Immobilienpreise Österreich 2026 | Österreich 2026

Marktentwicklung seit der Zinswende

Der österreichische Immobilienmarkt zeigt sich im Jahr 2026 deutlich verändert gegenüber den Boomjahren vor 2022. Nach einer beispiellosen Preisrallye, der schärfsten Zinserhöhung seit Jahrzehnten und einer darauffolgenden Korrekturphase hat sich die Lage stabilisiert. Käufer, Verkäufer und Investoren finden wieder ein Umfeld vor, in dem Planung möglich ist und Transaktionen zu realistischen Preisen abgewickelt werden. Dieser ausführliche Marktreport bietet Ihnen einen detaillierten Überblick über die aktuelle Preislage, die Entwicklung in allen neun Bundesländern, Prognosen für die kommenden Jahre sowie konkrete Empfehlungen für Käufer und Verkäufer.

Rückblick: Wie Österreichs Immobilienmarkt hierher kam

Um die aktuelle Preissituation richtig einzuordnen, lohnt sich ein kurzer Rückblick auf die Entwicklung der vergangenen Jahre. Zwischen 2010 und 2022 erlebte Österreich einen der längsten und stärksten Immobilienpreisanstiege in der Nachkriegsgeschichte. Befeuert von historisch niedrigen Zinsen, einer starken Nachfrage aus dem In- und Ausland sowie einem knappen Angebot stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Wien zwischen 2010 und Anfang 2022 um mehr als 130 Prozent. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg waren ähnliche oder teilweise noch stärkere Zuwächse zu verzeichnen.

Mit der Inflation nach dem Ukraine-Krieg und der darauffolgenden Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank kam die Wende. Innerhalb von nur 18 Monaten stieg der Leitzins von 0 auf 4,5 Prozent, und die Hypothekarzinsen für die Immobilienfinanzierung in Österreich kletterten von rund 1 Prozent auf über 4,5 Prozent. Gleichzeitig traten die verschärften Kreditvergaberichtlinien der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) in Kraft, die Käufer zu einer Eigenmittelquote von mindestens 20 Prozent, einer Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent und einer Laufzeit von höchstens 35 Jahren verpflichteten. Das Ergebnis: Die Nachfrage brach ein, die Zahl der Grundbuchseintragungen sank zwischen 2022 und 2024 um rund 30 Prozent, und die Preise korrigierten sich nominal um durchschnittlich 5 bis 8 Prozent, real teilweise um über 15 Prozent.

2025 setzte die Trendwende ein. Mit der schrittweisen Senkung des EZB-Leitzinses auf 2,25 Prozent im Jahr 2025 und weiter auf 2,0 Prozent Anfang 2026 wurden auch die Hypothekarzinsen wieder günstiger. Gleichzeitig endete die KIM-Verordnung mit 30. Juni 2025 planmäßig, was die Kreditvergabe wieder erleichterte. Die Folge: Die Nachfrage kehrt langsam zurück, und die Preise ziehen wieder leicht an. Von einer neuen Preisrallye wie in den 2010er-Jahren ist Österreich jedoch weit entfernt.

Immobilienpreise Österreich 2026: Die aktuellen Durchschnittswerte

Die folgenden Werte basieren auf dem Österreichischen Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer, dem Häuserpreisindex der Statistik Austria sowie Auswertungen großer Maklerplattformen wie ImmoScout24, willhaben und remax (Stand: Q1 2026).

Eigentumswohnungen: Durchschnittspreise pro Quadratmeter nach Bundesland

Wien: 5.600 Euro (Neubau ab 6.500 Euro, Altbau Erstbezug 6.000-9.000 Euro)
Salzburg: 5.400 Euro (Salzburg-Stadt bis 8.500 Euro)
Vorarlberg: 5.100 Euro (Bregenz, Dornbirn, Feldkirch im Mittelfeld)
Tirol: 4.900 Euro (Innsbruck 5.800 Euro, Kitzbühel weit über 15.000 Euro)
Oberösterreich: 3.900 Euro (Linz ca. 4.400 Euro)
Niederösterreich: 3.600 Euro (Umland Wien deutlich höher)
Steiermark: 3.400 Euro (Graz 4.100 Euro)
Kärnten: 3.200 Euro (Klagenfurt 3.600 Euro, Villach 3.400 Euro)
Burgenland: 2.400 Euro (Eisenstadt 2.900 Euro)

Einfamilienhäuser: Durchschnittspreise nach Bundesland (gebraucht, mittlere Lage)

Die Preise für Einfamilienhäuser variieren noch stärker als jene für Wohnungen, weil Grundstücksgröße, Baujahr und Lage enormen Einfluss haben. Typische Gesamtpreise für ein Haus mit rund 120 Quadratmetern Wohnfläche und 500 Quadratmetern Grund liegen 2026 bei:

Wien (äußere Bezirke): 720.000 bis 1,3 Millionen Euro
Salzburg Land: 640.000 bis 980.000 Euro
Tirol (Unterland): 590.000 bis 890.000 Euro
Vorarlberg: 580.000 bis 860.000 Euro
Niederösterreich (Speckgürtel): 450.000 bis 750.000 Euro
Oberösterreich (Zentralraum): 420.000 bis 680.000 Euro
Steiermark (Graz Umland): 390.000 bis 640.000 Euro
Kärnten: 320.000 bis 540.000 Euro
Burgenland: 260.000 bis 420.000 Euro

Wien im Fokus: Der wichtigste Immobilienmarkt Österreichs

Die Bundeshauptstadt Wien ist mit Abstand der größte und teuerste Immobilienmarkt Österreichs. Rund ein Drittel aller österreichischen Immobilientransaktionen wird hier abgewickelt. Die 23 Wiener Gemeindebezirke weisen dabei enorme Unterschiede auf.

Die Bezirke mit den höchsten Preisen

Der 1. Bezirk (Innere Stadt) ist traditionell der teuerste Bezirk Wiens. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in guter Lage bei 12.000 bis 20.000 Euro, in Spitzenlagen wie am Graben oder Kohlmarkt auch darüber. Es folgen der 4. Bezirk (Wieden), der 7. Bezirk (Neubau), der 8. Bezirk (Josefstadt), der 9. Bezirk (Alsergrund), der 13. Bezirk (Hietzing), der 18. Bezirk (Währing) und der 19. Bezirk (Döbling). Dort liegen die Durchschnittspreise zwischen 6.500 und 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigsten Bezirke

Deutlich günstiger sind die Außenbezirke im Osten und Süden Wiens: Der 10. Bezirk (Favoriten), der 11. Bezirk (Simmering), der 21. Bezirk (Floridsdorf), der 22. Bezirk (Donaustadt) und der 23. Bezirk (Liesing) bieten Wohnungen ab etwa 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Besonders Favoriten hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt und gilt als aufstrebender Bezirk mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Neubau versus Altbau in Wien

Ein Dauerthema in Wien ist der Unterschied zwischen Neubau und Altbau. Altbauwohnungen aus der Gründerzeit erzielen aufgrund ihrer hohen Raumhöhen, Holzkastenfenster und repräsentativen Stuckdecken traditionell höhere Preise, wenn sie saniert sind. Unsanierte Altbauten sind mit Vorsicht zu genießen, weil oft teure Sanierungen anstehen. Im gehobenen Neubausegment, etwa im 2. Bezirk (Leopoldstadt), im 3. Bezirk (Landstraße) oder im 20. Bezirk (Brigittenau), werden für moderne Wohnungen mit Balkon, Tiefgarage und hochwertiger Ausstattung 6.800 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Bundesländer-Vergleich: Wer gewinnt, wer verliert

Salzburg und Tirol: Die alpinen Hochpreisregionen

Salzburg und Tirol sind nach Wien die teuersten Immobilienmärkte Österreichs. Insbesondere Tourismushotspots wie Kitzbühel, St. Anton, Zell am See, Ischgl oder Lech am Arlberg gehören zu den teuersten Standorten Europas. Für Chalets oder Zweitwohnsitze in diesen Regionen werden 2026 Preise von 15.000 bis über 30.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Die strikten Zweitwohnsitz-Regelungen in beiden Bundesländern haben die Preise jedoch nicht dämpfen können, da die Nachfrage aus dem Ausland und von wohlhabenden Österreichern ungebrochen ist.

Oberösterreich: Stabiler Mittelstandsmarkt

Oberösterreich gilt als einer der stabilsten Immobilienmärkte Österreichs. Linz als Landeshauptstadt, der Zentralraum rund um Wels und Steyr sowie das Salzkammergut zeigen eine kontinuierliche Nachfrage. Die Preiskorrektur der Jahre 2023 und 2024 fiel hier moderater aus als in Wien oder Salzburg. 2026 legen die Preise in Linz wieder um 2 bis 3 Prozent zu.

Steiermark: Graz als Wachstumsmotor

Graz ist die zweitgrößte Stadt Österreichs und hat sich in den vergangenen Jahren zu einem begehrten Wohnort entwickelt. Die gut ausgebaute Universitätslandschaft, die Nähe zu Slowenien und die lebenswerte Stadt haben die Nachfrage stabil gehalten. In Graz liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen 2026 im Schnitt bei 4.100 Euro, in beliebten Lagen wie Geidorf, St. Leonhard oder Waltendorf auch bei 5.500 bis 6.800 Euro.

Kärnten: Vom Geheimtipp zum Investmentstandort

Kärnten galt lange als ruhiger, günstiger Immobilienmarkt. Mit dem Trend zum Zweitwohnsitz am Wörthersee, Ossiacher See oder Millstätter See haben sich die Preise am Wasser jedoch deutlich erhöht. Villen am Wörthersee erreichen 2026 Preise von 10.000 bis 25.000 Euro pro Quadratmeter. Abseits der Seen bleibt Kärnten aber leistbar, vor allem Klagenfurt und Villach sind interessant für Pendler und Pensionisten.

Burgenland: Die Preisoase Österreichs

Das Burgenland ist nach wie vor das günstigste Bundesland Österreichs. Wer im Südburgenland oder im Seewinkel ein Einfamilienhaus sucht, findet Objekte ab 180.000 Euro. Die Nähe zur ungarischen Grenze, die weiten Landschaften und die guten Thermen machen die Region zunehmend beliebt. Eisenstadt als kleinste Landeshauptstadt wächst stetig und bietet Wohnungen ab etwa 2.900 Euro pro Quadratmeter.

Stadt gegen Land: Der große Gegensatz

Ein zentrales Merkmal des österreichischen Immobilienmarkts ist der enorme Preisunterschied zwischen Städten und ländlichen Regionen. Während in Wien, Salzburg oder Innsbruck selbst kleine Wohnungen 400.000 Euro und mehr kosten, bekommt man in manchen Regionen des Mühlviertels, Waldviertels oder Südburgenlandes ganze Häuser mit Grundstück für unter 150.000 Euro. Die Abwanderung aus den Peripherregionen hat die Preise dort lange gedrückt, doch seit der Corona-Pandemie 2020/2021 und dem Trend zum Homeoffice zeigt sich eine leichte Erholung auch auf dem Land.

Mieten in Österreich 2026: Der Vergleichswert

Parallel zu den Kaufpreisen sind auch die Mieten in Österreich gestiegen. Die Richtwertmieten wurden per 1. April 2025 um 5 Prozent erhöht, Kategoriemieten folgten den Valorisierungsregeln. Private Neuvermietungen im freien Mietsegment sind in Wien teilweise um 8 bis 12 Prozent gestiegen, da die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen auf ein weiterhin knappes Angebot trifft. Die durchschnittliche Bruttomiete pro Quadratmeter liegt 2026 bei:

Wien: 15,80 Euro
Salzburg-Stadt: 16,20 Euro
Innsbruck: 15,90 Euro
Graz: 13,20 Euro
Linz: 12,80 Euro
Klagenfurt: 11,40 Euro
Eisenstadt: 10,10 Euro

Die Mietrendite für Anleger liegt damit zwischen 2,8 und 4,5 Prozent brutto, je nach Lage und Objekt. In günstigen Regionen wie dem Burgenland oder Teilen Kärntens sind auch 5 bis 6 Prozent möglich.

Kaufnebenkosten: Nicht zu unterschätzen

Wer in Österreich eine Immobilie kauft, muss über den reinen Kaufpreis hinaus mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Die Kaufnebenkosten setzen sich 2026 typischerweise so zusammen:

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent
Notar- oder Rechtsanwaltskosten für Vertrag und Treuhand: rund 1,5 bis 3 Prozent je nach Kaufpreis
Maklerprovision: je nach Bestellerprinzip bis 3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer
Pfandrechtseintragung bei Finanzierung: zusätzlich 1,2 Prozent der Kreditsumme

Insgesamt fallen damit rund 10 bis 12 Prozent Nebenkosten an. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das zusätzliche 40.000 bis 48.000 Euro, die Käufer einplanen müssen.

Finanzierung 2026: Wieder günstiger als in den Vorjahren

Die Finanzierungskonditionen haben sich 2026 spürbar verbessert. Fixzinskredite mit 10 Jahren Zinsbindung sind wieder zu Effektivzinsen von 3,2 bis 3,8 Prozent erhältlich, 20-jährige Fixzinsen liegen bei 3,6 bis 4,1 Prozent. Variable Kredite orientieren sich am 3-Monats-Euribor und liegen bei rund 3,0 bis 3,4 Prozent. Die Rückkehr zu niedrigeren Zinsen hat die monatliche Belastung für Käufer deutlich gesenkt. Ein Kredit über 300.000 Euro mit 25 Jahren Laufzeit kostet 2026 bei einem Fixzins von 3,5 Prozent rund 1.500 Euro monatlich, während dieselbe Finanzierung 2023 noch rund 1.800 Euro gekostet hätte.

Prognose 2026 bis 2028: Wie geht es weiter?

Die führenden Experten von Wirtschaftskammer, WIFO, IHS und Nationalbank sind sich weitgehend einig, dass die Immobilienpreise in Österreich in den kommenden Jahren moderat zulegen werden. Erwartet werden jährliche Preisanstiege zwischen 2 und 4 Prozent. In besonders begehrten Lagen wie den Wiener Innenbezirken, Salzburg-Stadt, Innsbruck oder den Tourismushotspots Tirols könnten die Zuwächse höher ausfallen. Periphere Regionen dürften sich weiter stabil entwickeln.

Wichtige Einflussfaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung der EZB, die demografische Entwicklung (Zuzug in die Städte, Alterung), die Bautätigkeit (die 2024 und 2025 stark eingebrochen ist und deshalb 2026/2027 zu einer Angebotsverknappung beiträgt) sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage Österreichs und der EU.

Tipps für Käufer 2026

Gute Lage statt billiger Quadratmeter: Investieren Sie in Lagen mit Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Entwicklungspotenzial.
Neubau versus Bestand vergleichen: Neubauten sind energieeffizient und wartungsarm, Altbauten oft charmanter und in besseren Lagen.
Fixzins sichern: Bei aktuell wieder moderaten Zinsen lohnt sich für viele Käufer eine Fixzinsbindung über 15 oder 20 Jahre.
Gesamtkosten kalkulieren: Denken Sie an die 10 bis 12 Prozent Nebenkosten und planen Sie zusätzlich einen Puffer für Renovierungen oder unerwartete Ausgaben ein.
Förderungen prüfen: Wohnbauförderungen der Länder, Sanierungsförderungen des Bundes und steuerliche Begünstigungen können den Kauf erheblich günstiger machen.

Tipps für Verkäufer 2026

Auch Verkäufer profitieren von der stabilisierten Marktlage. Wer 2026 verkaufen möchte, sollte auf eine professionelle Immobilienbewertung achten, die Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnungseigentumsvertrag) frühzeitig zusammenstellen und das Objekt hochwertig präsentieren. Da die Nachfrage gezielter ist als in den Boomjahren, zahlt sich Vorbereitung aus. Viele Käufer vergleichen intensiv und lassen sich Zeit. Der realistische Angebotspreis ist der wichtigste Faktor: Überteuerte Angebote bleiben lange liegen und verlieren an Attraktivität.

Regionale Hotspots und Geheimtipps 2026

Neben den klassischen Hochpreisregionen gibt es in Österreich zahlreiche Regionen, die 2026 besonders interessante Perspektiven für Käufer und Investoren bieten. Diese “Geheimtipps” zeichnen sich durch eine Kombination aus moderaten Preisen, guter Infrastruktur und Entwicklungspotenzial aus.

Weinviertel und Waldviertel

Das nördliche Niederösterreich hat in den letzten Jahren stark an Attraktivität gewonnen. Die Nähe zu Wien (unter einer Stunde Fahrzeit mit dem Auto oder der Bahn), die reizvolle Landschaft und die vergleichsweise günstigen Preise ziehen zunehmend junge Familien und Pensionisten an. Im Weinviertel findet man gut erhaltene Bauernhäuser ab 180.000 Euro, Einfamilienhäuser mit großem Grundstück ab 280.000 Euro. Das Waldviertel bietet noch moderatere Preise, ist aber infrastrukturell schwieriger angebunden.

Südoststeiermark und Thermenregion

Die Südoststeiermark mit ihren Thermen (Loipersdorf, Bad Radkersburg) hat sich als beliebte Pensionistenregion etabliert. Die milden Temperaturen, die Kulinarik und die niedrigen Preise machen diese Region besonders attraktiv. Einfamilienhäuser sind hier bereits ab 220.000 Euro zu haben, oft mit großen Weingärten oder Obstbaumwiesen.

Salzkammergut

Das Salzkammergut, jahrzehntelang eine der teuersten Ferienregionen Österreichs, zeigt 2026 eine leichte Stabilisierung. Während Bad Ischl, Hallstatt und St. Wolfgang weiterhin zu den teuersten Standorten zählen (8.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter), sind kleinere Orte wie Bad Mitterndorf oder Aussee wieder leistbarer geworden. Der Trend zum Zweitwohnsitz am See bleibt stark, wobei die Verfügbarkeit aufgrund von Zweitwohnsitzbeschränkungen in vielen Gemeinden eingeschränkt ist.

Mühlviertel

Das Mühlviertel nördlich der Donau gehört zu den günstigsten Regionen Österreichs. Gut erhaltene Bauernhäuser findet man ab 120.000 Euro, neuere Einfamilienhäuser ab 280.000 Euro. Die Region hat in den vergangenen Jahren von Rückkehrern und Zuzüglern profitiert, die den ländlichen Lebensstil und die Nähe zu Linz schätzen.

Immobilienpreise und Demografie

Die demografische Entwicklung ist einer der wichtigsten Treiber der österreichischen Immobilienpreise. Österreich wächst, aber regional sehr unterschiedlich. Die Statistik Austria prognostiziert, dass die Bevölkerung bis 2040 auf rund 9,6 Millionen ansteigt, wobei der Zuwachs vor allem auf die Ballungszentren Wien, Graz, Linz und Salzburg entfällt. Dörfliche Regionen im Süden und Osten verlieren hingegen weiterhin Einwohner. Diese Entwicklung verstärkt die Divergenz zwischen wachsenden und schrumpfenden Immobilienmärkten.

Besonders Wien wächst stark: Jährlich kommen rund 15.000 bis 25.000 Einwohner hinzu, hauptsächlich durch Zuzug aus dem In- und Ausland. Die Zahl der Haushalte steigt noch stärker als die Bevölkerungszahl, weil Single-Haushalte und kleinere Wohneinheiten zunehmen. Das bedeutet: Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien wird weiter steigen, während die Bautätigkeit nach 2023 rückläufig war. Diese Kombination aus steigender Nachfrage und stagnierendem Angebot stützt die Preise mittelfristig.

Zweitwohnsitze und deren Regulierung

Ein wichtiges Thema, das die Immobilienpreise in Österreich beeinflusst, sind Zweitwohnsitze. In touristisch geprägten Regionen (Tirol, Salzburg, Teile Kärntens und der Steiermark) haben die Bundesländer strenge Regelungen eingeführt, die den Erwerb und die Nutzung von Zweitwohnsitzen beschränken. Ziel ist es, zu verhindern, dass einheimische Familien vom Immobilienmarkt verdrängt werden.

In Tirol gilt beispielsweise das Tiroler Grundverkehrsgesetz, das den Kauf von Immobilien durch Ausländer und die Nutzung als Zweitwohnsitz stark reglementiert. In bestimmten Gemeinden sind neue Zweitwohnsitze faktisch nicht mehr genehmigungsfähig. In Salzburg gibt es ähnliche Regelungen, ebenso in Vorarlberg. Diese Beschränkungen haben dazu geführt, dass die Preise für bestehende Zweitwohnsitze in begehrten Lagen besonders stark gestiegen sind, weil das Angebot knapp bleibt.

Förderungen und staatliche Unterstützung

Wer in Österreich eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, kann von verschiedenen staatlichen Förderungen profitieren. Die Wohnbauförderung ist Ländersache und unterscheidet sich daher von Bundesland zu Bundesland erheblich. Typische Förderinstrumente sind zinsgünstige Darlehen, Annuitätenzuschüsse, Bausparförderungen und Zuschüsse für thermische Sanierung. Voraussetzung sind meist Einkommensgrenzen, Mindestwohnflächen und Ausstattungsstandards.

Das Bundesland Wien bietet zudem die Sanierungsförderung für Altbauten, die besonders attraktiv für Käufer von Altbauwohnungen mit Sanierungsbedarf sein kann. Oberösterreich, Niederösterreich, die Steiermark und Vorarlberg haben eigene Programme mit unterschiedlichen Schwerpunkten.

Zusätzlich zur Landesförderung gibt es Bundesförderungen für energetische Sanierung (Raus aus Öl und Gas, Solaranlagen, Wärmepumpen), die mit den Länderförderungen kombiniert werden können. 2026 stehen insgesamt mehrere hundert Millionen Euro für diese Programme zur Verfügung.

Neubau versus Sanierung

Eine strategische Entscheidung für Käufer ist die Wahl zwischen Neubau und Bestand mit Sanierungsbedarf. Neubauten haben den Vorteil moderner Technik, hoher Energieeffizienz und minimaler Wartung in den ersten Jahren. Bestandsobjekte, insbesondere Altbauten, bieten oft charmante Räumlichkeiten, höhere Raumhöhen und zentralere Lagen, erfordern aber erhebliche Sanierungsinvestitionen.

Rechnet man die Sanierungskosten ein, sind die Gesamtkosten eines sanierten Altbaus oft mit jenen eines Neubaus vergleichbar. Der Vorteil des Altbaus liegt in der flexibleren Gestaltbarkeit, der oft besseren Lage und der charakteristischen Atmosphäre. Der Nachteil liegt in versteckten Mängeln, unvorhersehbaren Sanierungskosten und möglichen behördlichen Auflagen bei denkmalgeschützten Gebäuden.

Auswirkungen der KIM-Verordnung und ihrer Aufhebung

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) war von August 2022 bis Juni 2025 in Kraft und hatte erheblichen Einfluss auf den österreichischen Immobilienmarkt. Sie verpflichtete Banken dazu, bei der Vergabe von Immobilienkrediten an Privatpersonen strenge Standards einzuhalten: mindestens 20 Prozent Eigenmittel, eine maximale Schuldendienstquote (Verhältnis zwischen monatlicher Kreditrate und Nettoeinkommen) von 40 Prozent und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Diese Regelungen führten dazu, dass viele Haushalte, insbesondere junge Familien und Erstkäufer, keine Finanzierung mehr bekamen und vom Immobilienmarkt ausgeschlossen wurden. Die Folge war ein deutlicher Einbruch der Transaktionszahlen in den Jahren 2023 und 2024.

Mit der planmäßigen Aufhebung der Verordnung am 30. Juni 2025 wurde die Kreditvergabe wieder flexibler. Banken können nun wieder individuelle Entscheidungen treffen und auch Käufer mit geringeren Eigenmitteln oder höherer Schuldendienstquote bedienen. Die Folge ist eine spürbare Belebung des Marktes, die sich 2026 in steigenden Transaktionszahlen und wieder leicht anziehenden Preisen niederschlägt. Allerdings bleiben die Banken insgesamt vorsichtig und halten sich freiwillig an viele der früheren KIM-Standards, um ihre Risikoprofile stabil zu halten.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf

Neben den direkten Kaufnebenkosten sollten Käufer auch die steuerlichen Auswirkungen im Blick haben. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises, bei Übertragungen innerhalb der Familie gilt ein Stufentarif mit 0,5 Prozent bis 250.000 Euro, 2 Prozent bis 400.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Die Bemessungsgrundlage ist in diesen Familienfällen der Grundstückswert, der nach einer standardisierten Formel berechnet wird.

Beim Verkauf einer privaten Immobilie fällt grundsätzlich die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent des Veräußerungsgewinns an. Ausnahmen bestehen für die Hauptwohnsitzbefreiung (mindestens zwei Jahre eigengenutzt oder fünf von zehn Jahren) und für die Herstellerbefreiung bei selbst errichteten Gebäuden. Für Altvermögen, das vor dem 1. April 2002 angeschafft wurde, gilt eine pauschale Besteuerung von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses.

Der Einfluss der Energiekrise auf Immobilienwerte

Die Energiekrise der Jahre 2022 und 2023 hat das Bewusstsein für Energieeffizienz bei Immobilien nachhaltig verändert. Käufer achten heute deutlich stärker auf den HWB-Wert (Heizwärmebedarf) und die verwendeten Energieträger. Gas- oder ölbeheizte Altbauten mit schlechten Dämmwerten sind auf dem Markt zunehmend schwer zu verkaufen und müssen mit spürbaren Preisabschlägen rechnen. Gut gedämmte Objekte mit Fernwärme, Wärmepumpe oder Photovoltaikanlage erzielen hingegen Aufschläge.

Dieser Trend wird durch das Erneuerbare-Wärme-Gesetz und die damit verbundenen Verpflichtungen zum Heizsystemaustausch verstärkt. Käufer alter Häuser mit Öl- oder Gasheizung müssen einkalkulieren, dass in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen in neue Heiztechnik erforderlich sein werden.

Vergleich zu anderen europäischen Märkten

Im europäischen Vergleich liegen die österreichischen Immobilienpreise im oberen Mittelfeld. Wien ist günstiger als München, Zürich oder Paris, aber teurer als Berlin, Madrid oder Mailand. Die Gesamtkosten des Wohnens (Kaufpreise, Mieten, Betriebskosten, Steuern) sind in Österreich im internationalen Vergleich moderat, was das Land für ausländische Investoren und Zuzügler attraktiv macht.

Ein besonderes Merkmal des österreichischen Marktes ist die hohe Eigentumsquote von rund 55 Prozent sowie der hohe Anteil an geförderten Mietwohnungen (Genossenschaften, Gemeindewohnungen). Diese Kombination aus Eigentum, gefördertem Mietwohnbau und freiem Mietmarkt sorgt für eine relativ stabile Gesamtsituation, auch wenn einzelne Segmente Preisspitzen oder Korrekturen erfahren.

Der österreichische Immobilienmarkt 2026 ist reifer und realistischer geworden. Die Preise sind nicht mehr in eine Euphorie eingebettet, sondern folgen wieder fundamentalen Faktoren wie Einkommen, Zinsen, Lage und Angebot. Für Käufer bietet das Chancen, besonders in Lagen, die in den Boomjahren überbewertet waren und sich 2023/2024 korrigiert haben. Verkäufer müssen realistische Erwartungen haben und professionell agieren. Langfristig bleibt Immobilieneigentum in Österreich eine solide Vermögensanlage, insbesondere in Kombination mit einer soliden Finanzierung und einer klaren Strategie.

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Häufig gestellte Fragen

Wie haben sich die Immobilienpreise in Österreich 2026 entwickelt?

Nach der starken Korrektur 2023/2024 haben sich die Immobilienpreise in Österreich 2026 wieder stabilisiert. Im Durchschnitt stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,8 bis 2,5 Prozent, während Einfamilienhäuser in Ballungsräumen sogar stärker zulegten. In Wien liegt der mittlere Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei rund 5.600 Euro, während im Burgenland mit durchschnittlich 2.400 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Preise zu finden sind.

In welchem Bundesland sind Immobilien am teuersten?

Die teuersten Immobilien findet man 2026 in Wien, Salzburg, Tirol und Vorarlberg. In Wien und Salzburg-Stadt werden für Eigentumswohnungen in guter Lage regelmäßig über 7.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt, in Kitzbühel und Lech am Arlberg sogar weit über 15.000 Euro. Am günstigsten bleiben Burgenland, Kärnten und die Südsteiermark.

Lohnt sich ein Immobilienkauf in Österreich 2026?

Nach dem starken Zinsanstieg und der Preiskorrektur der Vorjahre bietet 2026 wieder attraktivere Einstiegschancen. Die Leitzinsen der EZB sind gesunken, Hypothekarzinsen liegen wieder bei rund 3,2 bis 3,8 Prozent und die Preise haben sich stabilisiert. Für Eigennutzer und langfristig orientierte Anleger kann der Kauf 2026 wieder sinnvoll sein, vor allem in Lagen mit Entwicklungspotenzial.

Wie stark sind die Immobilienpreise in Wien gestiegen?

Die Wiener Immobilienpreise haben sich 2026 nach der Korrektur der Vorjahre stabilisiert und legen wieder moderat um rund 2 bis 3 Prozent zu. In den Bezirken 1, 4, 7, 8, 9, 13, 18 und 19 liegen die Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen weiterhin bei 7.500 bis 12.000 Euro, in den äußeren Bezirken zwischen 4.200 und 5.800 Euro.