Maklerprovision Österreich | Österreich 2026

Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Kaufpreis€ 350.000,00

Mit Maklerprovision (3% + 20% USt)

Nebenkosten gesamt

€ 35.700,00

10.2% vom Kaufpreis

Gesamtkosten

€ 385.700,00

Kaufpreis + Nebenkosten

Grunderwerbsteuer (3,5%)€ 12.250,00

Grundbucheintragung (1,1%)€ 3.850,00

Maklerprovision (3% netto)€ 10.500,00

+ 20% USt auf Maklerprovision€ 2.100,00

Notar-/Vertragserrichtung (~2%)€ 7.000,00

Nebenkosten gesamt€ 35.700,00

Kaufpreis GrESt Grundbuch Makler Notar

Richtwerte. Notar-/Vertragserrichtungskosten variieren je nach Komplexitaet. Maklerprovision max. 3% + 20% USt (ab Kaufpreis ueber EUR 390.940,80). Keine Rechtsberatung.

Das Bestellerprinzip seit 2023

Die Maklerprovision ist bei Immobilientransaktionen ein wesentlicher Kostenfaktor und ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermittlern, Käufern, Verkäufern und Mietern. Seit der Einführung des Bestellerprinzips am 1. Juli 2023 hat sich die Landschaft in Österreich spürbar verändert. Mieter profitieren davon besonders, Vermieter und Makler mussten ihre Geschäftsmodelle anpassen. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen, wie die Maklerprovision 2026 in Österreich geregelt ist, welche Beträge zulässig sind, wer sie bezahlen muss und welche Tipps Sie beim Umgang mit Immobilienmaklern beherzigen sollten.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine vermittelnde Tätigkeit erhält. Sie ist das Kernelement des Maklervertrags und wird fällig, sobald ein durch den Makler vermittelter Hauptvertrag zustande gekommen ist. Maßgeblich sind in Österreich das Maklergesetz (MaklerG), das Immobilienmaklergesetz, die Immobilienmaklerverordnung (IMV) sowie das Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Der Makler wird aufgrund eines Maklervertrags tätig. Dieser kann ausdrücklich schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden, entsteht aber oft auch konkludent, wenn jemand mit dem Makler in Verhandlung tritt und dessen Dienste in Anspruch nimmt. Typische Leistungen eines Immobilienmaklers sind die Marktanalyse und Bewertung, das Erstellen eines Exposés, die Vermarktung, die Organisation von Besichtigungen, Verhandlungen, die Vermittlung zwischen den Parteien und die Unterstützung bis zum Vertragsabschluss. Beim Kauf kommen zusätzlich Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung hinzu.

Das Bestellerprinzip: Der große Umbruch 2023

Mit dem 1. Juli 2023 trat in Österreich das Bestellerprinzip für Wohnraummietverträge in Kraft. Das Gesetz wurde im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, Maklergesetz und im Konsumentenschutzgesetz verankert. Grundgedanke: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Vorher war es in Österreich üblich, dass der Mieter die Maklerprovision tragen musste, selbst wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Das führte zu erheblichen Mehrkosten für Wohnungssuchende und wurde als unfair empfunden.

Was das Bestellerprinzip konkret bedeutet

Das Bestellerprinzip in Österreich 2026 bedeutet: Wenn der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt der Vermieter die Provision. Wenn ausnahmsweise der Mieter den Makler beauftragt hat (Suchauftrag), zahlt der Mieter. Eine “automatische” Überwälzung auf den Mieter, wie sie früher üblich war, ist nicht mehr zulässig. Auch das Einrechnen der Maklerkosten in eine überhöhte Ablöse oder Kaution ist verboten und wird geahndet.

Die wichtigsten Regelungen des Bestellerprinzips:

Gilt ausschließlich für Wohnraummiete, nicht für Kauf oder Gewerbemiete.
Gilt nicht, wenn der Mieter den Makler nachweislich selbst beauftragt hat und der Vermieter mit dem Makler in keinem Maklervertrag steht.
Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen bis 3.600 Euro pro Fall.
Bereits vor Juli 2023 abgeschlossene Verträge sind vom neuen Gesetz nicht berührt.

Ausnahme: Echte Suchaufträge durch Mieter

Eine Ausnahme vom Bestellerprinzip besteht, wenn ein Mieter einen echten schriftlichen Suchauftrag an einen Makler erteilt und dieser ausschließlich für den Mieter tätig wird. Der Makler darf dann vom Mieter eine Provision verlangen, muss aber darlegen können, dass er vom Vermieter nicht parallel beauftragt war. In der Praxis ist dies selten, weil die meisten Mietobjekte vom Vermieter zur Vermarktung gegeben werden.

Höhe der Maklerprovision bei Miete 2026

Bei Wohnraummietverhältnissen gelten folgende Höchstbeträge (Immobilienmaklerverordnung):

Mietverträge mit höchstens 3 Jahren Befristung: maximal 2 Bruttomonatsmieten (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer, aber exklusive Heizkosten)
Mietverträge mit mehr als 3 Jahren Befristung oder unbefristet: maximal 3 Bruttomonatsmieten
Gewerbliche Mietverträge: maximal 3 Bruttomonatsmieten unabhängig von der Befristung

Auf diese Beträge wird die Umsatzsteuer von 20 Prozent aufgeschlagen, sofern der Makler umsatzsteuerpflichtig ist (in der Regel der Fall). Ein Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag vergibt und eine Bruttomonatsmiete von 1.000 Euro verlangt, zahlt damit maximal 3.000 Euro Maklerprovision plus 600 Euro Umsatzsteuer, also insgesamt 3.600 Euro.

Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf 2026

Bei Immobilienkäufen ist das Bestellerprinzip nicht anwendbar. Hier kann der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer Provision verlangen, wenn er als Doppelmakler tätig ist. Die Höchstbeträge nach IMV richten sich nach dem Kaufpreis:

Kaufpreis bis 48.448 Euro: 4 Prozent je Vertragspartei, in Ausnahmefällen bis 5 Prozent
Kaufpreis 48.448 Euro bis 72.672 Euro: 1.938 Euro je Vertragspartei
Kaufpreis über 72.672 Euro: 3 Prozent je Vertragspartei

Auf diese Nettobeträge kommen 20 Prozent Umsatzsteuer. Die marktübliche Maklerprovision beim Kauf liegt somit bei 3 Prozent netto, also 3,6 Prozent brutto, je Vertragspartei. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 14.400 Euro brutto an den Makler. In Summe erhält der Makler 28.800 Euro.

Diese Obergrenzen sind rechtlich bindend. Der Makler darf höhere Beträge nicht verlangen, auch wenn der Aufwand besonders hoch war.

Wann ist die Provision fällig?

Die Provision wird fällig, sobald die verdienstliche Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Hauptvertrags geführt hat. Verdienstlich ist die Tätigkeit, wenn sie adäquat kausal für den Vertragsabschluss war. Das umfasst typischerweise Nachweis der Gelegenheit, Vermittlung, Verhandlung oder sonstige Tätigkeiten, die zum Vertragsabschluss beigetragen haben.

Typische Fälligkeitsregeln:

Beim Kauf: Mit Abschluss eines rechtsverbindlichen Kaufvertrags, unabhängig davon, ob die Eintragung im Grundbuch schon erfolgt ist.
Bei der Miete: Mit Abschluss des Mietvertrags.
Bei Vorverträgen: Bei einem bindenden Vorvertrag gilt dieser oft schon als Hauptvertrag im Sinne des Maklervertrags.

Die Provision wird in der Regel binnen 14 Tagen nach Fälligkeit an den Makler überwiesen.

Rechte und Pflichten des Maklers

Der Immobilienmakler hat umfangreiche Sorgfalts- und Informationspflichten. Nach Paragraph 30b und 30c MaklerG muss er den Auftraggeber über wesentliche Umstände informieren, die für die Beurteilung des Geschäfts relevant sind. Dazu zählen der Kaufgegenstand (Flächen, Zustand, Lasten), rechtliche Rahmenbedingungen, Kostenhinweise (Maklerprovision, Nebenkosten, Steuern) und eine Information über ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Vertragspartner.

Besonders wichtig ist die Pflicht zur Ausstellung eines schriftlichen Exposés, das die wesentlichen Daten zur Immobilie enthält, sowie die korrekte Kennzeichnung des Energieausweises. Verstöße können zivilrechtliche Konsequenzen bis hin zum Verlust des Provisionsanspruchs haben.

Rechte des Kunden

Kunden haben im Umgang mit Maklern verschiedene Schutzrechte. Die wichtigsten sind:

Aufklärungspflicht: Der Makler muss vor Vertragsabschluss umfassend informieren.
Rücktrittsrecht: Bei außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossenen Maklerverträgen (z. B. Haustür) besteht für Verbraucher ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach KSchG.
Schutz vor Knebelverträgen: Ausschließlichkeitsbindungen müssen zeitlich begrenzt sein.
Recht auf Überprüfung: Der Kunde kann die Rechnung auf Richtigkeit und die Verdienstlichkeit überprüfen lassen.

Doppelmaklertätigkeit

In Österreich ist es beim Immobilienkauf üblich, dass der Makler als Doppelmakler tätig wird, also sowohl im Auftrag des Verkäufers als auch im Auftrag des Käufers. Das ist rechtlich zulässig, wenn beide Parteien davon informiert sind. Der Makler muss in diesem Fall besonders unparteiisch und sorgfältig vorgehen. Eine verheimlichte Doppelmaklerei kann zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.

Alleinvermittlungsvertrag und schlichter Maklervertrag

Bei Maklerverträgen wird zwischen schlichten Maklerverträgen und Alleinvermittlungsverträgen unterschieden. Beim schlichten Maklervertrag kann der Auftraggeber parallel auch andere Makler beauftragen oder selbst Interessenten finden, ohne Provision an den Makler zahlen zu müssen, wenn er ohne dessen Hilfe erfolgreich ist. Beim Alleinvermittlungsvertrag wird der Makler für einen bestimmten Zeitraum exklusiv beauftragt. Der Kunde darf während dieser Zeit keine anderen Makler beauftragen und muss, falls er selbst verkauft, dennoch die Provision zahlen, sofern dies ausdrücklich vereinbart wurde. Die maximale Dauer für Alleinvermittlungsaufträge mit Verbrauchern beträgt nach KSchG sechs Monate.

Provision im WGG-Bereich

Bei Wohnungen, die unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fallen (etwa Genossenschaftswohnungen), gelten besondere Regelungen. Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen nur eingeschränkt Provisionen an Makler zahlen oder an Mieter weitergeben. In der Regel werden WGG-Wohnungen direkt vermittelt, ohne Makler.

Umsatzsteuer und steuerliche Aspekte

Auf die Maklerprovision fällt 20 Prozent Umsatzsteuer an, sofern der Makler umsatzsteuerpflichtig ist. Für Vermieter, die die Wohnung zu Wohnzwecken vermieten, ist die Umsatzsteuer nicht abziehbar und stellt somit endgültige Kosten dar. Bei gewerblicher Vermietung oder bei Geschäftsraummiete kann der Vermieter die Umsatzsteuer unter Umständen als Vorsteuer abziehen.

Für private Käufer sind Maklerkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht absetzbar. Bei Anschaffung einer Vermietungsimmobilie gehören die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Für private Verkäufer sind Maklerkosten im Rahmen der Immobilienertragsteuer als Veräußerungskosten abzugsfähig und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Typische Streitfälle

Trotz klarer gesetzlicher Regelungen kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Maklern und Kunden. Häufige Themen sind:

Verdienstlichkeit der Maklertätigkeit: Konnte der Makler den Vertragsabschluss tatsächlich durch seine Tätigkeit herbeiführen?
Höhe der Provision: Manche Makler verlangen nicht den vollen Satz, manche versuchen die Grenzen auszureizen.
Umgehung des Bestellerprinzips: Vermieter versuchen mitunter, über Vertragskonstruktionen die Provision auf den Mieter zu überwälzen. Dies ist rechtswidrig.
Fehlende Aufklärung: Wurden alle relevanten Informationen rechtzeitig mitgeteilt?
Rücktritt vom Kaufvertrag: Wer haftet, wenn der Vertrag nachträglich aufgehoben wird?

Im Streitfall können Kunden sich an die Wirtschaftskammer, den Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, die Arbeiterkammer, die Mietervereinigung oder einen Anwalt wenden. Auch ein Verfahren vor dem Bezirksgericht ist möglich, wobei die Streitwertgrenzen zu beachten sind.

Tipps für Verkäufer und Vermieter

Angebote einholen: Sprechen Sie mit mehreren Maklern und vergleichen Sie Leistungen und Kosten.
Maklervertrag prüfen: Achten Sie auf die Art des Vertrags (schlicht oder Alleinvermittlung), die Dauer und die genauen Leistungen.
Verhandeln: Die Höchstsätze der IMV sind Obergrenzen. Makler sind oft zu Nachlässen bereit, besonders bei hochwertigen Objekten.
Transparenz: Verlangen Sie schriftliche Dokumentationen aller Verhandlungen und Interessenten.
Energieausweis bereitstellen: Ohne Energieausweis darf der Makler rechtlich nicht inserieren.

Tipps für Käufer und Mieter

Bestellerprinzip kennen: Als Mieter müssen Sie bei normalen Mietobjekten keine Provision zahlen. Verlangt der Vermieter oder Makler Geld, prüfen Sie die Zulässigkeit.
Schriftlichkeit fordern: Verlangen Sie bei jeder Beauftragung klare schriftliche Unterlagen.
Verdienstlichkeit prüfen: Nur wenn der Makler tatsächlich zum Vertragsabschluss beigetragen hat, besteht ein Provisionsanspruch.
Exposé genau lesen: Achten Sie auf Angaben zu Lasten, Baujahr, Zustand, Energieeffizienzklasse und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Keine Vorauszahlung leisten: Provisionen sind erst nach Vertragsabschluss fällig, Vorauszahlungen sind die Ausnahme.

Provision bei Online-Plattformen und Privatverkäufern

Immer mehr Immobilien werden ohne Makler direkt zwischen Privatpersonen gehandelt. Plattformen wie willhaben, ImmoScout24 oder findmyhome.at bieten die Möglichkeit, Objekte privat zu inserieren. Wer als Käufer oder Mieter über eine solche Plattform einen Vertrag mit einem Privatanbieter abschließt, zahlt keine Maklerprovision. Für Verkäufer und Vermieter ist dieser Weg günstiger, erfordert aber mehr Eigeninitiative bei Besichtigungen, Verhandlungen und Vertragsgestaltung.

Bei inserierten Maklerobjekten muss die Provisionsregelung transparent im Inserat vermerkt sein. Intransparente Hinweise oder versteckte Kosten sind unzulässig.

Die Rolle des Maklers im österreichischen Immobilienmarkt

Immobilienmakler spielen im österreichischen Markt eine wichtige Rolle. Anders als in einigen anderen Ländern, wo ein bedeutender Teil der Transaktionen direkt zwischen Käufer und Verkäufer abgewickelt wird, werden in Österreich schätzungsweise 60 bis 70 Prozent aller Immobiliengeschäfte über professionelle Makler vermittelt. Die Gründe dafür liegen in der Komplexität des Mietrechts, den formalen Anforderungen des Grundbuchverfahrens und der Intransparenz vieler regionaler Teilmärkte.

Ein professioneller Makler bringt mehrere wichtige Leistungen mit: Er kennt die lokalen Marktpreise und kann realistische Preisvorstellungen entwickeln, er hat Erfahrung in der Gestaltung von Exposés und der Ansprache der richtigen Zielgruppen, er organisiert Besichtigungen und filtert ernsthafte Interessenten aus, er verhandelt zwischen den Parteien und unterstützt bei der Vertragserrichtung. Diese Leistungen rechtfertigen in vielen Fällen die Provision, vor allem wenn das Objekt zu einem guten Preis und innerhalb kurzer Zeit verkauft wird.

Gewerberechtliche Voraussetzungen

In Österreich darf nicht jeder als Immobilienmakler tätig sein. Der Beruf ist reglementiert und unterliegt der Gewerbeordnung. Ein Immobilienmakler muss eine eigene Gewerbeberechtigung als Immobilientreuhänder haben, wobei dieser Oberbegriff sowohl den Makler als auch den Verwalter und den Bauträger umfasst. Die Voraussetzungen für die Gewerbeberechtigung sind streng: Nachweis einer einschlägigen Ausbildung (etwa durch die Fachprüfung), ausreichende Berufserfahrung, Zuverlässigkeit und der Abschluss einer Haftpflichtversicherung.

Die Fachausbildung erfolgt über die Wirtschaftskammer und umfasst unter anderem Inhalte wie Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Bewertung, Vertragsgestaltung und Betriebswirtschaft. Für den Zugang zur Fachprüfung werden meist mehrere Jahre praktische Tätigkeit in einem bestehenden Maklerbetrieb verlangt.

Maklervertrag: Die wichtigsten Klauseln

Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage der Beziehung zwischen Auftraggeber und Makler. Wichtige Klauseln sind:

Art des Vertrags: Schlichter Maklervertrag oder Alleinvermittlungsauftrag.
Leistungsumfang: Welche Tätigkeiten übernimmt der Makler konkret?
Provisionshöhe: Meist als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Jahresmiete festgelegt.
Fälligkeit der Provision: Wann wird die Provision zahlbar?
Dauer des Vertrags: Bei Alleinvermittlungsverträgen maximal sechs Monate gegenüber Verbrauchern.
Kündigungsregelungen: Außerordentliche und ordentliche Kündigung.
Datenschutz: Regelungen zum Umgang mit persönlichen Daten.
Gerichtsstand und anwendbares Recht: Üblich ist der Sitz des Maklerbüros.

Verbraucher genießen im Maklervertrag besonderen Schutz nach dem Konsumentenschutzgesetz. Bestimmte Klauseln sind unzulässig, etwa überlange Bindungsfristen, nachträgliche Provisionsansprüche oder Verzichtserklärungen auf gesetzliche Rechte.

Digitalisierung und neue Marktteilnehmer

Der Maklermarkt hat in den vergangenen Jahren einen erheblichen Wandel erlebt. Digitale Plattformen wie willhaben, ImmoScout24, findmyhome.at und ImmoWelt haben die Inseratenlandschaft transformiert. Online-Besichtigungen, virtuelle 360-Grad-Rundgänge und automatisierte Bewertungstools sind inzwischen Standard. Mehrere neue Anbieter versuchen, das klassische Geschäftsmodell mit digitalen Konzepten zu ersetzen: Pauschalpreis-Makler, die für einen festen Betrag vermarkten, KI-basierte Matching-Plattformen und Self-Service-Portale für Privatverkäufer.

Diese Entwicklung hat den Wettbewerb verschärft und den Druck auf klassische Makler erhöht. Gleichzeitig zeigen Erfahrungswerte, dass professionelle Makler bei komplexeren Transaktionen und in schwierigen Marktphasen weiterhin einen Mehrwert bieten, den rein digitale Angebote nicht ersetzen können.

Provision bei gewerblicher Miete

Bei gewerblichen Mietverhältnissen gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier kann der Makler sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter Provision verlangen, sofern er für beide tätig wird. Die Höchstbeträge nach Immobilienmaklerverordnung betragen drei Bruttomonatsmieten, unabhängig davon, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist. Die Provision ist bei Gewerbemieten oft Verhandlungssache, besonders bei großen Büroflächen oder langfristigen Verträgen, wo Nachlässe üblich sind.

Gewerbliche Mieter sollten die Provisionsfrage frühzeitig klären und die Kosten in ihre Kalkulation einbeziehen. Bei einem Büro mit 10.000 Euro Monatsmiete kann die Provision schnell 30.000 Euro oder mehr erreichen, was einen nicht unerheblichen Faktor im Umzugsbudget darstellt.

Die Provision und die Immobilienertragsteuer

Bei privaten Immobilienverkäufen ist die Maklerprovision als Veräußerungskosten abzugsfähig und mindert den steuerpflichtigen Gewinn für die Immobilienertragsteuer. Wer ein Haus für 500.000 Euro kauft, 650.000 Euro verkauft und 23.400 Euro Maklerprovision zahlt, kann diese Kosten zusätzlich zu anderen Veräußerungskosten (Rechtsanwaltskosten, Gutachten) vom Veräußerungsgewinn abziehen, was die Steuerlast spürbar reduziert.

Für Immobilienanleger, die Objekte zu Vermietungszwecken erwerben, gehören die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes (meist 66,67 Jahre) abgeschrieben. Das Gebäude stellt damit 1,5 Prozent pro Jahr absetzbare Ausgabe dar.

Internationaler Vergleich

Im internationalen Vergleich sind die Maklerprovisionen in Österreich moderat. In den USA zahlt der Verkäufer oft 5 bis 6 Prozent an die Makler, die beide Seiten betreuen. In Deutschland gilt seit 2020 ebenfalls das Bestellerprinzip bei Mietobjekten, bei Käufen wird die Provision seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, meist je 3,57 Prozent. In Großbritannien ist die Situation komplexer, mit vielen verschiedenen Modellen.

Österreichs System zeichnet sich durch seine gesetzliche Klarheit und durch die starken Verbraucherschutzregelungen aus. Die Obergrenzen der Immobilienmaklerverordnung verhindern exzessive Provisionen, und das Bestellerprinzip schützt Mieter vor zusätzlichen Belastungen.

Alternative Vertragsmodelle

Einige Makler bieten alternative Vertragsmodelle an, die vom klassischen Prozentsatz abweichen. Dazu zählen:

Festpreis-Makler: Der Kunde zahlt einen festen Betrag, unabhängig vom Kaufpreis. Diese Modelle sind vor allem bei hochpreisigen Objekten attraktiv.
Erfolgsabhängige Bonusmodelle: Der Makler erhält eine Grundprovision plus einen Bonus bei Erreichen bestimmter Verkaufsziele.
Self-Service-Angebote: Der Kunde übernimmt Teile der Arbeit (Besichtigungen, Verhandlungen) und zahlt dafür weniger.
Plattform-Modelle: Spezialisierte Plattformen bieten standardisierte Vermarktungsdienstleistungen zu reduzierten Preisen.

Diese Modelle sind noch in der Minderheit, gewinnen aber an Bedeutung und erweitern die Wahlmöglichkeiten für Konsumenten.

Praxisbeispiel: Die gesamte Provisionsrechnung

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Gesamtbelastung. Ein Ehepaar kauft in Graz eine Eigentumswohnung für 380.000 Euro. Der Makler wurde vom Verkäufer beauftragt, agiert aber als Doppelmakler. Beide Parteien zahlen je 3 Prozent netto plus 20 Prozent Umsatzsteuer, also je 13.680 Euro brutto. Der Makler erhält somit insgesamt 27.360 Euro. Dazu kommen für das Paar Grunderwerbsteuer (13.300 Euro), Eintragungsgebühr (4.180 Euro), Notarkosten für Vertrag und Treuhand (rund 7.500 Euro) und bei Finanzierung zusätzlich die Pfandrechtseintragungsgebühr (bei 300.000 Euro Kredit: 3.600 Euro). Die gesamten Nebenkosten belaufen sich auf rund 42.260 Euro oder 11,1 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe ist ein erheblicher Faktor, den Käufer in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen müssen.

Maklerpflichten im Detail

Die Pflichten eines Immobilienmaklers in Österreich sind umfangreich und gesetzlich genau geregelt. Neben der Verpflichtung, ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, muss der Makler zahlreiche Aufklärungspflichten erfüllen. Nach Paragraph 30b des Maklergesetzes ist der Makler verpflichtet, dem Interessenten eine schriftliche Übersicht über die voraussichtlichen Kosten des Geschäfts zu geben, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird. Diese Kostenübersicht muss die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühren, die Notarkosten und gegebenenfalls weitere Kosten enthalten.

Zusätzlich muss der Makler über wesentliche Umstände informieren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten. Dazu zählen bauliche Mängel, rechtliche Belastungen, anstehende Sanierungen, Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft und andere wertrelevante Faktoren. Verletzt der Makler diese Pflicht, kann er auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden und verliert möglicherweise seinen Provisionsanspruch.

Besonderheiten bei Auslandsgeschäften

Wenn Käufer oder Verkäufer im Ausland ansässig sind, gelten besondere Regelungen. Der österreichische Makler muss die Aufklärung auch auf ausländische Besonderheiten erstrecken, etwa auf Devisenvorschriften, steuerliche Auswirkungen im Ausland oder Anforderungen an die Grundbucheintragung bei ausländischen Erwerbern. Für Staatsbürger aus EU- und EWR-Ländern sowie der Schweiz gelten weitgehend die gleichen Regeln wie für Österreicher. Für Drittstaatsangehörige sind in vielen Bundesländern Genehmigungen nach den Grundverkehrsgesetzen erforderlich, deren Voraussetzungen je nach Land unterschiedlich sind.

Provisionsanspruch und Verjährung

Der Provisionsanspruch des Maklers verjährt nach den allgemeinen Regeln des ABGB in drei Jahren ab Fälligkeit. Der Makler muss also innerhalb dieser Frist seine Forderung geltend machen, andernfalls verliert er den Anspruch. Bei Streitigkeiten über die Höhe oder die Verdienstlichkeit der Provision kann der Gerichtsweg beschritten werden. Bis zu einem Streitwert von 15.000 Euro ist dies vor dem Bezirksgericht möglich, darüber hinaus vor dem Landesgericht.

Kritik am Provisionssystem und Reformdebatten

Das österreichische Maklerprovisionssystem wird immer wieder kritisch diskutiert. Kritiker bemängeln, dass die hohen Provisionen beim Immobilienkauf die Nebenkosten unnötig in die Höhe treiben und den Zugang zu Eigentum für junge Familien erschweren. Sie fordern eine Deckelung der Provision oder eine weitergehende Reform ähnlich dem Bestellerprinzip bei der Miete, bei der nur noch der Verkäufer die Provision zahlt. Befürworter des aktuellen Systems argumentieren, dass die Doppelmaklertätigkeit zur Transparenz beiträgt und beide Parteien professionelle Unterstützung erhalten.

Politisch ist eine grundlegende Reform des Kaufprovisionssystems in Österreich derzeit nicht in Sicht. Es ist aber denkbar, dass in den kommenden Jahren weitere Anpassungen erfolgen, etwa bei der Höhe der Obergrenzen oder bei der Transparenz der Vertragsgestaltung.

Die Reform des Maklerrechts 2023 hat österreichische Mieter deutlich entlastet. Wer 2026 eine Wohnung sucht, muss in der Regel keine Provision mehr zahlen, sofern der Vermieter den Makler beauftragt hat. Beim Immobilienkauf hingegen bleiben die Provisionen ein beträchtlicher Kostenfaktor, mit bis zu 3,6 Prozent des Kaufpreises je Vertragspartei. Käufer und Verkäufer sollten die Maklerleistungen sorgfältig prüfen, die Verdienstlichkeit hinterfragen und gegebenenfalls verhandeln. Professionelle Makler bieten wertvolle Leistungen, von der Bewertung über die Vermarktung bis zur Vertragsunterstützung. Wer sich bewusst für oder gegen einen Makler entscheidet, kann sowohl Qualität als auch Kosten optimieren.

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision in Österreich 2026?

Bei Vermietung zahlt der Besteller (meist der Vermieter) seit dem 1. Juli 2023 maximal zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer. Bei Mietverträgen mit unbestimmter Dauer oder mehr als drei Jahren sind es drei Monatsmieten. Bei Immobilienkäufen liegt die Maklerprovision in Österreich traditionell bei 3 Prozent plus 20 Prozent Umsatzsteuer (also 3,6 Prozent brutto) je Vertragspartei, maximal jedoch die Höchstbeträge der Immobilienmaklerverordnung.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision bezahlen muss, der den Makler beauftragt hat. In Österreich gilt es seit 1. Juli 2023 für Wohnraummietverträge. Wenn der Vermieter den Makler beauftragt, muss der Mieter keine Provision mehr zahlen. Beim Immobilienkauf wird in der Regel weiterhin eine Doppelmaklertätigkeit vereinbart, sodass beide Parteien Provision zahlen.

Gibt es eine Obergrenze für die Maklerprovision?

Ja, die Höchstbeträge für Maklerprovisionen sind in der Immobilienmaklerverordnung (IMV) festgelegt. Bei Mietverträgen mit bis zu drei Jahren Laufzeit beträgt die Obergrenze zwei Bruttomonatsmieten, bei unbefristeten Verträgen drei Monatsmieten. Beim Kauf sind gestaffelt bis zu 3 Prozent (plus USt) je Vertragspartei üblich, bei Kaufpreisen unter 48.448 Euro gelten Sonderregelungen.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist grundsätzlich fällig, sobald ein Vertrag zwischen dem Interessenten und dem Vertragspartner zustande gekommen ist, der durch die verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande kam. Beim Kauf ist dies der Abschluss des Kaufvertrags, bei der Miete der Abschluss des Mietvertrags. Vor Vertragsabschluss fallen in der Regel keine Kosten an, solange der Makler beauftragt bleibt.