Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Kaufpreis€ 350.000,00

Mit Maklerprovision (3% + 20% USt)

Nebenkosten gesamt

€ 35.700,00

10.2% vom Kaufpreis

Gesamtkosten

€ 385.700,00

Kaufpreis + Nebenkosten

Grunderwerbsteuer (3,5%)€ 12.250,00

Grundbucheintragung (1,1%)€ 3.850,00

Maklerprovision (3% netto)€ 10.500,00

+ 20% USt auf Maklerprovision€ 2.100,00

Notar-/Vertragserrichtung (~2%)€ 7.000,00

Nebenkosten gesamt€ 35.700,00

Kaufpreis GrESt Grundbuch Makler Notar

Richtwerte. Notar-/Vertragserrichtungskosten variieren je nach Komplexitaet. Maklerprovision max. 3% + 20% USt (ab Kaufpreis ueber EUR 390.940,80). Keine Rechtsberatung.

Immobilienfinanzierung in Österreich 2026: Der Ratgeber

Die Immobilienfinanzierung ist für die meisten Österreicherinnen und Österreicher die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Ob Eigentumswohnung in Wien, Einfamilienhaus in der Steiermark oder Reihenhaus in Oberösterreich — wer 2026 eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, steht vor zahlreichen Fragen: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Welche Bank bietet die besten Konditionen? Was bedeuten die Vergabestandards der Banken für meine Finanzierung?

Von den gesetzlichen Rahmenbedingungen über aktuelle Kreditzinsen bis hin zur Wohnbauförderung in Ihrem Bundesland — wir begleiten Sie Schritt für Schritt auf dem Weg zu Ihrem Eigenheim.

Die KIM-Verordnung: Rahmenbedingungen von 2022 bis Juni 2025

Was war die KIM-Verordnung?

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) wurde von der Finanzmarktaufsicht (FMA) im August 2022 erlassen und regelte die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten in Österreich bis zu ihrem planmäßigen Auslaufen am 30. Juni 2025. Sie sollte eine Überhitzung des Immobilienmarktes verhindern und Kreditnehmer vor Überschuldung schützen. Seit Juli 2025 gelten diese Vorgaben nicht mehr als verbindliche Verordnung, viele Banken orientieren sich aber weiterhin an ähnlichen Kriterien.

Die drei Säulen der KIM-Verordnung

Die KIM-Verordnung basierte auf drei zentralen Säulen, an denen sich die meisten Banken auch nach dem Auslaufen weiterhin orientieren:

1. Eigenkapitalquote: Mindestens 20 % Eigenmittel

Sie müssen mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie aus eigenen Mitteln aufbringen. Das bedeutet: Bei einer Immobilie um 400.000 Euro benötigen Sie mindestens 80.000 Euro Eigenkapital. Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten (rund 10-12 %) müssen Sie zusätzlich tragen. Realistisch sollten Sie daher rund 30-32 % des Kaufpreises an Eigenmitteln eingeplant haben.

Als Eigenkapital anerkannt werden:

Bargeld und Sparguthaben
Bausparverträge
Wertpapiere und Fonds
Bereits bezahlte Grundstücke
Eigenleistungen beim Bau (unter bestimmten Voraussetzungen)
Schenkungen und Erbschaften

2. Schuldendienstquote: Maximal 40 % des Nettoeinkommens

Die monatliche Kreditrate durfte höchstens 40 % des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens betragen. Diese Regel sollte sicherstellen, dass Kreditnehmer sich die Rückzahlung auch langfristig leisten können. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro pro Monat lag die Obergrenze demnach bei 1.600 Euro Kreditrate.

In diese Berechnung fließen ein:

Alle bestehenden Kreditverpflichtungen (Konsumkredite, Leasingraten)
Der neue Immobilienkredit
Unterhaltsverpflichtungen

3. Maximale Laufzeit: 35 Jahre

Die Kreditlaufzeit durfte 35 Jahre nicht überschreiten. Diese Obergrenze galt für den gesamten Kreditvertrag. Längere Laufzeiten, wie sie früher in Einzelfällen vergeben wurden, waren nicht zulässig. Die meisten Banken halten sich auch nach dem Auslaufen der KIM-V weiterhin an diese Grenze.

Ausnahmekontingente der Banken

Die KIM-Verordnung sah vor, dass Banken ein begrenztes Kontingent an Ausnahmen gewähren durften. Bis zu 20 % des Neugeschäftsvolumens durften von den Kriterien abweichen. In der Praxis bedeutete das:

Maximal 20 % der Kredite durften eine Eigenkapitalquote unter 20 % aufweisen
Maximal 20 % durften eine Schuldendienstquote über 40 % haben
Maximal 20 % durften eine Laufzeit über 35 Jahre haben

Allerdings durften nicht alle drei Kriterien gleichzeitig bei einem Kredit überschritten werden. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 haben Banken formal mehr Spielraum, vergeben in der Praxis aber weiterhin überwiegend nach ähnlichen Standards.

Arten der Immobilienfinanzierung in Österreich

Hypothekarkredit (Hypothekardarlehen)

Der klassische Hypothekarkredit ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Österreich. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit (Hypothek), was zu günstigeren Zinssätzen führt. Der Kredit wird im Grundbuch als Pfandrecht eingetragen.

Vorteile:

Günstigere Zinssätze durch grundbücherliche Besicherung
Lange Laufzeiten möglich (bis 35 Jahre)
Hohe Kreditbeträge realisierbar

Nachteile:

Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % der Pfandsumme)
Immobilie ist bis zur vollständigen Tilgung belastet
Längerer Bewilligungsprozess

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen ist eine österreichische Besonderheit und wird von den vier Bausparkassen (s Bausparkasse, Raiffeisen Bausparkasse, Wüstenrot, ABV) angeboten. Es ist auf maximal 240.000 Euro pro Person begrenzt.

Vorteile:

Fixzinssatz für die gesamte Laufzeit (Planungssicherheit)
Keine Grundbucheintragung notwendig (unter bestimmten Voraussetzungen)
Staatliche Bausparprämie in der Ansparphase

Nachteile:

Betragsmäßig begrenzt (240.000 Euro)
Oft nicht ausreichend für die gesamte Finanzierung
Ansparphase von mindestens 6 Jahren für volle Konditionen

Wohnbauförderungsdarlehen

Die Wohnbauförderung der Bundesländer ist ein wesentlicher Baustein der Immobilienfinanzierung in Österreich. Mehr dazu im Abschnitt “Wohnbauförderung pro Bundesland”.

Fixzins vs. variabler Zinssatz: Die richtige Wahl 2026

Die Wahl zwischen fixem und variablem Zinssatz ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, und die richtige Wahl hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.

Fixzinskredit

Beim Fixzinskredit wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben — üblich sind 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahre. Ihre monatliche Rate bleibt während dieser Zeit konstant.

Aktuelle Konditionen (Richtwerte Frühjahr 2026):

10 Jahre fix: ca. 3,00 - 3,50 % p.a.
15 Jahre fix: ca. 3,20 - 3,70 % p.a.
20 Jahre fix: ca. 3,40 - 3,90 % p.a.
25 Jahre fix: ca. 3,50 - 4,10 % p.a.

Vorteile:

Absolute Planungssicherheit
Schutz vor Zinserhöhungen
Kalkulierbare monatliche Belastung

Nachteile:

Höherer Ausgangszinssatz als variabel
Bei Zinssenkungen profitieren Sie nicht
Pönale bei vorzeitiger Rückzahlung möglich

Variabler Zinssatz

Beim variablen Zinssatz orientiert sich Ihr Kreditzins am Referenzzinssatz — in Österreich üblicherweise am 3-Monats-EURIBOR oder 6-Monats-EURIBOR. Ihr Zinssatz setzt sich zusammen aus dem EURIBOR plus einem fixen Aufschlag (Marge) der Bank.

Aktuelle Konditionen (Richtwerte Frühjahr 2026):

3-Monats-EURIBOR + Aufschlag: ca. 2,50 - 3,20 % p.a. effektiv
6-Monats-EURIBOR + Aufschlag: ca. 2,60 - 3,30 % p.a. effektiv

Vorteile:

Niedrigerer Startzinssatz
Sie profitieren von Zinssenkungen
Oft flexiblere Sondertilgungsregelungen

Nachteile:

Zinsänderungsrisiko
Monatliche Rate kann steigen
Schwierigere Budgetplanung

Mischformen: Das Beste aus beiden Welten

Viele Kreditnehmer entscheiden sich 2026 für eine Kombination: Einen Teil des Kredits mit Fixzins (z.B. 60-70 %) und den Rest variabel. Das bietet einen guten Kompromiss zwischen Sicherheit und Flexibilität.

Empfehlung der Redaktion: Angesichts des aktuellen Zinsumfeldes im Frühjahr 2026 empfehlen wir für die meisten Kreditnehmer eine Mischfinanzierung mit einem hohen Fixzinsanteil (mindestens 50-70 %), insbesondere wenn:

Die Laufzeit über 20 Jahre beträgt
Das Budget wenig Spielraum für Ratenerhöhungen lässt
Sie Planungssicherheit bevorzugen

Aktuelle Zinsen für Immobilienkredite in Österreich 2026

Zinslandschaft im Überblick

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat seit 2024 schrittweise die Leitzinsen gesenkt. Im Frühjahr 2026 liegt der EZB-Einlagensatz bei rund 2,50 %. Das hat sich positiv auf die Kreditzinsen ausgewirkt, auch wenn die Banken ihre Margen teilweise angepasst haben.

Sollzinssatz vs. Effektivzinssatz

Beim Vergleich von Kreditangeboten ist der Effektivzinssatz entscheidend. Er beinhaltet neben dem reinen Sollzinssatz auch:

Bearbeitungsgebühren
Kontoführungsgebühren
Schätzkosten
Versicherungskosten (falls verpflichtend)

Wichtig: Vergleichen Sie immer den Effektivzinssatz und nicht den Sollzinssatz. Nur so erhalten Sie ein realistisches Bild der tatsächlichen Kreditkosten.

Zinsentwicklung und Prognose

Nach den Zinserhöhungen 2022/2023 hat sich die Zinslage ab 2024 wieder entspannt. Für 2026 erwarten Experten eine weitgehend stabile Zinsentwicklung mit leichten Senkungstendenzen. Variable Zinssätze könnten noch etwas günstiger werden, während Fixzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren dürften.

Wohnbauförderung nach Bundesland

Einer der größten Vorteile der Immobilienfinanzierung in Österreich ist die Wohnbauförderung der Bundesländer. Jedes Bundesland bietet eigene Programme, die sich in Art und Höhe der Förderung unterscheiden.

Wien

Förderung: Superförderung für Eigenheim bis zu 100.000 Euro als zinsgünstiges Landesdarlehen
Zinssatz: 1 % p.a. (derzeit)
Voraussetzungen: Einkommensgrenzen, Hauptwohnsitz, Energieeffizienzstandards
Besonderheit: Eigene Wohnbauinitiative für junge Familien

Niederösterreich

Förderung: Wohnzuschuss und Landesdarlehen
Zinssatz: 0 - 1 % p.a. je nach Einkommen
Voraussetzungen: NÖ Wohnmodell, Einkommensgrenzen, Energieausweis
Besonderheit: Öko-Zuschläge für energieeffizientes Bauen, Kinderzuschlag

Oberösterreich

Förderung: Einmalzuschuss oder laufender Annuitätenzuschuss
Betrag: Bis zu 42.000 Euro Einmalzuschuss
Voraussetzungen: Einkommensgrenzen, OÖ-Wohnhilfe-Kriterien
Besonderheit: Eigener Wohnbaurechner auf der Landeswebsite

Steiermark

Förderung: Annuitätenzuschuss für Wohnbaudarlehen
Betrag: Zuschuss zur Rückzahlung des Bankdarlehens
Voraussetzungen: Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche begrenzt
Besonderheit: Sanierungsförderung besonders attraktiv

Salzburg

Förderung: Landesförderung als zinsgünstiges Darlehen
Betrag: Bis zu 80.000 Euro Förderungsdarlehen
Voraussetzungen: Einkommensgrenzen, Energiestandards
Besonderheit: Mietkauf-Modelle als Alternative

Tirol

Förderung: Wohnbauförderung als Darlehen oder Zuschuss
Betrag: Abhängig von Familiengröße und Einkommen
Voraussetzungen: Strenge Einkommensgrenzen aufgrund hoher Immobilienpreise
Besonderheit: Tiroler Wohnbaufonds mit Sonderkonditionen

Vorarlberg

Förderung: Wohnbauförderung mit Schwerpunkt Nachhaltigkeit
Betrag: Staffelung nach Energieeffizienz
Voraussetzungen: Sehr hohe Energiestandards gefordert
Besonderheit: Vorreiter bei ökologischen Baustandards

Kärnten

Förderung: Wohnbaudarlehen des Landes
Betrag: Bis zu 70.000 Euro Förderungsdarlehen
Voraussetzungen: Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche begrenzt
Besonderheit: Zusatzförderung für barrierefreies Bauen

Burgenland

Förderung: Wohnbauförderung als Annuitätenzuschuss
Betrag: Zuschuss zur Rückzahlung, Laufzeit bis 30 Jahre
Voraussetzungen: Einkommensgrenzen, Bauweise
Besonderheit: Besonders attraktive Förderung für junge Familien

Tipp: Informieren Sie sich rechtzeitig vor dem Kauf oder Bau über die Wohnbauförderung Ihres Bundeslandes. Die Förderung muss in der Regel vor Baubeginn bzw. vor Kaufvertragsabschluss beantragt werden!

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich

Die Kaufnebenkosten werden von vielen Käufern unterschätzt. Sie betragen in Summe rund 10-12 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenmitteln finanziert werden.

Übersicht der Nebenkosten

Kostenart	Satz	Bei 400.000 Euro Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5 %	14.000 Euro
Grundbucheintragung (Eigentumsrecht)	1,1 %	4.400 Euro
Grundbucheintragung (Pfandrecht)	1,2 % der Pfandsumme	ca. 3.840 Euro*
Maklerprovision	bis 3 % + 20 % USt	bis 14.400 Euro
Notarkosten / Vertragserrichtung	ca. 1-3 %	4.000 - 12.000 Euro
Kreditbearbeitungsgebühr	ca. 0,5-1 % der Kreditsumme	ca. 1.600 - 3.200 Euro
Gesamt	ca. 10-12 %	ca. 42.000 - 52.000 Euro

*Bei einer Pfandsumme von 320.000 Euro (80 % des Kaufpreises)

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Bei Erwerb innerhalb der Familie (z.B. Schenkung, Erbschaft) gelten Sondertarife nach dem Stufenmodell:

Bis 250.000 Euro: 0,5 %
250.001 bis 400.000 Euro: 2 %
Über 400.000 Euro: 3,5 %

Maklerprovision

Seit dem Bestellerprinzip (Juli 2023) gilt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Bei Mietwohnungen zahlt der Vermieter, beim Kauf gelten nach wie vor individuelle Vereinbarungen. Die maximale Provision beträgt:

Bis 36.336 Euro Kaufpreis: 4 % + 20 % USt
Über 36.336 Euro: 3 % + 20 % USt

Notarkosten und Vertragserrichtung

Die Kosten für die Vertragserrichtung und notarielle Beglaubigung variieren stark. Holen Sie mehrere Angebote ein — auch Rechtsanwälte können den Kaufvertrag erstellen. Achten Sie auf Pauschalangebote, die günstiger sein können als eine Abrechnung nach Tarif.

Schritt für Schritt zur Immobilienfinanzierung

Schritt 1: Budget bestimmen und Eigenkapital prüfen

Bevor Sie nach Immobilien suchen, sollten Sie Ihr Budget realistisch einschätzen:

Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
Wie hoch ist Ihr monatliches Nettoeinkommen?
Welche bestehenden Verpflichtungen gibt es?
Wie hoch darf die monatliche Rate maximal sein? (Richtwert: max. 40 % des Nettoeinkommens)

Rechenbeispiel:

Nettoeinkommen Haushalt: 5.000 Euro/Monat
Maximale Rate (40 %): 2.000 Euro/Monat
Eigenkapital: 100.000 Euro
Möglicher Kaufpreis (inkl. NK): ca. 380.000 - 420.000 Euro

Schritt 2: Angebote einholen und vergleichen

Holen Sie mindestens 3-5 Angebote verschiedener Banken ein. Nutzen Sie dafür:

Ihre Hausbank
Direkt- und Onlinebanken
Bausparkassen
Unabhängige Kreditvermittler (z.B. Infina, Optifin)

Achten Sie beim Vergleich auf:

Effektivzinssatz (nicht nur Sollzins)
Bearbeitungsgebühren
Kontoführungsgebühren
Sondertilgungsmöglichkeiten
Pönale bei vorzeitiger Rückzahlung
Flexibilität bei Ratenänderungen

Schritt 3: Wohnbauförderung beantragen

Prüfen Sie frühzeitig Ihren Anspruch auf Wohnbauförderung Ihres Bundeslandes. Beachten Sie:

Antrag meist vor Kaufvertrag oder Baubeginn stellen
Einkommensnachweise der letzten 1-3 Jahre bereithalten
Energieausweis der Immobilie besorgen
Fristen einhalten

Schritt 4: Benötigte Unterlagen zusammenstellen

Für die Kreditbeantragung benötigen Sie in der Regel:

Persönliche Unterlagen:

Lichtbildausweis und Meldezettel
Lohn-/Gehaltszettel der letzten 3 Monate
Einkommensteuerbescheid (bei Selbstständigen: letzte 3 Jahre)
Bestehende Kredit- und Leasingverträge
Nachweis über Eigenkapital

Objektunterlagen:

Kaufvertrag oder Kaufanbot
Grundbuchauszug
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Baubewilligung (bei Neubau)
Energieausweis
Fotos der Immobilie
Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Schritt 5: Kreditvertrag abschließen

Nach positiver Bonitätsprüfung und Objektbewertung erhalten Sie das bindende Kreditangebot. Prüfen Sie dieses sorgfältig:

Stimmen Zinssatz und Konditionen mit dem Anbot überein?
Sind alle Nebenkosten transparent aufgeführt?
Gibt es versteckte Klauseln?
Haben Sie ein 14-tägiges Rücktrittsrecht (gesetzlich vorgeschrieben)?

Schritt 6: Grundbucheintragung und Auszahlung

Nach Unterzeichnung des Kreditvertrags wird die Hypothek im Grundbuch eingetragen. Nach Eintragung und Vorlage des Kaufvertrags erfolgt die Auszahlung des Kreditbetrags — in der Regel über ein Treuhandkonto beim Notar oder Rechtsanwalt.

Bankenvergleich: Wer bietet die besten Konditionen?

Großbanken

Erste Bank / Sparkasse:

Breites Filialnetz in ganz Österreich
Gute Beratungsqualität
Eigene s Bausparkasse für Bauspardarlehen
Oft etwas höhere Zinsen als Online-Anbieter

Raiffeisen:

Stärkstes Filialnetz, besonders im ländlichen Raum
Eigene Raiffeisen Bausparkasse
Regionale Unterschiede bei den Konditionen
Gute Verhandlungsbasis

Bank Austria / UniCredit:

Stark in Wien und Ballungsräumen
Attraktive Konditionen für Neukunden
Online-Abschluss teilweise möglich
Gute Fixzinsangebote

BAWAG:

Preiswert bei den Kontogebühren
Wettbewerbsfähige Zinssätze
Wachsendes Filialnetz
Gute Online-Plattform

Direktbanken und Online-Anbieter

ING:

Oft günstigste Zinssätze am Markt
Ausschließlich Online-Abwicklung
Keine Filialberatung
Eingeschränkte Flexibilität

DADAT:

Günstige Konditionen
Online-orientiert
Guter Kundenservice

Kreditvermittler

Unabhängige Kreditvermittler wie Infina, Optifin oder Creditnet vergleichen die Angebote vieler Banken und können oft bessere Konditionen aushandeln. Sie erhalten ihre Provision von der Bank, nicht vom Kreditnehmer.

Vorteile eines Kreditvermittlers:

Zugang zu vielen Banken gleichzeitig
Verhandlungsstärke durch hohes Volumen
Persönliche Beratung
Kostenlos für den Kreditnehmer

Tipps für Erstkäufer: So gelingt die erste Immobilienfinanzierung

1. Frühzeitig Eigenkapital aufbauen

Beginnen Sie so früh wie möglich mit dem Sparen. Nutzen Sie:

Bausparverträge (staatliche Prämie mitnehmen)
ETF-Sparpläne für mittelfristigen Vermögensaufbau
Sonderzahlungen (Urlaubs- und Weihnachtsgeld) konsequent beiseitelegen

2. Bonität optimieren

Ihre Kreditwürdigkeit (KSV-Rating) beeinflusst maßgeblich die Konditionen:

Bestehende Konsumkredite tilgen
Kreditkartenrahmen reduzieren
Keine Zahlungsrückstände haben
Stabile Beschäftigung nachweisen

3. Nicht das Maximum ausreizen

Nur weil die Bank Ihnen 350.000 Euro gibt, müssen Sie diesen Betrag nicht ausschöpfen. Lassen Sie Puffer für:

Unvorhergesehene Reparaturen
Einrichtungskosten
Einkommensausfälle (Karenz, Krankheit)
Zinserhöhungen bei variablen Krediten

4. Sondertilgungsoptionen sichern

Achten Sie darauf, dass Ihr Kreditvertrag kostenlose Sondertilgungen ermöglicht (mindestens 5.000-10.000 Euro pro Jahr). So können Sie den Kredit bei finanziellen Spielräumen schneller zurückzahlen.

5. Förderungen ausschöpfen

Neben der Wohnbauförderung gibt es weitere Fördermöglichkeiten:

Sanierungsförderung des Bundes (Raus aus Öl und Gas)
Photovoltaik-Förderung
Energieeffizienz-Förderungen
Gemeinde-Förderungen

6. Gesamtkosten im Blick behalten

Berechnen Sie nicht nur die monatliche Rate, sondern die Gesamtkosten über die Laufzeit. Ein um 0,3 % günstigerer Zinssatz spart bei 300.000 Euro Kreditsumme und 25 Jahren Laufzeit rund 15.000-20.000 Euro an Zinskosten.

7. Professionelle Beratung nutzen

Gerade beim ersten Immobilienkauf lohnt sich die Beratung durch einen unabhängigen Finanzierungsberater. Die Kosten (falls überhaupt anfallend) amortisieren sich schnell durch bessere Konditionen.

Risiken und Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung

Zinsänderungsrisiko

Bei variablen Krediten kann eine Zinserhöhung um 2 Prozentpunkte die monatliche Rate erheblich steigern. Bei 300.000 Euro Kreditsumme und 25 Jahren Laufzeit bedeutet das:

Bei 3 % p.a.: ca. 1.423 Euro/Monat
Bei 5 % p.a.: ca. 1.754 Euro/Monat
Differenz: 331 Euro/Monat oder rund 3.970 Euro/Jahr

Überschuldung vermeiden

Kalkulieren Sie konservativ und berücksichtigen Sie:

Mögliche Einkommenseinbußen (Jobwechsel, Karenz)
Steigende Lebenshaltungskosten
Reparatur- und Instandhaltungskosten (ca. 1-2 % des Immobilienwertes jährlich)
Änderungen der Familiensituation

Wertverlustrisiko

Immobilien können auch an Wert verlieren, insbesondere:

In strukturschwachen Regionen
Bei schlechter Lage oder mangelhafter Bausubstanz
Bei geänderter Infrastruktur (Flughafen, Schnellstraße)
Bei steigenden Zinsen (negative Auswirkung auf Immobilienpreise)

Spezialthemen der Immobilienfinanzierung

Finanzierung für Selbstständige

Selbstständige haben es bei der Kreditvergabe oft schwerer. Banken fordern:

Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre
Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen
Nachhaltig positives Ergebnis
Oft höheres Eigenkapital (25-30 %)

Tipp: Bereiten Sie Ihre Unterlagen sorgfältig vor und wählen Sie eine Bank mit Erfahrung in der Finanzierung von Selbstständigen.

Finanzierung im Alter

Auch über 50-Jährige können eine Immobilienfinanzierung erhalten. Wichtig ist:

Kreditlaufzeit so gewählt, dass die Tilgung vor dem Pensionsantritt erfolgt
Ausreichend Eigenkapital (oft 30-40 % gefordert)
Nachweis der Pensionsansprüche
Eventuell Kreditrestschuldversicherung

Nachfinanzierung und Aufstockung

Reicht der ursprüngliche Kreditbetrag nicht aus (z.B. bei Baukosten-Überschreitung), ist eine Nachfinanzierung möglich, aber oft teurer. Planen Sie daher von Anfang an einen Puffer von 10-15 % ein.

Umschuldung: Bestehende Kredite optimieren

Wenn Ihr bestehender Immobilienkredit zu teuer geworden ist, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Dabei wird der alte Kredit durch einen neuen, günstigeren Kredit abgelöst. Beachten Sie:

Pönale für vorzeitige Rückzahlung (max. 1 % der offenen Summe)
Neue Grundbucheintragungsgebühr
Schätzkosten
Break-even-Point berechnen

Steuern und Immobilienfinanzierung

Absetzbarkeit von Kreditkosten

Für Privatpersonen sind Zinsen für den Hauptwohnsitz in Österreich leider nicht steuerlich absetzbar. Ausnahmen bestehen nur für:

Vermietete Immobilien (Zinsen als Werbungskosten)
Betrieblich genutzte Immobilien

Grunderwerbsteuer-Befreiungen

In bestimmten Fällen kann die Grunderwerbsteuer reduziert oder befreit sein:

Erwerb innerhalb der Familie (Stufentarif)
Bestimmte landwirtschaftliche Grundstücke
Zusammenlegungsverfahren

Checkliste: Vor dem Kreditgespräch

Damit Ihr Kreditgespräch bei der Bank erfolgreich verläuft, sollten Sie folgende Punkte vorbereiten:

Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge, Depotauszüge)
Gehaltszettel der letzten 3 Monate
Einkommensteuerbescheid des Vorjahres
Aufstellung aller bestehenden Verbindlichkeiten
Aufstellung der monatlichen Fixkosten
Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Exposé, Energieausweis)
Kaufanbot oder Vorvertrag
Finanzierungsplan mit gewünschter Laufzeit und Ratenvorstellung
Vergleichsangebote anderer Banken (als Verhandlungsbasis)

Die Immobilienfinanzierung in Österreich 2026 ist dank der bis Juni 2025 gültigen KIM-Verordnung und der seitdem weiterhin üblichen Vergabestandards der Banken transparenter und sicherer geworden — aber auch anspruchsvoller in Bezug auf die Eigenkapitalanforderungen. Die Zinsen haben sich nach dem Höhepunkt 2023 wieder auf ein moderateres Niveau eingependelt, und die Wohnbauförderungen der Bundesländer bieten attraktive Unterstützung.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

Planen Sie mindestens 30-32 % Eigenmittel ein (20 % Eigenkapital + 10-12 % Nebenkosten)
Vergleichen Sie mindestens 3-5 Angebote und achten Sie auf den Effektivzinssatz
Nutzen Sie die Wohnbauförderung Ihres Bundeslandes
Wählen Sie die Zinsbindung passend zu Ihrer Risikobereitschaft
Lassen Sie sich professionell beraten — die Investition lohnt sich

Mit der richtigen Vorbereitung und einer soliden Finanzierungsstrategie steht Ihrem Traum vom Eigenheim nichts im Weg. Nutzen Sie unseren Kreditrechner, um Ihre individuelle Finanzierung zu berechnen, und vergleichen Sie die aktuellen Angebote der österreichischen Banken.

Weiterführende Artikel

Hinweis: Die in diesem Artikel genannten Zinssätze und Konditionen sind Richtwerte und können sich jederzeit ändern. Holen Sie vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung immer aktuelle Angebote ein und lassen Sie sich individuell beraten.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026 für eine Immobilienfinanzierung in Österreich?

Die bis Juni 2025 gültige KIM-Verordnung verlangte mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Obwohl die Verordnung ausgelaufen ist, halten sich die meisten Banken weiterhin an diese Richtlinie. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten von rund 10-12 % einplanen, sodass insgesamt etwa 30-32 % Eigenmittel empfehlenswert sind.

Was ist die KIM-Verordnung und gilt sie 2026 noch?

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist seit Juli 2025 ausgelaufen. Sie schrieb bis dahin vor: maximal 40 % Schuldendienstquote, mindestens 20 % Eigenkapital und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Viele Banken orientieren sich weiterhin an ähnlichen Vergabestandards.

Fixzins oder variabler Zinssatz - was ist 2026 besser?

Fixzinsen bieten Planungssicherheit bei aktuell moderaten Aufschlägen. Variable Zinsen sind kurzfristig günstiger, bergen aber das Risiko steigender Raten. Bei langen Laufzeiten und knappem Budget empfiehlt sich ein Fixzinsanteil von mindestens 50-70 %.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?

Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Maklerprovision bis 3 % (+ USt), Notarkosten ca. 1-3 %, Kreditvertragserrichtung ca. 1 % - insgesamt rund 10-12 % des Kaufpreises.

Welche Wohnbauförderung gibt es in Österreich?

Jedes Bundesland bietet eigene Wohnbauförderungen in Form von zinsgünstigen Darlehen, Annuitätenzuschüssen oder Einmalzuschüssen. Die Förderhöhe hängt von Einkommen, Familiengröße, Energieeffizienz und Bundesland ab.

Wie lange dauert eine Immobilienfinanzierung in Österreich?

Die bis Juni 2025 gültige KIM-Verordnung begrenzte die Laufzeit auf 35 Jahre. Auch nach ihrem Auslaufen vergeben die meisten Banken Kredite mit maximal 30 bis 35 Jahren Laufzeit. Je kürzer die Laufzeit, desto höher die monatliche Rate, aber desto geringer die Gesamtzinskosten.