Maklerprovision: Bestellerprinzip, Höchstsätze, Fälligkeit
Seit Juli 2023 zahlt bei Mietwohnungen, wer den Makler zuerst beauftragt hat. Beim Kauf gelten weiter 3 Prozent. Die Höchstsätze und die Umgehungsverbote.
Kaufnebenkosten-Rechner 2026
Nebenkosten gesamt
€ 39.060,00
11,2% vom Kaufpreis
Gesamtkosten
€ 389.060,00
Kaufpreis + Nebenkosten
Richtwerte. Notar-/Vertragserrichtungskosten variieren je nach Komplexität. Maklerprovision nach § 15 Immobilienmaklerverordnung: höchstens 4 % bis 36.336,42 Euro, darüber 3 %, jeweils je Auftraggeber und zuzüglich 20 % USt. Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht - üblich ist, dass beide Seiten zahlen. Keine Rechtsberatung.
Seit 1. Juli 2023 gilt bei Mietwohnungen in Österreich das Bestellerprinzip, im Gesetz Erstauftraggeberprinzip. Der Satz, auf den es ankommt, steht in § 17a Abs. 1 MaklerG: Hat ein Vermieter den Makler als erster Auftraggeber beauftragt, kann der Makler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren. Weil praktisch jede Wohnung vom Vermieter oder Verwalter in die Vermittlung gegeben wird, zahlen Mieter seither in aller Regel nichts.
Beim Kauf hat sich nichts geändert. Dort gelten weiter die Höchstsätze der Immobilienmaklerverordnung, drei Prozent des Kaufpreises je Auftraggeber, und beide Seiten können zahlungspflichtig sein.
Das Bestellerprinzip im Detail
§ 17a hat sechs Absätze, und jeder schließt eine Umgehung.
Absatz 1 bindet die Provision an den Erstauftrag des Vermieters. Absatz 2 formuliert die Gegenseite: Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Makler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn dieser ihn als erster Auftraggeber beauftragt hat. Gemeint ist der Suchauftrag für eine Wohnung, die beiden noch nicht bekannt ist.
Absatz 3 verhindert die naheliegenden Auswege. Auch mit dem Wohnungssuchenden als Erstauftraggeber ist keine Provision zulässig, wenn
- Vermieter oder Verwalter am Unternehmen des Maklers beteiligt sind oder darauf Einfluss nehmen können, oder umgekehrt der Makler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters,
- der Vermieter vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird, oder
- der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis beworben hat.
Der dritte Punkt ist der praktisch wichtigste: Eine Wohnung, die auf einer Plattform steht, kann den Mieter keine Provision kosten. Wer auf ein Inserat antwortet, ist nie Erstauftraggeber im Sinn des Gesetzes.
Absatz 4 dreht die Beweislast um. Der Makler muss jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags mit Datum schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger festhalten, und bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs dem Wohnungssuchenden darlegen, dass kein Fall des Abs. 1 oder Abs. 3 vorliegt. Nicht der Mieter muss beweisen, dass er nichts schuldet.
Absatz 5 erklärt Vereinbarungen für unwirksam, die den Wohnungssuchenden zu einer Provision oder sonstigen Leistung an den nicht provisionsberechtigten Makler oder an den Vermieter verpflichten, ebenso solche über sonstige Leistungen ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder einen Dritten. Das zielt auf Ablösen; § 27 MRG bleibt daneben anwendbar.
Absatz 6 nimmt einen Fall aus: Wohnungsmietverträge, die Dienstgeber als Mieter schließen, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung zur Verfügung zu stellen.
Die Regeln gelten nach BGBl. I Nr. 24/2023 für Verträge und Tathandlungen ab dem 1. Juli 2023.
Die Höchstsätze bei Miete
Wer zahlt, ist die eine Frage, wie viel die andere. Die Höchstbeträge stehen in der Immobilienmaklerverordnung, amtlich Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler, und sind unabhängig vom Bestellerprinzip:
| Fall | Höchstbetrag |
|---|---|
| Mieter, Wohnung, unbefristet oder über drei Jahre (§ 20 Abs. 1) | 2 Bruttomonatsmieten |
| Mieter, Wohnung, befristet bis drei Jahre (§ 20 Abs. 1) | 1 Bruttomonatsmiete |
| Vermieter, Wohnung, befristet oder unbefristet (§ 20 Abs. 2) | 3 Bruttomonatsmieten |
| Mieter, Wohnung im vom Makler verwalteten Haus (§ 21 Abs. 1) | die Hälfte des Satzes nach § 20 Abs. 1 |
| Vermieter, Geschäftsräume (§ 19 Abs. 2) | 3 Bruttomonatsmieten |
| Untermiete einzelner Wohnräume (§ 23) | 1 Monatsmietzins |
Der Bruttomietzins ist nach § 24 der Haupt- oder Untermietzins samt Anteil an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, Anteil für besondere Aufwendungen und Entgelt für mitvermietete Einrichtung. Bei Wohnungen, für die der Mietzins nach den mietrechtlichen Vorschriften nicht frei vereinbart werden darf, bleiben die Heizkosten außen vor. Auf die Provision kommen 20 Prozent Umsatzsteuer.
Ein Beispiel: 800 Euro Hauptmietzins, 180 Euro Betriebskosten, Bruttomietzins also 980 Euro. Beauftragt der Vermieter den Makler für einen unbefristeten Vertrag, sind höchstens drei Bruttomonatsmieten zulässig, 2.940 Euro plus Umsatzsteuer. Hätte ausnahmsweise der Mieter beauftragt, wären es zwei, also 1.960 Euro plus Umsatzsteuer, insgesamt 2.352 Euro.
Die Höchstsätze beim Kauf
Für den Kauf, Verkauf oder Tausch einer Liegenschaft gilt § 15 der Verordnung. Der Höchstbetrag, ausgedrückt in Prozent des Werts:
| Wert | Höchstsatz |
|---|---|
| bis 36.336,42 Euro | 4 Prozent |
| über 36.336,42 Euro | 3 Prozent |
Der Wert bemisst sich nach § 16 nach dem vereinbarten Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerter Lasten und Haftungsübernahmen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 12.000 Euro je Auftraggeber, mit Umsatzsteuer 14.400 Euro. Sind Käufer und Verkäufer beide Auftraggeber, fällt der Betrag zweimal an, einmal auf jeder Seite.
Weitere Sätze: Für die Vermittlung eines Hypothekardarlehens im Zusammenhang mit einer solchen Vermittlung höchstens zwei Prozent der Darlehenssumme (§ 17), für Baurechte drei Prozent des Bauzinses bei 10 bis 30 Jahren und zwei Prozent darüber, gerechnet höchstens von 45 Jahren (§ 18). Was beim Kauf sonst an Nebenkosten anfällt, steht bei der Grunderwerbsteuer und beim Grundbuch.
Wann die Provision fällig wird
Der Provisionsanspruch entsteht mit dem Vermittlungserfolg, also wenn das vermittelte Geschäft zustande kommt. Eine Zahlung ohne Erfolg ist nach § 15 MaklerG nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur in vier Fällen zulässig:
- Das Geschäft kommt wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande, weil der Auftraggeber entgegen dem Verhandlungsverlauf einen erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt
- Mit dem vermittelten Dritten kommt ein zweckgleichwertiges anderes Geschäft zustande
- Das Geschäft kommt mit einer anderen Person zustande, weil der Auftraggeber oder der vermittelte Dritte die Abschlussmöglichkeit weitergegeben hat
- Ein Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht wird ausgeübt
Beim Alleinvermittlungsauftrag kommen weitere Fälle dazu. Ist der Auftraggeber Konsument, gelten zusätzlich die §§ 30a bis 31 des Konsumentenschutzgesetzes, die unter anderem ein Rücktrittsrecht vorsehen.
Quellen
- Maklergesetz (RIS), Paragrafen 15, 17 und 17a, abgerufen 03.09.2026
- BGBl. I Nr. 24/2023, Änderung des Maklergesetzes, Inkrafttreten 01.07.2023, abgerufen 03.09.2026
- Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (RIS), Paragrafen 15 bis 24, abgerufen 03.09.2026
- oesterreich.gv.at, Provision, Stand 01.01.2026, abgerufen 03.09.2026
Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt bei einer Mietwohnung die Maklerprovision?
Wer den Makler zuerst beauftragt hat. Seit 1. Juli 2023 regelt § 17a MaklerG das Erstauftraggeberprinzip: Hat der Vermieter den Makler beauftragt, kann dieser nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren. Mit einem Wohnungssuchenden ist eine Provision nur zulässig, wenn dieser den Makler selbst als erster beauftragt hat. In der Praxis beauftragt fast immer der Vermieter.
Wann darf ein Makler trotz Auftrag des Mieters keine Provision verlangen?
In drei Fällen nach § 17a Abs. 3: wenn Vermieter oder Verwalter am Maklerunternehmen beteiligt sind oder umgekehrt, wenn der Vermieter bewusst auf einen Maklervertrag verzichtet hat, damit der Wohnungssuchende provisionspflichtig wird, oder wenn der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder beworben hat. Eine inserierte Wohnung kostet den Mieter also nie Provision.
Wie hoch darf die Provision beim Wohnungskauf sein?
Nach § 15 der Immobilienmaklerverordnung höchstens 4 Prozent des Werts bis 36.336,42 Euro und 3 Prozent darüber, je Auftraggeber. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro plus 20 Prozent Umsatzsteuer, also 14.400 Euro. Das Bestellerprinzip gilt beim Kauf nicht; üblich ist, dass beide Seiten Provision zahlen.
Wie viel darf die Provision bei einer Mietwohnung betragen?
Vom Mieter höchstens zwei Bruttomonatsmieten bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Verträgen, ein Bruttomonatsmietzins bei Befristung bis drei Jahre. Vom Vermieter höchstens drei Bruttomonatsmieten. Vermittelt der Hausverwalter eine Wohnung in einem von ihm verwalteten Haus, halbiert sich der Höchstsatz gegenüber dem Mieter.
Was ist der Bruttomietzins für die Provisionsberechnung?
Nach § 24 der Immobilienmaklerverordnung der Haupt- oder Untermietzins plus der Anteil an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, plus Anteile für besondere Aufwendungen und das Entgelt für mitvermietete Einrichtung. Bei Wohnungen mit gesetzlich begrenztem Mietzins bleiben die Heizkosten außen vor. Auf die Provision kommen 20 Prozent Umsatzsteuer.
Wann wird die Provision fällig?
Mit dem Vermittlungserfolg, also dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts. Ohne Erfolg ist eine Zahlung nur in den engen Fällen des § 15 MaklerG zulässig, etwa wenn der Auftraggeber wider Treu und Glauben einen erforderlichen Rechtsakt unterlässt oder mit dem vermittelten Dritten ein zweckgleichwertiges Geschäft schließt.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Geschäftsräume?
Nein. § 17a spricht ausdrücklich von Wohnungsmietverträgen. Für Geschäftsräume gelten die Höchstsätze des § 19 Immobilienmaklerverordnung: vom Mieter drei Bruttomonatsmieten bei unbefristeten oder über drei Jahre befristeten Verträgen, vom Vermieter ebenfalls drei. Ausgenommen ist auch die Vermittlung an Dienstgeber, die Dienstwohnungen anmieten.