die Bank verlangt	Kaution, üblich drei Bruttomonatsmieten
Flexibilität	Gering (Verkauf dauert)	Hoch (Kündigungsfrist)
Vermögensaufbau	Ja (Wertsteigerung + Tilgung)	Nein (Miete = Konsum)
Instandhaltung	Eigenverantwortung	Vermieter-Pflicht
Steuerliche Aspekte	ImmoESt bei Verkauf, GrESt bei Kauf	Keine direkten Steuern

Eine Orientierung für die Rate gibt die Aufsicht selbst: Das Wohnimmobilienkreditvergabe-Rundschreiben der FMA nennt eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens und eine Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent. Verbindlich ist das seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung nicht mehr, die Banken orientieren sich aber weiterhin daran. Dazu kommt die Haltedauer: Weil die Nebenkosten rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen und beim Verkauf nicht zurückkommen, rechnet sich ein Kauf umso eher, je länger die Immobilie gehalten wird.

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich

Beim Immobilienkauf in Österreich kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu, die zusammen rund 9 bis 11 % des Kaufpreises ausmachen:

Nebenkosten	Prozentsatz	Basis
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Kaufpreis
Grundbucheintragung	1,1 %	Kaufpreis
Pfandrechtseintragung (bei Kredit)	1,2 %	Kreditbetrag
Maklerprovision, je Auftraggeber	4 % bis 36.336,42 Euro, darüber 3 %, jeweils plus 20 % USt	Kaufpreis
Vertragserrichtung / Notar	1 - 3 %	Kaufpreis

Das Erstauftraggeberprinzip des § 17a MaklerG gilt seit 1. Juli 2023 - aber nur bei Mietwohnungen, nicht beim Kauf. Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darf dieser eine Provision nur mit dem Vermieter vereinbaren; vom Wohnungssuchenden ist sie nur zulässig, wenn dieser den Makler selbst als Erster beauftragt hat. In der Praxis beauftragt fast immer der Vermieter. Und eine inserierte Wohnung kostet den Mieter nie Provision: Hat der Makler sie mit Einverständnis des Vermieters beworben, ist die Provision nach Abs 3 ausgeschlossen.

Beim Kauf gilt das alles nicht. Dort ist es weiterhin üblich, dass beide Seiten Provision zahlen - je Auftraggeber höchstens 4 Prozent bis 36.336,42 Euro und 3 Prozent darüber, nach § 15 der Immobilienmaklerverordnung. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro plus 20 Prozent Umsatzsteuer, also 14.400 Euro. Einzelheiten bei der Maklerprovision.

Grundbuch und Eigentumsrecht

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem alle Liegenschaften und die damit verbundenen Rechte in Österreich eingetragen sind. Wer eine Immobilie kauft, wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch zum rechtmäßigen Eigentümer. Das Grundbuch gibt Auskunft über den Eigentümer (B-Blatt), Lasten und Beschränkungen (C-Blatt) sowie die genaue Liegenschaft (A-Blatt). Vor jedem Immobilienkauf sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden, um Belastungen wie Hypotheken, Wegerechte oder Wohnrechte zu erkennen.

Kaution: keine gesetzliche Obergrenze, aber eine Verzinsungspflicht

Für die Mietkaution nennt das Gesetz keine Höchstgrenze. Üblich sind laut oesterreich.gv.at drei Bruttomonatsmieten - also Nettomiete plus Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer -, zulässig sind bis zu sechs, mehr nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse des Vermieters. Bei 800 Euro Nettomiete und 180 Euro Betriebskosten sind drei Bruttomonatsmieten 3.234 Euro.

Was dabei oft übersehen wird: Nach § 16b Abs 1 MRG hat der Vermieter eine als Geldbetrag übergebene Kaution fruchtbringend zu veranlagen, auf einem Sparbuch oder gleichwertig. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und sind mit der Kaution zurückzuzahlen; auf Verlangen muss der Vermieter schriftlich Auskunft über die Veranlagung geben.

Mietrecht in Österreich

Das österreichische Mietrecht ist eines der komplexesten in Europa und bietet Mietern einen starken Schutz. Je nachdem, ob eine Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), dem Teilanwendungsbereich oder gar nicht dem MRG unterliegt, gelten unterschiedliche Regelungen bezüglich Mietzinshöhe, Kündigungsschutz und Erhaltungspflichten. Altbauwohnungen (Baujahr vor 1945) in Wien unterliegen oft dem Richtwertmietzins, der deutlich unter dem Marktpreis liegen kann.

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien gelten traditionell als sichere Kapitalanlage - das "Betongold". In Österreich ist die Vermietung von Wohnimmobilien eine beliebte Form des Vermögensaufbaus. Allerdings müssen Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden, und beim Verkauf fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn an. Die Rendite einer Anlageimmobilie hängt von Lage, Kaufpreis, Mieteinnahmen und Wertentwicklung ab. In Wien liegen die Bruttorenditen typischerweise bei 2,5 bis 4 %, in kleineren Städten können sie höher ausfallen.

Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung mit 30. Juni 2025 gilt an ihrer Stelle das Wohnimmobilienkreditvergabe-Rundschreiben der FMA: Beleihungsquote höchstens 90 Prozent, Schuldendienstquote höchstens 40 Prozent, Laufzeit höchstens 35 Jahre - rechtlich unverbindlich, die Banken dürfen abweichen. Die Zinsen sind dabei nicht weiter gefallen, sondern seit Anfang 2026 wieder gestiegen. Dazu kommen die Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent. Weiter zur Immobilienfinanzierung und zum Kreditrechner.

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