Tilgungsrechner 2026 - Tilgungsplan berechnen

Annuitäten- und Ratentilgung verstehen

Ein Tilgungsrechner ist das wichtigste Werkzeug für alle, die einen Kredit aufnehmen, umschulden oder ihre bestehende Finanzierung optimieren möchten. Mit einem detaillierten Tilgungsplan behalten Sie den Überblick über Zins- und Tilgungsanteile, die Restschuld und die Gesamtkosten Ihres Kredits.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine detaillierte tabellarische Übersicht über den Verlauf eines Kredits. Er zeigt für jede einzelne Rate (monatlich, vierteljährlich oder jährlich):

Den Gesamtbetrag der Rate
Den Zinsanteil (Entgelt für die Kapitalüberlassung)
Den Tilgungsanteil (tatsächliche Rückzahlung des Kredits)
Die Restschuld nach jeder Zahlung

Der Tilgungsplan gibt Ihnen einen vollständigen Überblick darüber, wie viel Sie insgesamt für Ihren Kredit bezahlen, wie sich die Zinslast über die Zeit entwickelt und wann der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

Warum ist ein Tilgungsplan wichtig?

Transparenz: Sie sehen genau, wie sich Ihr Kredit entwickelt.
Kostenvergleich: Sie können verschiedene Kreditangebote vergleichen.
Planung: Sie können Sondertilgungen oder Laufzeitänderungen simulieren.
Budgetplanung: Sie wissen genau, welche monatliche Belastung auf Sie zukommt.

Tilgungsformen im Überblick

Es gibt zwei grundlegende Tilgungsformen, die sich in ihrer Struktur wesentlich unterscheiden:

1. Annuitätentilgung — Die häufigste Form

Bei der Annuitätentilgung bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Innerhalb dieser gleichbleibenden Rate verschiebt sich jedoch das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil:

Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig (weil die Restschuld noch hoch ist).
Am Ende ist der Zinsanteil niedrig und der Tilgungsanteil hoch (weil die Restschuld gesunken ist).

Vorteile der Annuitätentilgung:

Gleichbleibende monatliche Belastung — gut planbar
Planungssicherheit für das Haushaltsbudget
Bei Fixzinsvereinbarung absolute Kalkulierbarkeit

Nachteile:

Am Anfang wird wenig getilgt, viel geht für Zinsen drauf
Gesamtzinsbelastung ist höher als bei Ratentilgung

Formel für die monatliche Annuität:

Die Annuität A berechnet sich wie folgt: A = K x (q^n x (q - 1)) / (q^n - 1)

Dabei ist K die Kreditsumme, q = 1 + Zinssatz/12 (monatlicher Zinsfaktor) und n die Anzahl der Monatsraten.

2. Ratentilgung (lineare Tilgung)

Bei der Ratentilgung ist der Tilgungsbetrag in jeder Periode gleich. Da die Restschuld mit jeder Tilgung sinkt, sinken auch die Zinsen — und damit die Gesamtrate:

Am Anfang ist die Rate am höchsten (hohe Zinsen plus konstante Tilgung).
Am Ende ist die Rate am niedrigsten (niedrige Zinsen plus gleiche Tilgung).

Vorteile der Ratentilgung:

Geringere Gesamtzinskosten als bei Annuitätentilgung
Schnellere Entschuldung
Sinkende monatliche Belastung

Nachteile:

Anfänglich höhere Raten
Schwierigere Budgetplanung durch wechselnde Raten

Vergleich: Annuitätentilgung vs. Ratentilgung

Beispiel: 200.000 Euro Kredit, 3,5 % Zinsen, 20 Jahre Laufzeit

Merkmal	Annuitätentilgung	Ratentilgung
Erste Monatsrate	1.159,92 Euro	1.416,67 Euro
Letzte Monatsrate	1.159,92 Euro	837,15 Euro
Gesamte Zinszahlung	78.381 Euro	70.291 Euro
Gesamtkosten	278.381 Euro	270.291 Euro
Ersparnis Ratentilgung	—	8.090 Euro

Die Ratentilgung spart in diesem Beispiel über 8.000 Euro an Zinskosten, erfordert aber anfänglich eine um rund 257 Euro höhere monatliche Rate.

Tilgungsplan erstellen — Schritt für Schritt

Schritt 1: Daten zusammenstellen

Folgende Daten benötigen Sie:

Kreditsumme: Der aufgenommene Betrag (z. B. 250.000 Euro)
Zinssatz: Sollzinssatz p. a. (z. B. 3,25 %)
Laufzeit: Vereinbarte Kreditlaufzeit (z. B. 25 Jahre)
Tilgungsform: Annuität oder Ratentilgung
Zahlungsrhythmus: Monatlich, vierteljährlich oder jährlich

Schritt 2: Monatliche Rate berechnen

Beispiel: Annuitätentilgung

Kreditsumme: 250.000 Euro
Zinssatz: 3,25 % p. a. (monatlich: 0,270833 %)
Laufzeit: 25 Jahre (300 Monate)

Monatliche Annuität = 250.000 x (1,00270833^300 x 0,00270833) / (1,00270833^300 - 1) = 1.217,37 Euro

Schritt 3: Tilgungsplan für die ersten Monate

Monat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil	Restschuld
0	—	—	—	250.000,00
1	1.217,37	677,08	540,29	249.459,71
2	1.217,37	675,62	541,75	248.917,96
3	1.217,37	674,15	543,22	248.374,74
6	1.217,37	669,74	547,63	246.700,32
12	1.217,37	660,78	556,59	243.362,43
60	1.217,37	602,57	614,80	222.268,73
120	1.217,37	516,08	701,29	190.101,38
180	1.217,37	412,04	805,33	151.923,25
240	1.217,37	284,78	932,59	106.268,31
300	1.217,37	3,29	1.214,08	0,00

Erkenntnisse aus dem Tilgungsplan:

Im ersten Monat gehen 56 % der Rate für Zinsen drauf und nur 44 % tilgen tatsächlich den Kredit.
Nach 10 Jahren (Monat 120) sind erst rund 60.000 Euro getilgt, obwohl über 146.000 Euro bezahlt wurden.
Die Gesamtkosten betragen 300 x 1.217,37 = 365.211 Euro, davon sind 115.211 Euro Zinsen.

Sondertilgung — So sparen Sie Tausende Euro

Eine Sondertilgung ist eine ausserplanmässige Rückzahlung, die zusätzlich zur regulären Rate geleistet wird. Sie reduziert die Restschuld und damit die zukünftigen Zinskosten erheblich.

Auswirkung einer Sondertilgung

Beispiel: Kredit 250.000 Euro, 3,25 %, 25 Jahre Laufzeit

Reguläre monatliche Rate: 1.217,37 Euro
Sondertilgung nach 5 Jahren: 20.000 Euro

Ohne Sondertilgung:

Gesamtzinsen: 115.211 Euro
Laufzeit: 25 Jahre (300 Monate)

Mit Sondertilgung von 20.000 Euro nach 5 Jahren:

Option A (Laufzeitverkürzung): Laufzeit verkürzt sich um ca. 28 Monate
Option B (Ratenreduzierung): Monatliche Rate sinkt um ca. 95 Euro
Zinsersparnis Option A: ca. 19.800 Euro

Die Sondertilgung von 20.000 Euro spart also fast 20.000 Euro an Zinsen — das eingesetzte Kapital verdoppelt sich praktisch durch die Zinsersparnis.

Sondertilgungsrecht in Österreich

In Österreich haben Verbraucher bei Krediten gemäss dem Verbraucherkreditgesetz (VKrG) und dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) grundsätzlich das Recht auf Sondertilgungen und vorzeitige Rückzahlung:

Verbraucherkredite: Jederzeit teilweise oder vollständige vorzeitige Rückzahlung möglich. Die Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 1 % verlangen (0,5 % bei Restlaufzeit unter einem Jahr).
Immobilienkredite: Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung ist ebenfalls gegeben, die Entschädigungsregelung kann aber vertraglich anders gestaltet sein.

Tipp: Vereinbaren Sie bereits bei Kreditabschluss ein kostenloses Sondertilgungsrecht von mindestens 5 % bis 10 % der Kreditsumme pro Jahr. Viele österreichische Banken bieten dies standardmässig an.

Effektivzins vs. Sollzins — Was Sie wissen müssen

Beim Vergleich von Kreditangeboten ist der Effektivzins das entscheidende Kriterium, nicht der Sollzins:

Sollzins (Nominalzins):

Der reine Zinssatz für die Kapitalüberlassung
Beinhaltet keine Nebenkosten
Dient als Basis für die Zinsberechnung im Tilgungsplan

Effektivzins (effektiver Jahreszins):

Beinhaltet den Sollzins plus alle verpflichtenden Nebenkosten
Bearbeitungsgebühren der Bank
Kontoführungsgebühren
Schätzkosten für die Immobilie
Grundbuchgebühren (teilweise)
Verpflichtende Versicherungsprämien

Beispiel:

Sollzins: 3,25 % p. a.
Bearbeitungsgebühr: 1 % der Kreditsumme
Kontoführung: 5 Euro/Monat
Schätzkosten: 400 Euro
Effektivzins: ca. 3,58 % p. a.

Die Differenz zwischen Sollzins und Effektivzins zeigt Ihnen die wahren Kosten des Kredits. Vergleichen Sie immer den Effektivzins verschiedener Angebote.

Fixzins vs. variabler Zinssatz 2026

Eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Kreditaufnahme ist die Wahl zwischen fixem und variablem Zinssatz:

Fixzinskredit

Der Zinssatz ist für eine vereinbarte Periode fix (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre)
Absolute Planungssicherheit
Aktuelles Niveau 2026: ca. 3,0 % bis 3,8 % p. a. (je nach Laufzeit und Bonität)

Variabler Zinssatz

Der Zinssatz wird regelmässig an einen Referenzzinssatz angepasst (meist 3-Monats-EURIBOR)
Derzeit (Anfang 2026): EURIBOR liegt bei ca. 2,4 % plus Aufschlag von 0,75 % bis 1,5 %
Risiko von Zinserhöhungen, aber auch Chance auf sinkende Raten

Auswirkung auf den Tilgungsplan

Beispiel: 200.000 Euro, 25 Jahre Laufzeit

Variante	Zinssatz	Monatliche Rate	Gesamtzinsen
Fixzins (3,5 %)	3,50 %	1.001,26 Euro	100.378 Euro
Variabel (aktuell 3,15 %)	3,15 %	964,87 Euro	89.461 Euro
Variabel (falls Zinsen auf 5 % steigen)	5,00 %	1.169,18 Euro	150.754 Euro

Der variable Zinssatz ist aktuell günstiger, birgt aber das Risiko steigender Raten. Im Tilgungsplan können Sie verschiedene Zinsszenarien durchrechnen, um Ihre Risikotoleranz einzuschätzen.

Restschuld berechnen

Die Restschuld gibt an, wie viel vom Kredit zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Sie ist besonders relevant bei:

Umschuldung: Um ein neues Kreditangebot zu bewerten
Zinsbindungsende: Wenn die Fixzinsperiode ausläuft und neu verhandelt wird
Verkauf der Immobilie: Um den Reinerlös zu berechnen
Sondertilgungsplanung: Um die optimale Höhe der Sondertilgung zu ermitteln

Formel für die Restschuld nach n Monaten (Annuitätentilgung):

Restschuld = K x q^n - A x (q^n - 1) / (q - 1)

K = Kreditsumme, q = monatlicher Zinsfaktor, A = monatliche Annuität, n = Anzahl bezahlter Raten

Beispiel: Restschuld nach 10 Jahren

Kredit: 200.000 Euro
Zinssatz: 3,5 %
Laufzeit: 25 Jahre
Monatliche Rate: 1.001,26 Euro
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 153.400 Euro

Das bedeutet: Nach 10 Jahren und Zahlungen von insgesamt 120.151 Euro ist die Restschuld nur um 46.600 Euro gesunken. Die restlichen 73.551 Euro waren Zinszahlungen.

Tilgungsplan bei Umschuldung

Eine Umschuldung bedeutet, einen bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit mit besseren Konditionen abzulösen. Der Tilgungsrechner hilft Ihnen, die Wirtschaftlichkeit einer Umschuldung zu berechnen:

Beispiel:

Bestehender Kredit: 150.000 Euro Restschuld, 4,2 % Zinsen, 15 Jahre Restlaufzeit
Monatliche Rate alt: 1.126 Euro
Neues Angebot: 3,3 % Zinsen, gleiche Laufzeit
Monatliche Rate neu: 1.061 Euro
Umschuldungskosten: ca. 3.000 Euro (Grundbuch, Notar, Bearbeitungsgebühr)

Ersparnis durch Umschuldung:

Zinsersparnis über 15 Jahre: ca. 11.700 Euro
Abzüglich Umschuldungskosten: 3.000 Euro
Netto-Ersparnis: ca. 8.700 Euro

Die Faustregel: Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnis die Umschuldungskosten innerhalb von 2 bis 3 Jahren übersteigt.

Besonderheiten bei Immobilienkrediten in Österreich

Bei Immobilienkrediten in Österreich galten unter der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, gültig August 2022 bis Juni 2025) besondere Regeln, an denen sich die Banken auch nach dem Auslaufen weiterhin orientieren:

Eigenkapitalquote: Mindestens 20 % Eigenkapital erforderlich
Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des Nettoeinkommens betragen
Maximale Laufzeit: 35 Jahre
Ausnahmen: Bis zu 20 % des Neugeschäfts dürfen von diesen Grenzen abweichen

Diese Vorgaben beeinflussen direkt den Tilgungsplan, da sie die mögliche Kredithöhe, Laufzeit und monatliche Belastung limitieren.

Tilgungsplan bei endfälligem Kredit

Neben Annuitäten- und Ratentilgung gibt es den endfälligen Kredit (Bullet Loan). Hier wird während der Laufzeit nur Zinsen bezahlt, die gesamte Kreditsumme wird am Ende auf einmal zurückgezahlt:

Monatliche Belastung: Nur Zinsen, daher niedrige monatliche Raten
Gesamtkosten: Deutlich höher, da die volle Kreditsumme über die gesamte Laufzeit verzinst wird
Einsatzgebiet: Häufig in Kombination mit Tilgungsträgern (Lebensversicherung, Fonds) oder bei kurzfristigen Überbrückungen
Risiko: Das Risiko liegt darin, dass der Tilgungsträger am Ende möglicherweise nicht ausreicht

Beispiel: Endfälliger Kredit vs. Annuität

Kreditsumme: 200.000 Euro, 3,5 % Zinsen, 25 Jahre
Endfällig: Monatlich 583 Euro Zinsen, am Ende 200.000 Euro Tilgung
Gesamtzinsen endfällig: 174.900 Euro
Gesamtzinsen Annuität: 100.378 Euro
Differenz: 74.522 Euro mehr Zinsen beim endfälligen Kredit

Tilgungsplan und Inflation

Die Inflation spielt eine wichtige Rolle bei der Kreditplanung. Bei einem Kredit mit fester Rate wird die reale Belastung über die Jahre geringer, da die Kaufkraft des Geldes sinkt:

Bei einer Inflation von 3 % pro Jahr sind 1.000 Euro in 10 Jahren nur noch ca. 744 Euro wert.
Ein Fixzinskredit wird daher real immer günstiger, weil die monatliche Rate nominell gleich bleibt, während Ihr Einkommen (idealerweise) mit der Inflation steigt.
Dies ist ein Argument für längere Kreditlaufzeiten, wenn der Zinssatz fix ist.

Achtung: Bei variablen Zinssätzen kann hohe Inflation zu steigenden Leitzinsen und damit zu höheren Kreditraten führen — der Inflationseffekt wird dann teilweise aufgehoben.

Tilgungsfreie Anlaufzeit

Viele Banken bieten eine tilgungsfreie Anlaufzeit von 6 bis 24 Monaten an. Während dieser Periode zahlen Sie nur Zinsen, die eigentliche Tilgung beginnt erst danach:

Vorteile:

Geringere Belastung in der Anfangsphase (z. B. nach Hauskauf, wenn noch Umzugskosten anfallen)
Finanzielle Flexibilität in der Übergangszeit

Nachteile:

Die Gesamtlaufzeit verlängert sich oder die spätere Rate wird höher
Gesamtzinskosten steigen, da die Restschuld in der Anfangsphase nicht sinkt
Im Tilgungsplan erscheint die tilgungsfreie Phase als Zeitraum ohne Restschuld-Reduktion

Tilgungsplan bei Bauspardarlehen

Bauspardarlehen in Österreich haben einige Besonderheiten im Tilgungsplan:

Zinssatz: Begrenzt auf maximal 6 % (gesetzliche Zinsobergrenze)
Mindestlaufzeit: 6 Jahre
Maximale Darlehenssumme: Abhängig vom angesparten Bausparbetrag und den Konditionen der Bausparkasse
Zwischenfinanzierung: Oft wird eine Zwischenfinanzierung benötigt, bis das Bauspardarlehen zugeteilt wird

Im Tilgungsplan eines Bauspardarlehens sind die Zinsen üblicherweise variabel, aber nach oben gedeckelt. Das bietet eine Kombination aus Flexibilität und Sicherheit.

Nebenkosten beim Kredit — Im Tilgungsplan berücksichtigen

Bei der Kreditaufnahme in Österreich fallen verschiedene Nebenkosten an, die den Effektivzins erhöhen und im Tilgungsplan berücksichtigt werden sollten:

Nebenkostenart	Höhe (ca.)
Bearbeitungsgebühr der Bank	0,5-3 % der Kreditsumme
Grundbucheintragung (Hypothek)	1,2 % des Pfandrechts
Notarkosten	1-3 % (verhandelbar)
Schätzkosten für die Immobilie	300-800 Euro
Kontoführungsgebühren	3-8 Euro/Monat
Pfandrechtslöschung (bei Rückzahlung)	ca. 100-300 Euro

Praxistipp: Manche Nebenkosten sind verhandelbar. Insbesondere die Bearbeitungsgebühr der Bank kann oft reduziert oder gestrichen werden, wenn Sie mehrere Angebote vergleichen.

Tilgungsplan und Steuerliche Absetzbarkeit

In Österreich gibt es seit der Steuerreform 2016 keine Möglichkeit mehr, Kreditrückzahlungen für den Eigenheimbau als Sonderausgaben abzusetzen (der sogenannte “Topf-Sonderausgaben” wurde abgeschafft). Dennoch gibt es steuerliche Aspekte:

Vermietung: Wenn der Kredit für eine vermietete Immobilie aufgenommen wurde, sind die Zinsen als Werbungskosten absetzbar. Im Tilgungsplan sehen Sie genau, wie hoch der jährliche Zinsanteil ist.
Betriebliche Nutzung: Bei betrieblich genutzten Immobilien sind die Zinsen als Betriebsausgabe absetzbar.
Wohnbauförderung: Je nach Bundesland gibt es Zinszuschüsse oder günstige Förderdarlehen, die im Tilgungsplan berücksichtigt werden können.

Tipps für Ihren Tilgungsplan 2026

Mehrere Szenarien berechnen: Erstellen Sie Tilgungspläne mit verschiedenen Laufzeiten und Zinssätzen, um die optimale Kreditstruktur zu finden.
Sondertilgungen einplanen: Berücksichtigen Sie von Anfang an jährliche Sondertilgungen im Tilgungsplan. Schon kleine Beträge von 2.000 bis 5.000 Euro jährlich können die Laufzeit um Jahre verkürzen.
Effektivzins vergleichen: Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie diese anhand des Effektivzinses und des Tilgungsplans.
Puffer einplanen: Wählen Sie die monatliche Rate so, dass Sie mindestens 10 bis 20 % Puffer zum verfügbaren Einkommen haben.
Zinsbindung beachten: Prüfen Sie, was nach Ablauf der Fixzinsperiode passiert. Berechnen Sie den Tilgungsplan mit einem realistischen Anschlusszinssatz.
Gesamtkosten betrachten: Achten Sie nicht nur auf die monatliche Rate, sondern auf die Gesamtkosten über die Laufzeit (Summe aller Zahlungen minus Kreditsumme).
Professionelle Beratung: Nutzen Sie unabhängige Kreditvermittler und lassen Sie sich den Tilgungsplan detailliert erklären, bevor Sie unterschreiben.
Inflationsszenarien einbeziehen: Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung, dass die Inflation Ihre reale Belastung verringert, aber auch Ihr Einkommen steigen sollte, um die Raten dauerhaft bedienen zu können.
Anschlussfinanzierung vorbereiten: Wenn Ihre Fixzinsperiode ausläuft, beginnen Sie mindestens 12 Monate vorher mit der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung.
Fördermöglichkeiten prüfen: Die Wohnbauförderungen der Bundesländer können den Tilgungsplan erheblich verbessern. Informieren Sie sich vor der Kreditaufnahme über alle verfügbaren Förderungen.

Häufige Fehler bei der Kreditplanung

Vermeiden Sie diese typischen Fehler bei der Erstellung Ihres Tilgungsplans:

1. Zu knappe Kalkulation Viele Kreditnehmer rechnen mit dem maximalen Budget und lassen keinen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Planen Sie mindestens 10 bis 20 % Reserve ein.

2. Variable Zinsen unterschätzen Bei variablen Zinssätzen rechnen viele nur mit dem aktuellen Zinsniveau. Erstellen Sie Stress-Szenarien mit Zinssätzen, die 2 bis 3 Prozentpunkte höher liegen.

3. Nebenkosten vergessen Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Maklergebühren und Notarkosten können zusätzlich 10 bis 12 % der Immobilienkosten betragen und müssen finanziert werden.

4. Instandhaltungskosten nicht einplanen Als Eigentümer fallen laufende Kosten an: Reparaturen, Renovierungen, Betriebskosten. Rechnen Sie mit mindestens 1 bis 2 % des Immobilienwerts pro Jahr.

5. Sondertilgungsmöglichkeit nicht vereinbaren Vereinbaren Sie von Anfang an ein kostenloses Sondertilgungsrecht. Ohne diese Vereinbarung können bei vorzeitiger Rückzahlung Pönalzahlungen anfallen.

6. Laufzeit zu lang wählen Eine lange Laufzeit senkt zwar die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtkosten massiv. Jedes zusätzliche Jahr Laufzeit kostet Tausende Euro an Zinsen.

7. Nur die monatliche Rate betrachten Die monatliche Rate ist nur ein Aspekt. Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten (Summe aller Zahlungen über die Laufzeit) und den Effektivzins.

Tilgungsplan-Glossar — Wichtige Begriffe

Begriff	Erklärung
Annuität	Gleichbleibende periodische Zahlung (Zins plus Tilgung)
Effektivzins	Tatsächlicher Jahreszins inklusive aller Nebenkosten
Hypothek	Pfandrecht an einer Immobilie als Kreditsicherheit
EURIBOR	Europäischer Referenzzinssatz für variable Kredite
Restschuld	Noch offener Kreditbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt
Sollzins	Reiner Zinssatz ohne Nebenkosten (Nominalzins)
Sondertilgung	Ausserplanmässige zusätzliche Rückzahlung
Tilgungsträger	Ansparinstrument zur Rückzahlung eines endfälligen Kredits
Vorfälligkeitsentschädigung	Entgelt für vorzeitige Kreditrückzahlung
Zinsbindung	Zeitraum, für den ein fixer Zinssatz gilt
KIM-VO	Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (ausgelaufen seit Juli 2025)
Bonität	Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers

Tilgungsplan bei Wohnbauförderung

In Österreich bieten die Bundesländer Wohnbauförderungen an, die den Tilgungsplan erheblich beeinflussen können:

Förderdarlehen: Günstige Kredite mit niedrigem Zinssatz (oft unter 1 %) vom Land
Annuitätenzuschüsse: Das Land übernimmt einen Teil der Kreditrate
Einmalzuschüsse: Einmalige Förderbeträge, die die Kreditsumme reduzieren

Die Förderungen unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich. In Wien, Niederösterreich und Oberösterreich gibt es die umfangreichsten Programme. Im Tilgungsplan sollten Sie die Förderung als eigene Position berücksichtigen.

Beispiel mit Wohnbauförderung:

Kaufpreis Wohnung: 300.000 Euro
Eigenmittel (20 %): 60.000 Euro
Bankkredit: 180.000 Euro (3,5 %, 25 Jahre)
Landesförderung: 60.000 Euro (1 %, 25 Jahre)
Rate Bankkredit: 901 Euro/Monat
Rate Förderung: 226 Euro/Monat
Gesamtrate: 1.127 Euro (statt 1.203 Euro ohne Förderung)

Zusammenfassung

Ein Tilgungsrechner ist ein unverzichtbares Werkzeug für jede Kreditentscheidung. Ob Annuitätentilgung oder Ratentilgung, ob Fixzins oder variabler Zins — der Tilgungsplan zeigt Ihnen transparent die Gesamtkosten, die Entwicklung der Restschuld und die Auswirkung von Sondertilgungen. Vergleichen Sie immer den Effektivzins, rechnen Sie verschiedene Szenarien durch und planen Sie einen finanziellen Puffer ein. Mit dem richtigen Tilgungsplan sparen Sie über die Kreditlaufzeit Tausende Euro und behalten Ihre Finanzen stets im Griff.

Weiterführende Artikel

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine tabellarische Aufstellung aller Kreditraten über die gesamte Laufzeit. Er zeigt für jede Rate den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld. So behalten Sie den Überblick über Ihren Kredit.

Was ist der Unterschied zwischen Annuitätentilgung und Ratentilgung?

Bei der Annuitätentilgung bleibt die monatliche Rate gleich, wobei sich der Zins- und Tilgungsanteil verschiebt. Bei der Ratentilgung ist der Tilgungsbetrag konstant, die Rate sinkt über die Laufzeit, da der Zinsanteil abnimmt.

Wie berechne ich meine monatliche Kreditrate?

Die monatliche Rate bei Annuitätentilgung berechnet sich aus Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit. Mit der Annuitätenformel ergibt sich bei 200.000 Euro, 3,5 % Zinsen und 25 Jahren Laufzeit eine Rate von ca. 1.001 Euro monatlich.

Was bringt eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld ausserplanmässig. Dadurch sinken die Zinskosten über die Restlaufzeit erheblich. Bei einem Kredit über 200.000 Euro kann eine Sondertilgung von 10.000 Euro mehrere Tausend Euro Zinsen sparen.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins (Nominalzins) gibt nur den reinen Zinssatz an. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Kontoführung und Schätzkosten. Zum Vergleich von Kreditangeboten ist immer der Effektivzins heranzuziehen.

Lohnt sich eine kürzere Kreditlaufzeit?

Ja, eine kürzere Laufzeit spart erheblich Zinskosten, erhöht aber die monatliche Rate. Bei 200.000 Euro und 3,5 % Zinsen zahlen Sie bei 20 Jahren Laufzeit ca. 35.000 Euro weniger Zinsen als bei 30 Jahren, die Rate ist aber rund 230 Euro höher.

Kann ich meinen Kredit vorzeitig zurückzahlen?

Ja, in Österreich haben Sie bei Verbraucherkrediten das Recht auf vorzeitige Rückzahlung. Die Bank darf maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (bei Restlaufzeit unter einem Jahr: 0,5 %).