Tilgungsplan: Annuität, Ratentilgung und Sondertilgung
Wie ein Tilgungsplan aufgebaut ist, was die drei Tilgungsformen kosten und was eine Sondertilgung wirklich bringt. Mit durchgerechneten Beispielen.
Sondertilgungsrechner 2026
Ohne Sondertilgung
Mit Sondertilgung
Hinweis: Vereinfachte Berechnung mit gleichbleibender Rate nach Sondertilgung. Tatsächliche Konditionen können abweichen. Keine Finanzberatung.
Tilgungsrechner 2026
| Jahr | Rate / Jahr | Tilgung | Zinsen | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | € 12.014,97 | € 5.096,20 | € 6.918,76 | € 194.903,80 |
| 2 | € 12.014,97 | € 5.277,46 | € 6.737,51 | € 189.626,34 |
| 3 | € 12.014,97 | € 5.465,16 | € 6.549,80 | € 184.161,18 |
| 4 | € 12.014,97 | € 5.659,54 | € 6.355,43 | € 178.501,64 |
| 5 | € 12.014,97 | € 5.860,83 | € 6.154,13 | € 172.640,81 |
| 6 | € 12.014,97 | € 6.069,28 | € 5.945,68 | € 166.571,52 |
| 7 | € 12.014,97 | € 6.285,15 | € 5.729,82 | € 160.286,37 |
| 8 | € 12.014,97 | € 6.508,69 | € 5.506,27 | € 153.777,68 |
| 9 | € 12.014,97 | € 6.740,19 | € 5.274,78 | € 147.037,49 |
| 10 | € 12.014,97 | € 6.979,92 | € 5.035,05 | € 140.057,57 |
| 11 | € 12.014,97 | € 7.228,17 | € 4.786,79 | € 132.829,40 |
| 12 | € 12.014,97 | € 7.485,25 | € 4.529,71 | € 125.344,15 |
| 13 | € 12.014,97 | € 7.751,48 | € 4.263,48 | € 117.592,67 |
| 14 | € 12.014,97 | € 8.027,18 | € 3.987,79 | € 109.565,49 |
| 15 | € 12.014,97 | € 8.312,68 | € 3.702,28 | € 101.252,80 |
| 16 | € 12.014,97 | € 8.608,34 | € 3.406,63 | € 92.644,47 |
| 17 | € 12.014,97 | € 8.914,51 | € 3.100,46 | € 83.729,96 |
| 18 | € 12.014,97 | € 9.231,57 | € 2.783,39 | € 74.498,38 |
| 19 | € 12.014,97 | € 9.559,91 | € 2.455,05 | € 64.938,47 |
| 20 | € 12.014,97 | € 9.899,93 | € 2.115,04 | € 55.038,54 |
| 21 | € 12.014,97 | € 10.252,04 | € 1.762,93 | € 44.786,50 |
| 22 | € 12.014,97 | € 10.616,67 | € 1.398,29 | € 34.169,83 |
| 23 | € 12.014,97 | € 10.994,28 | € 1.020,69 | € 23.175,56 |
| 24 | € 12.014,97 | € 11.385,31 | € 629,66 | € 11.790,25 |
| 25 | € 12.014,97 | € 11.790,25 | € 224,72 | € 0,00 |
Hinweis: Vereinfachte Berechnung mit konstantem Zinssatz. Tatsächliche Tilgungspläne können abweichen. Keine Finanzberatung.
Bei einem Kredit über 250.000 Euro zu 3,5 Prozent und 25 Jahren Laufzeit gehen im allerersten Monat 729,17 Euro als Zinsen weg und nur 522,39 Euro in die Tilgung. Nach zehn Jahren ist das Verhältnis umgedreht, nach 25 Jahren haben Sie 125.467,68 Euro an Zinsen gezahlt - die Hälfte der geliehenen Summe noch einmal obendrauf.
Diese Verteilung ist keine Willkür der Bank, sondern folgt zwingend daraus, dass sich Zinsen immer auf die Restschuld beziehen. Wer sie kennt, kann sie beeinflussen: über die Tilgungsform, über die Laufzeit und über Sondertilgungen.
Die drei Tilgungsformen
Alle Beispiele in diesem Abschnitt rechnen mit denselben Eckdaten: 250.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins, 25 Jahre.
Annuitätentilgung
Die in Österreich übliche Form. Die monatliche Zahlung, die Annuität, bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Innerhalb dieser Zahlung verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst um denselben Betrag.
| Rate | davon Zinsen | davon Tilgung | |
|---|---|---|---|
| 1. Monat | 1.251,56 € | 729,17 € (58,3 %) | 522,39 € (41,7 %) |
| 120. Monat | 1.251,56 € | 512,78 € (41,0 %) | 738,78 € (59,0 %) |
Gesamtzahlung 375.467,68 Euro, davon 125.467,68 Euro Zinsen.
Der Vorteil ist die Planbarkeit: Die Belastung ändert sich nie. Der Preis dafür ist der langsame Start - in den ersten Jahren arbeiten Sie überwiegend für die Zinsen.
Ratentilgung
Hier bleibt der Tilgungsanteil konstant, im Beispiel 833,33 Euro im Monat. Die Zinsen kommen obendrauf und sinken mit der Restschuld, also sinkt auch die Gesamtzahlung.
| Rate | |
|---|---|
| 1. Monat | 1.562,50 € |
| 129. Monat | 1.251,39 € (ab hier günstiger als die Annuität) |
| 300. Monat | 835,76 € |
Gesamte Zinsen: 109.739,58 Euro. Das sind 15.728 Euro weniger als bei der Annuität, weil die Restschuld schneller sinkt.
Der Haken steht in der ersten Zeile: Die Startrate liegt 310,94 Euro über der Annuität. Genau diese Differenz prüft die Bank bei der Leistbarkeit, und genau daran scheitert die Ratentilgung in der Praxis meistens.
Endfälliger Kredit
Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen, die gesamte Summe wird am Ende auf einmal fällig. Weil die Restschuld nie sinkt, laufen die Zinsen 25 Jahre lang unverändert auf 250.000 Euro.
| Wert | |
|---|---|
| monatliche Zahlung | 729,17 € (reine Zinsen) |
| Zinsen über 25 Jahre | 218.750,00 € |
| am Ende fällig | 250.000,00 € |
| Mehrkosten gegenüber der Annuität | 93.282,32 € |
Diese Konstruktion ergibt nur Sinn, wenn parallel ein Tilgungsträger angespart wird, der am Ende mindestens die 250.000 Euro liefert - eine Lebensversicherung, ein Fondssparplan, ein Bausparvertrag. Damit wird aus dem Kredit eine Wette: Die Anlage muss nach Kosten und Steuern mehr bringen als der Kredit kostet, sonst bleibt am Ende eine Lücke.
Der Gesetzgeber hat darauf reagiert. § 8 Abs 7 HIKrG verlangt bei Tilgungsträgerkrediten eine ausdrückliche Risikodarstellung samt grafischer Wertentwicklung. Wer ein solches Angebot ohne diese Darstellung bekommt, sollte danach fragen.
Was in einem Tilgungsplan steht
Ein Tilgungsplan listet für jede Rate auf, wie viel davon Zinsen sind, wie viel Tilgung, und was danach an Restschuld übrig bleibt. Die wichtigste Spalte ist die letzte, und sie überrascht die meisten:
| Nach | Restschuld | bis dahin gezahlte Zinsen |
|---|---|---|
| 1 Jahr | 243.629,75 € | 8.648,46 € |
| 5 Jahren | 215.801,01 € | 40.894,54 € |
| 10 Jahren | 175.071,97 € | 75.259,04 € |
| 15 Jahren | 126.566,01 € | 101.846,61 € |
| 20 Jahren | 68.798,18 € | 119.172,32 € |
| 25 Jahren | 0,00 € | 125.467,68 € |
Nach der Hälfte der Laufzeit, also nach zwölfeinhalb Jahren, sind noch 151.878 Euro offen - knapp 61 Prozent der ursprünglichen Summe. Umgekehrt sind nach 20 Jahren bereits 95 Prozent aller Zinsen gezahlt - die letzten fünf Jahre kosten nur noch 6.295 Euro an Zinsen.
Daraus folgt eine praktische Regel: Eine Sondertilgung wirkt umso stärker, je früher sie kommt. Und eine Umschuldung in den letzten Jahren lohnt fast nie, weil dort kaum noch Zinsen zu sparen sind.
Was eine Sondertilgung bringt
Sie wirkt an zwei Stellen gleichzeitig. Die Restschuld sinkt sofort um den eingezahlten Betrag, und ab diesem Monat werden alle Zinsen von der kleineren Summe berechnet.
Im Beispiel: nach fünf Jahren einmalig 20.000 Euro zusätzlich, die Rate bleibt bei 1.251,56 Euro.
| ohne Sondertilgung | mit 20.000 € nach 5 Jahren | |
|---|---|---|
| Laufzeit | 300 Monate | 270 Monate |
| Zinsen gesamt | 125.467,68 € | 106.953,93 € |
| Ersparnis | 18.513,75 € |
Eingesetzt haben Sie 20.000 Euro, gespart 18.514 Euro - und Sie sind zweieinhalb Jahre früher schuldenfrei. Das entspricht einer Rendite, die kaum eine risikofreie Geldanlage erreicht.
Entscheidend ist dabei, dass die Rate gleich bleibt. Manche Banken senken nach einer Sondertilgung automatisch die Rate und lassen die Laufzeit unverändert. Dann fällt die Ersparnis deutlich kleiner aus. Was in Ihrem Fall passiert, sollte im Vertrag stehen - und wenn es dort nicht steht, fragen Sie vor der Einzahlung.
Was die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen darf
Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung ist gesetzlich garantiert und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden - beim Konsumkredit nach § 16 Abs 1 VKrG, beim Wohnkredit nach § 20 Abs 1 HIKrG.
Die Bank darf dafür eine Entschädigung verlangen, aber nur innerhalb enger Grenzen. Beide Gesetze regeln das gleichlautend:
| Fall | Höchstbetrag |
|---|---|
| Restlaufzeit über ein Jahr | 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags |
| Restlaufzeit bis ein Jahr | 0,5 % |
| Absolute Obergrenze | nie mehr als die Zinsen, die bis Laufzeitende angefallen wären |
Dazu kommen Fälle, in denen gar keine Entschädigung anfällt:
- Rückzahlungen bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten (§ 16 Abs 2 Z 3 VKrG, § 20 Abs 2 Z 3 HIKrG)
- beim Wohnkredit: wenn die Rückzahlung in einen Zeitraum fällt, für den kein fester Sollzinssatz vereinbart wurde (§ 20 Abs 2 Z 2 HIKrG) - bei einem variabel verzinsten Wohnkredit also nie
- wenn mit einer Versicherungsleistung getilgt wird, die vertragsgemäß die Rückzahlung gewährleisten soll
- bei Überziehungsrahmen
Die 10.000-Euro-Grenze ist der praktisch wichtigste Punkt. Wer jährlich in dieser Größenordnung sondertilgt, zahlt nie eine Entschädigung.
Am 20. November 2026 ändert sich daran nichts. Das VKrG tritt mit Ablauf des 19. November 2026 außer Kraft, an seine Stelle tritt das VKrG 2026. Die Entschädigungsregel wandert wortgleich von § 16 Abs 3 in § 29 Abs 4, die Freigrenze von § 16 Abs 2 in § 29 Abs 3. Neu ist lediglich die Klarstellung in § 29 Abs 2, dass bei der Ermäßigung „alle Kosten zu berücksichtigen” sind, die dem Verbraucher auferlegt wurden.
Vor jeder größeren Rückzahlung gilt außerdem § 20 Abs 6 HIKrG: Die Bank muss Ihnen unverzüglich beziffern, was die vorzeitige Rückzahlung konkret bedeutet, und offenlegen, mit welchen Annahmen sie gerechnet hat. Lassen Sie sich das geben, bevor Sie überweisen.
Wenn die Zinsbindung ausläuft
Ein Fixzinskredit endet nicht, wenn die Fixzinsperiode endet. Der Kredit läuft mit der Restschuld weiter, nur die Kondition wird neu festgelegt - meist auf Basis des dann gültigen Zinsniveaus.
Wie groß dieser Sprung ausfällt, lässt sich beim Abschluss nicht wissen, aber eingrenzen. Der Tilgungsplan sagt Ihnen exakt, welche Restschuld zum Stichtag offen sein wird. Mit dieser Zahl können Sie durchrechnen, was ein um zwei oder drei Prozentpunkte höherer Zinssatz für die Rate bedeuten würde. Wenn das Ergebnis das Haushaltsbudget sprengt, ist die Fixzinsperiode zu kurz gewählt.
Drei Wege stehen offen, wenn es soweit ist:
Das Anschlussangebot der eigenen Bank annehmen. Der einfachste Weg, und der ohne Nebenkosten - das Pfandrecht bleibt, wo es ist.
Zu einem anderen Institut wechseln. Das ist eine Umschuldung und kann sich lohnen, kostet aber die Übertragung des Pfandrechts im Grundbuch. Rechnen Sie mit 1,2 Prozent Eintragungsgebühr auf den neuen Pfandbetrag plus Eingabengebühr, seit 1. August 2026 61 Euro elektronisch.
Die Zinsbindung im Voraus sichern. Manche Institute bieten an, den Zinssatz für eine künftige Anschlussfinanzierung heute schon festzuschreiben - in Deutschland als Forward-Darlehen verbreitet. Der Preis dafür ist ein Aufschlag auf den aktuellen Satz, gestaffelt nach der Vorlaufzeit. Das ist eine Wette auf steigende Zinsen: Steigen sie stärker als der Aufschlag, haben Sie gewonnen. Bleiben sie, wo sie sind, haben Sie zu viel gezahlt. Ob Ihr Institut das anbietet und zu welchem Aufschlag, ist eine Frage ans Institut - eine allgemeine Marktkondition dafür gibt es in Österreich nicht.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Annuität und Ratentilgung?
Bei der Annuität bleibt die monatliche Zahlung gleich, der Tilgungsanteil darin wächst. Bei der Ratentilgung bleibt der Tilgungsanteil gleich, die Zahlung sinkt von Monat zu Monat. Die Ratentilgung ist insgesamt günstiger, verlangt am Anfang aber eine höhere Rate. Bei 250.000 Euro über 25 Jahre zu 3,5 Prozent sind das 1.562,50 statt 1.251,56 Euro im ersten Monat.
Warum tilge ich am Anfang so wenig?
Weil sich die Zinsen immer auf die Restschuld beziehen, und die ist am Anfang am größten. Bei 250.000 Euro zu 3,5 Prozent gehen im ersten Monat 729,17 Euro als Zinsen weg und nur 522,39 Euro in die Tilgung. Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis umgedreht.
Was bringt eine Sondertilgung?
Sie wirkt doppelt: Die Restschuld sinkt sofort, und alle künftigen Zinsen werden von der kleineren Summe berechnet. Bei einem Kredit über 250.000 Euro zu 3,5 Prozent spart eine Sondertilgung von 20.000 Euro nach fünf Jahren rund 18.500 Euro Zinsen und verkürzt die Laufzeit um zweieinhalb Jahre - wenn die Rate gleich bleibt.
Was darf die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen?
Höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr höchstens 0,5 Prozent. In keinem Fall mehr als die Zinsen, die bis zum Laufzeitende angefallen wären. Bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten fällt gar nichts an. Diese Grenzen stehen gleichlautend im VKrG und im HIKrG.
Ändert sich das mit dem neuen Verbraucherkreditgesetz ab 20. November 2026?
Bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht. Die Regelung des § 16 Abs 3 VKrG wandert wortgleich in § 29 Abs 4 VKrG 2026. Auch die 10.000-Euro-Freigrenze bleibt. Neu ist nur die ausdrückliche Klarstellung, dass bei der Kostenermäßigung alle Kosten zu berücksichtigen sind.
Was ist ein endfälliger Kredit?
Ein Kredit, bei dem Sie während der Laufzeit nur Zinsen zahlen und die gesamte Summe am Ende auf einmal zurückzahlen. Weil die Restschuld nie sinkt, laufen die Zinsen durchgehend auf der vollen Summe. Im Beispiel über 250.000 Euro und 25 Jahre kostet das 218.750 statt 125.468 Euro an Zinsen.
Was passiert, wenn meine Fixzinsbindung ausläuft?
Der Kredit läuft weiter, aber zu neuen Konditionen. Die Bank legt rechtzeitig ein Anschlussangebot vor, meist auf Basis des dann gültigen Zinsniveaus. Sie sind daran nicht gebunden: Eine Umschuldung zu einem anderen Institut ist möglich, kostet aber Grundbuchgebühren für die Pfandrechtsübertragung.