Immobilienpreise in Österreich: die amtlichen Medianwerte

Für 2025 nennt die Statistik Austria einen Medianpreis von 4.162 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Eigentumswohnungen und 2.836 Euro bei Wohnhäusern. Beide Zahlen stammen aus Kaufverträgen, die im Grundbuch liegen - nicht aus Inseraten und nicht aus einer Umfrage unter Maklern.

Der Median verdeckt allerdings genau das, was beim Kauf zählt. Hinter den 4.162 Euro liegt eine Spanne von 1.859 Euro im Burgenland bis 5.212 Euro in Wien, und innerhalb Wiens noch einmal eine von rund 2.800 bis über 9.400 Euro. Wer eine einzelne Immobilie einschätzen will, braucht deshalb weniger den Österreichwert als das Verständnis dafür, wie er zustande kommt.

Woher die amtlichen Zahlen kommen

Grundlage sind die Käufe von Häusern, Wohnungen und Grundstücken durch Privathaushalte, erfasst über die im Grundbuch hinterlegten Kaufverträge. Damit misst die Statistik tatsächlich bezahlte Preise. Angebotspreise auf Immobilienplattformen sind etwas anderes: Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, und stehen am Anfang einer Verhandlung, nicht an deren Ende.

Für einen Jahrgang werden nicht nur die Transaktionen des Zieljahres ausgewertet, sondern zusätzlich die der vier Vorjahre. Der Jahrgang 2025 beruht also auf den Verträgen von 2021 bis 2025. Ein Regressionsmodell hebt die älteren Preise auf das Niveau des Zieljahres und rechnet Unterschiede in Wohnfläche, Grundfläche, Bauperiode und Lage heraus. Das macht die Werte auch für kleine Bezirke belastbar, in denen ein einzelnes Jahr zu wenige Verkäufe hätte - es glättet aber zugleich schnelle Wendepunkte, weil vier Fünftel der Datenbasis aus der Vergangenheit stammen.

Zwei Einschränkungen stehen ausdrücklich in den Anwenderhinweisen der Statistik Austria: Weil nur Transaktionen privater Haushalte einfließen, gelten die Werte nicht für ganze Wohnhausanlagen oder Zinshäuser. Und sie bilden reine Wohnobjekte ab - gewerblich genutzte Objekte werden aus dem Datenbestand herausgefiltert.

Median, geometrisches Mittel und Index sind drei verschiedene Dinge

Wer Zahlen aus verschiedenen Tabellen nebeneinanderlegt, vergleicht schnell Ungleiches. Die Immobilien-Durchschnittspreise arbeiten mit zwei Mittelwerten nebeneinander:

Die Bundeslandwerte für Häuser und Wohnungen sind Medianwerte. Bei 2.836 Euro für Häuser war der Quadratmeterpreis bei der Hälfte der Käufe höher, bei der anderen Hälfte niedriger. Ausreißer nach oben verschieben ihn nicht.
Die Bezirkstabellen und die Grundstückspreise sind geometrische Mittel. Sie reagieren stärker auf einzelne teure Abschlüsse. Die Statistik Austria weist bei den Spitzenwerten unter den Grundstücken selbst darauf hin, dass dort wenige sehr teure Transaktionen den Preis treiben.

Daneben steht der Häuserpreisindex, der gar keine Euro-Beträge liefert, sondern nur Veränderung. Im 1. Quartal 2026 stand er vorläufig bei 102,80 Punkten auf Basis 2025, ein Plus von 3,5 Prozent gegenüber dem 1. Quartal 2025. Bestehender Wohnraum legte mit 3,5 Prozent etwas stärker zu als neuer mit 3,2 Prozent. Der Index erscheint quartalsweise und ist damit aktueller als die Preistabellen, sagt dafür nichts über das Niveau.

Die Bundesländer im Vergleich

Medianpreise 2025 in Euro je Quadratmeter, Häuser und Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke je Quadratmeter Grundfläche:

Region	Wohnhäuser	Wohnungen	Baugrund
Österreich	2.836	4.162	135
Wien	5.376	5.212	799
Vorarlberg	5.077	5.000	640
Tirol	4.828	4.965	391
Salzburg	4.766	4.968	383
Oberösterreich	2.905	3.373	139
Niederösterreich	2.653	3.089	116
Kärnten	2.609	3.260	88
Steiermark	2.421	2.750	90
Burgenland	1.889	1.859	77

Bemerkenswert ist weniger die Reihenfolge als der Abstand: Ein Quadratmeter Hauswohnfläche kostet in Wien fast das Dreifache des Burgenlands. Und die Rangfolge dreht sich je nach Objektart. Kärnten liegt bei Wohnungen mit 3.260 Euro vor Niederösterreich, bei Häusern mit 2.609 Euro dahinter. Beim Baugrund wiederum ist die Steiermark teurer als Kärnten, obwohl beide Gebäudewerte niedriger liegen.

Grundstücke laufen den Gebäuden davon

Die auffälligste Bewegung der letzten Jahre steckt nicht in den Gebäudepreisen, sondern im Boden. Häuser und Wohnungen haben ihren Höchststand von 2022 noch nicht wieder erreicht, bebaubare Grundstücke haben ihn deutlich überschritten:

Jahr	Wohnhäuser	Wohnungen	Baugrund
2021	2.616	3.951	74
2022	2.900	4.364	85
2023	2.662	4.000	105
2024	2.711	3.986	123
2025	2.836	4.162	135

Gegenüber 2022 fehlen den Häusern rund 60 Euro und den Wohnungen rund 200 Euro je Quadratmeter, während der Baugrund um knapp 60 Prozent zulegte. Die Statistik Austria führt den Sprung beim Boden ausdrücklich auch auf eine veränderte Zusammensetzung der Transaktionen seit der Zinswende Mitte 2022 zurück: Es wird nicht nur teurer gekauft, es werden auch andere Grundstücke gekauft. Ein Teil des Anstiegs ist damit ein Struktur-, kein reiner Preiseffekt.

Wie weit die Lage beim Boden trägt, zeigt die Spannweite. Reith bei Kitzbühel liegt mit 2.742 Euro je Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Kitzbühel mit 2.617 und Lech mit 2.108 Euro. Am unteren Ende stehen der Bezirk Zwettl mit 26 und der Bezirk Jennersdorf mit 21 Euro. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Wert liegt damit der Faktor 130 - bei Wohnungen ist es zwischen Wien und dem Burgenland nicht einmal der Faktor drei. Der Bodenpreis ist die Größe, die regional am weitesten auseinanderfällt.

Was als Wohnfläche zählt

Der Quadratmeterpreis hängt daran, was überhaupt in den Nenner kommt. Die Statistik folgt der Nutzflächendefinition des § 17 Abs. 2 MRG und des § 2 Abs. 7 WEG. Daraus ergeben sich drei Punkte, die den Vergleich mit einem Inserat verschieben können:

Offene Balkone und Terrassen zählen nicht zur Nutzfläche, Loggien dagegen schon - also Balkone, die nur nach einer Seite offen und sonst von Wänden umgeben sind.
Garagen werden nicht als Wohnfläche angerechnet. Ein mitverkaufter Pkw-Abstellplatz bleibt in der Berechnung unberücksichtigt und muss dafür auch nicht gesondert bewertet werden.
Keller- und Dachbodenräume bleiben außen vor, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht zum Wohnen oder für Geschäftszwecke taugen.

Eine Wohnung mit Balkon hat deshalb in dieser Rechnung nicht mehr Quadratmeter als eine ohne, sondern einen höheren Preis je Quadratmeter. Die Preistabellen führen die beiden Fälle konsequenterweise getrennt.

Wofür die Tabellen amtlich verwendet werden

Die Durchschnittspreise sind nicht nur Statistik. Nach der Grundstückswertverordnung dürfen sie als Grundlage für den Grundstückswert herangezogen werden, an dem sich die Grunderwerbsteuer beim unentgeltlichen Erwerb bemisst - also bei Erbschaft und Schenkung.

Maßgeblich ist dabei nicht der aktuellste Jahrgang, sondern der zum Zeitpunkt der Steuerschuld gültige. Die Tabellen 2025 gelten für Steuerschulden, die ab dem 1. Juni 2026 entstanden sind; davor waren die Tabellen 2024 anzuwenden. Jeder Jahrgang wird jeweils Ende Mai veröffentlicht und löst den vorigen mit 1. Juni ab.

Fehlt für eine Region oder Kategorie ein Wert, etwa weil zu wenige Transaktionen vorlagen, ist dieser Weg versperrt und der Wert anders zu ermitteln. Welche Verfahren dafür in Frage kommen, steht bei der Immobilienbewertung; vom Verkehrswert unterscheidet sich der Grundstückswert ohnehin, wie beim Verkehrswert beschrieben.

Was die Durchschnittspreise nicht abbilden

Zwischen dem Tabellenwert und dem Preis einer bestimmten Immobilie liegen mehrere Schichten, die in den Daten nicht vorkommen:

Der Zustand. Bauperiode und Fläche sind erfasst, Sanierungsstand, Heizung und Fenster nicht. Zwei Wohnungen desselben Baujahrs im selben Bezirk können deshalb weit auseinanderliegen - was seit der Verschärfung der Energievorgaben eher zu- als abnimmt, siehe Energieausweis.
Die Lage innerhalb des Bezirks. Ein Bezirk ist eine grobe Einheit. Stockwerk, Ausrichtung, Lärm und Grünraum stecken nicht in der Kategorisierung.
Der Zeitverzug. Der Jahrgang 2025 erscheint Ende Mai 2026 und stützt sich auf ein Fünfjahresfenster. Für die aktuelle Bewegung ist der quartalsweise Häuserpreisindex das schnellere Instrument.
Zinshäuser und Anlageobjekte. Sie sind aus der Datenbasis ausgeschlossen, weil nur Privathaushalte als Käufer erfasst werden.

Für eine konkrete Immobilie bleibt der Tabellenwert damit ein Ausgangspunkt und eine Plausibilitätsprüfung. Wo es rechtlich darauf ankommt - bei Erbteilung, Scheidung, Kreditbesicherung oder vor Gericht - führt der Weg über ein Gutachten.

Quellen

Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise - Jahrgang 2025, erstellt am 28.05.2026
Pressemitteilung 14 186-105/26 vom 28.05.2026 - Bundeslandtabellen 2015 bis 2025
Immobilien-Durchschnittspreise, Hinweise zur Anwendung, Version 2025 - Wohnflächendefinition, Anwendungszeiträume
Statistik Austria, Häuserpreisindex und OOH PI - 1. Quartal 2026, erstellt am 24.06.2026
§ 17 MRG, Nutzflächendefinition

Abrufdatum aller Quellen: 4. September 2026.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet ein Quadratmeter Immobilie in Österreich?

Für 2025 nennt die Statistik Austria einen Medianpreis von 4.162 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Eigentumswohnungen und 2.836 Euro bei Wohnhäusern. Bebaubare Grundstücke lagen bei 135 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Die Werte stammen aus Kaufverträgen im Grundbuch, nicht aus Inseraten.

In welchem Bundesland sind Immobilien am teuersten?

Bei Häusern führt Wien mit 5.376 Euro je Quadratmeter vor Vorarlberg mit 5.077 und Tirol mit 4.828 Euro. Bei Wohnungen liegt Wien mit 5.212 Euro knapp vor Vorarlberg mit 5.000, Salzburg mit 4.968 und Tirol mit 4.965 Euro. Am günstigsten ist in beiden Kategorien das Burgenland.

Sind die Immobilienpreise wieder auf dem Niveau von 2022?

Nein. Der Medianpreis für Häuser lag 2022 bei 2.900 Euro und 2025 bei 2.836 Euro, bei Wohnungen 2022 bei 4.364 und 2025 bei 4.162 Euro. Beide liegen nach dem Rückgang 2023 wieder im Anstieg, aber noch unter dem Höchstwert. Bebaubare Grundstücke haben ihr Vorkrisenniveau dagegen deutlich überschritten.

Warum sind Wohnungen pro Quadratmeter teurer als Häuser?

Zwei Gründe nennt die Statistik Austria selbst: Wohnungen liegen häufiger in stark nachgefragten Stadt- und Ortszentren, und sie werden öfter im Neubau gekauft, während Häuser beim Verkauf meist schon älter sind. Der Grundstücksanteil ist beim Haus zudem nicht im Quadratmeterpreis der Wohnfläche enthalten.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Offene Balkone und Terrassen zählen nach § 17 Abs. 2 MRG nicht zur Nutzfläche, Loggien dagegen schon. Auch Garagen bleiben außen vor. Eine Außenfläche erhöht deshalb nicht die Quadratmeterzahl, sondern den Preis je Quadratmeter.

Kann man mit den Durchschnittspreisen die Grunderwerbsteuer berechnen?

Beim unentgeltlichen Erwerb ja. Die Grundstückswertverordnung lässt die Tabellen der Statistik Austria als Grundlage für den Grundstückswert zu. Maßgeblich ist der Tabellenjahrgang, der zum Entstehen der Steuerschuld gilt: die Tabellen 2025 für Steuerschulden ab 1. Juni 2026.