Grundbuch: Aufbau, Eintragung und die Gebühren seit Juli 2026
Die befristete Gebührenbefreiung für Eigenheime ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Seither fallen wieder 1,1 und bei Finanzierung 1,2 Prozent an.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentum an Liegenschaften und die darauf lastenden Rechte eingetragen werden. Zwei Dinge sind daran für Käuferinnen und Käufer entscheidend: Eigentum entsteht erst mit der Eintragung, und die Eintragung kostet einen Prozentsatz vom Wert.
Seit 1. Juli 2026 kostet sie wieder den vollen Satz. Die befristete Befreiung für Eigenheime ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.
Der Aufbau
Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei Blättern:
| Blatt | Inhalt |
|---|---|
| A-Blatt (Gutsbestandsblatt) | Grundstücksnummern, Fläche, Benützungsart, mit dem Grundstück verbundene Rechte |
| B-Blatt (Eigentumsblatt) | Eigentümer, Anteile, bei Wohnungseigentum das verbundene Objekt |
| C-Blatt (Lastenblatt) | Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte, Anmerkungen |
Das C-Blatt ist das für den Wert einer Liegenschaft wichtigste. Rechte und Lasten mindern den Verkehrswert, und ein Bewertungsgutachten muss nach § 9 Abs. 2 LBG begründen, in welchem Ausmaß. Wer eine Immobilie prüft, liest deshalb zuerst das C-Blatt und dann das Inserat.
Die Gebühren
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts | 1,1 Prozent vom Wert des Rechts |
| Eintragung eines Pfandrechts | 1,2 Prozent vom Wert des Rechts |
| Eingabengebühr für den Antrag | fester Betrag, wird regelmäßig valorisiert |
Angaben nach oesterreich.gv.at, abgerufen am 04.09.2026.
Die Bemessungsgrundlage steht in § 26 Abs. 1 GGG: Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen, und dieser Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Beim Pfandrecht ist der Nennbetrag der Forderung maßgeblich, also der Höchstbetrag der Hypothek.
Rechenbeispiel. Kaufpreis 400.000 Euro, davon 320.000 Euro fremdfinanziert:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eintragung Eigentumsrecht, 1,1 Prozent von 400.000 | 4.400 Euro |
| Eintragung Pfandrecht, 1,2 Prozent von 320.000 | 3.840 Euro |
| zusammen | 8.240 Euro |
Eigene Berechnung, ohne Eingabengebühren und ohne Vertragserrichtungskosten.
Die Befreiung ist ausgelaufen
Für Eigenheime bestand eine befristete Befreiung von der Eintragungs- und der Pfandrechtseintragungsgebühr. Sie war als Freibetrag gestaltet und griff bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro; ab einem Wert von zwei Millionen Euro entfiel sie zur Gänze.
Diese Befreiung ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Maßgeblich war, ob das Grundbuchsgesuch bis dahin bei Gericht eingelangt ist, nicht das Datum des Kaufvertrags. Seit 1. Juli 2026 fallen wieder 1,1 Prozent und bei Finanzierung zusätzlich 1,2 Prozent an.
Wer noch einen offenen Altfall hat, sollte prüfen, wann der Antrag eingebracht wurde. Nachträglich lässt sich die Frist nicht heilen.
Feste Beträge werden valorisiert, Prozentsätze nicht
Neben den Prozentsätzen fällt eine feste Eingabengebühr an. Diese festen Beträge werden nach § 31a GGG regelmäßig durch Verordnung neu festgesetzt. Zuletzt geschah das mit der Verordnung BGBl. II Nr. 227/2026, ausgegeben am 30. Juli 2026 und in Kraft mit 1. August 2026. Sie gilt für alle Amtshandlungen, bei denen der Gebührenanspruch nach dem 31. Juli 2026 begründet wird.
Die Verordnung ändert ausschließlich feste Beträge. Die Sätze von 1,1 und 1,2 Prozent bleiben unverändert. Wer einen konkreten Betrag für die Eingabengebühr braucht, sollte ihn deshalb tagesaktuell prüfen, weil Ratgeberangaben schnell veralten.
Eine Ausnahme kennt § 26 Abs. 4 GGG: Eintragungen zum Erwerb des Eigentums- oder Baurechts durch Körperschaften, die gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen, sind von der Eintragungsgebühr befreit, wenn der zugrunde liegende Erwerb unentgeltlich ist.
Vom Kaufvertrag zur Eintragung
Zwischen Unterschrift und Eintragung liegen mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Zwei Instrumente überbrücken das:
- Die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie sichert den Rang und ist ein Jahr wirksam. Der Beschluss wird nur einmal ausgefertigt, weshalb er in der Praxis beim Treuhänder liegt.
- Die Vormerkung. Sie bewirkt eine bedingte Eintragung, die später gerechtfertigt wird.
Üblich ist die Abwicklung über einen Treuhänder, meist Rechtsanwalt oder Notar. Der Kaufpreis wird erst freigegeben, wenn die Eintragung gesichert ist. Auf welche Kosten daneben zu rechnen ist, steht unter Maklerprovision und Grunderwerbsteuer.
Einsicht
Das Grundbuch ist öffentlich. Auszüge sind über Verrechnungsstellen, Notare, Rechtsanwälte und Gemeinden erhältlich, gegen eine Gebühr. Für die Bewertung einer Liegenschaft ist ein aktueller Auszug unverzichtbar, weil sich Lasten jederzeit ändern können.
Quellen
- Gerichtsgebührengesetz, insbesondere § 26 zur Bemessungsgrundlage und zu den Befreiungen
- Verordnung über die Neufestsetzung von Gerichtsgebühren, BGBl. II Nr. 227/2026, in Kraft mit 1. August 2026
- oesterreich.gv.at: Einverleibung und Löschung im Grundbuch, abgerufen am 04.09.2026
- § 9 Liegenschaftsbewertungsgesetz zur Berücksichtigung von Rechten und Lasten
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Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grundbucheintragungsgebühr?
1,1 Prozent vom Wert des Rechts für die Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts, 1,2 Prozent für die Eintragung eines Pfandrechts. Dazu kommt eine feste Eingabengebühr für den Antrag.
Gibt es die Gebührenbefreiung für Eigenheime noch?
Nein. Die befristete Befreiung von der Eintragungs- und Pfandrechtseintragungsgebühr ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Maßgeblich war das Einlangen des Grundbuchsgesuchs, nicht das Datum des Kaufvertrags.
Wovon wird die Gebühr berechnet?
Nach § 26 Abs. 1 GGG vom Wert des einzutragenden Rechts. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Beim Pfandrecht zählt der Nennbetrag der Forderung.
Was steht in welchem Blatt?
Das A-Blatt beschreibt das Grundstück, das B-Blatt nennt die Eigentümer, das C-Blatt enthält die Lasten wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Wohnrechte.
Wann bin ich Eigentümer?
Mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Bis dahin schützt eine Rangordnung oder eine Vormerkung.
Ändert die jährliche Gebührenanpassung die Prozentsätze?
Nein. Valorisiert werden nur die festen Beträge, zuletzt mit Wirkung 1. August 2026. Die Sätze von 1,1 und 1,2 Prozent bleiben davon unberührt.