Nachrangdarlehen: Was Anleger vor der Zeichnung wissen sollten

Die Finanzmarktaufsicht wird bei diesem Produkt ungewöhnlich deutlich. Qualifizierte Nachrangdarlehen seien „keine sicheren Anlagen, sondern hochriskante Investments mit Totalverlustrisiko”, heißt es in einer Aussendung vom 28. Oktober 2025. Und zur Insolvenz: „Oft bleibt für die Nachranggläubiger nichts übrig.”

Zwei Dinge kommen dazu, die in den meisten Ratgebern fehlen. Erstens gibt es zwei der üblicherweise genannten Plattformen nicht mehr. Zweitens werden die Zinsen anders besteuert, als fast überall zu lesen ist - nicht mit 27,5 Prozent, sondern mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Was der Nachrang bedeutet

Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, den Sie einem Unternehmen geben - meist für ein Immobilien- oder Unternehmensprojekt. Der Unterschied zu einem gewöhnlichen Darlehen steckt in einer Vertragsklausel: dem Rangrücktritt.

Im Insolvenzfall stehen Sie hinten. Erst werden alle anderen Gläubiger bedient - die finanzierende Bank, Lieferanten, das Finanzamt, die Sozialversicherung. Was danach übrig ist, geht an die Nachranggläubiger. Bei einer gescheiterten Projektgesellschaft ist das regelmäßig nichts.

Beim qualifizierten Nachrangdarlehen greift die Sperre schon früher. Der sogenannte qualifizierte Rangrücktritt enthält eine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre: Zinsen und Kapital fließen bereits dann nicht zurück, wenn die fällige Zahlung die Insolvenz des Unternehmens erst herbeiführen würde. Sie können also auch außerhalb eines Insolvenzverfahrens nicht auf Auszahlung bestehen.

Genau diese Klausel ist der Grund, warum das Produkt überhaupt in dieser Form angeboten werden darf.

Warum das kein Bankgeschäft ist

Wer Gelder von vielen Anlegern entgegennimmt und Rückzahlung verspricht, betreibt das Einlagengeschäft nach § 1 Abs 1 Z 1 BWG - und braucht eine Bankkonzession. Der qualifizierte Rangrücktritt nimmt dem Geschäft genau das Merkmal, das dafür nötig wäre: die unbedingte Rückzahlungsverpflichtung.

Diese Konstruktion trägt allerdings ein Risiko, das die FMA im Oktober 2025 ausdrücklich benannt hat. Halten Zivilgerichte eine Nachrangklausel für unwirksam, entfällt nach derzeitiger Auffassung der FMA die Voraussetzung für die Ausnahme von der Konzessionspflicht. Für den Emittenten wäre das ein verwaltungsstrafrechtlich sanktionierter Verstoß gegen das Bankaufsichtsrecht.

Für Sie als Anleger bedeutet das: Die Klausel, die Ihr Geld nachrangig stellt, muss transparent und wirksam formuliert sein - sonst wackelt die gesamte Konstruktion. Die FMA rät ausdrücklich, darauf zu achten.

Kein Sicherungsnetz

Hier gibt es keine Grauzone. Die FMA stellt fest: „Es gibt keinen Anspruch auf Einlagensicherung oder garantierte Rückzahlung”, und: „Ein Totalverlust ist möglich.”

Auch bei Plattformen mit europäischer Zulassung ändert sich daran nichts. dagobertinvest weist auf der eigenen Startseite den vorgeschriebenen Hinweis aus, wörtlich: „Die auf dieser Plattform angebotenen Schwarmfinanzierungsdienstleistungen sind nicht durch die gemäß Richtlinie 2014/49/EU geschaffenen Einlagensicherungssysteme geschützt.”

Das unterscheidet ein Nachrangdarlehen fundamental von einem Sparbuch oder Festgeld, wo die gesetzliche Einlagensicherung bis 100.000 Euro je Institut greift.

Der Rechtsrahmen: AltFG, nicht ECSP

Eine verbreitete Darstellung lautet, die EU-Crowdfunding-Verordnung habe das österreichische Alternativfinanzierungsgesetz abgelöst. Das stimmt nicht.

Beide gelten nebeneinander. § 3 Abs 1 AltFG greift ausdrücklich dann, wenn die Emission „weder als Schwarmfinanzierungsangebot im Anwendungsbereich der Verordnung (EU) 2020/1503 … erfolgt”. Und qualifizierte Nachrangdarlehen fallen mangels unbedingter Rückzahlungsverpflichtung gerade nicht unter den Kreditbegriff der Verordnung.

Die Folge ist unangenehm: Wer ein qualifiziertes Nachrangdarlehen zeichnet, bewegt sich im AltFG-Regime - ohne den Anlegerschutz der ECSP-Verordnung und ohne deren Anlagebasisinformationsblatt.

Was das AltFG stattdessen bietet, ist eine harte Betragsgrenze. § 3a Abs 1 AltFG: Der Emittent darf von einem einzelnen Anleger je Emission innerhalb von zwölf Monaten höchstens 5.000 Euro entgegennehmen, sofern es sich nicht um einen professionellen Anleger handelt.

Diese Grenze ist der wichtigste gesetzliche Schutz in diesem Bereich - und sie gilt je Emission, nicht je Anleger insgesamt. Wer zehn Projekte zeichnet, kann 50.000 Euro im Risiko haben.

Für die Emittentenseite kennt § 3 Abs 1 AltFG drei Schwellen: zwei Millionen Euro innerhalb von zwölf Monaten, fünf Millionen aushaftend über sieben Jahre, und fünf Millionen EU-weit binnen zwölf Monaten, wobei ECSP-Angebote eingerechnet werden.

Wer in Österreich anbietet

Der Markt hat sich seit 2022 stark verändert. Zwei Namen, die in Ratgebern noch regelmäßig auftauchen, gibt es so nicht mehr.

Anbieter	Status am 25. August 2026
dagobertinvest gmbh (FN 444877 g, Wien)	aktiv, ECSP-Zulassung seit 13.09.2023
CONDA Capital GmbH (FN 596688h, Wien)	aktiv, ECSP-Zulassung seit 22.09.2023
ROCKETS Investments GmbH (FN 402535p, Graz)	aktiv, keine ECSP-Zulassung
Rendity GmbH	Betrieb eingestellt, firmiert als „Rendity GmbH i.L”
HOME ROCKET, GREEN ROCKET, LION ROCKET	2022 in ROCKETS aufgegangen

Rendity hat den operativen Betrieb der Plattform bereits im April 2024 eingestellt; im Februar 2026 wurde die endgültige Einstellung mitgeteilt und die Gewerbeberechtigungen zurückgelegt. Betroffen sind laut Fachmedien rund 37.000 Anleger mit mehr als 157 Millionen Euro in über 220 Projekten.

HOME ROCKET wurde im September 2022 mit GREEN ROCKET und LION ROCKET zu ROCKETS zusammengeführt. Die alten Domains leiten heute per dauerhafter Weiterleitung auf rockets.investments.

Zwei Hinweise zur Einordnung:

Bei CONDA gibt es zwei fast gleichnamige Gesellschaften. Die CONDA GmbH (FN 388264b) betreibt die Plattform technisch, Konzessionsträger ist die CONDA Capital GmbH (FN 596688h). CONDA positioniert sich zudem als Unternehmens- und Startup-Finanzierer, nicht als Immobilienplattform.

Eine ECSP-Zulassung sagt nichts über ein einzelnes Projekt. Sie betrifft die Plattform, nicht den Projektträger. Ob eine Immobiliengesellschaft ihr Vorhaben zu Ende bringt, prüft keine Aufsichtsbehörde.

Welche Konditionen aktuell angeboten werden, ändert sich laufend. dagobertinvest wirbt derzeit unter anderem mit 14,00 Prozent auf 24 Monate und 13,50 Prozent auf 18 Monate - allerdings für „Mini Bond - nachrangige Anleihe” und „Junior Loan”, nicht mehr für das klassische qualifizierte Nachrangdarlehen. Diese Produktverschiebung passt zur ECSP-Zulassung, und sie hat steuerliche Folgen.

Steuern: der Fehler, der fast überall steht

Fast jeder Ratgeber schreibt, Zinsen aus Nachrangdarlehen unterlägen der Kapitalertragsteuer von 27,5 Prozent. Das ist falsch, und der Gesetzestext ist eindeutig.

Schritt eins: § 27a Abs 2 Z 1 EStG nimmt vom besonderen Steuersatz ausdrücklich aus: „Einkünfte aus Darlehen und nicht verbrieften sonstigen Forderungen, denen kein Bankgeschäft zu Grunde liegt”. Ein Nachrangdarlehen an eine Projektgesellschaft ist genau das.

Schritt zwei: § 93 Abs 1 EStG regelt den Steuerabzug und schließt daran an: „Bei inländischen Einkünften aus Kapitalvermögen wird die Einkommensteuer durch Steuerabzug erhoben (Kapitalertragsteuer). Dies gilt nicht für die in § 27a Abs. 2 genannten Einkünfte.”

Daraus folgt dreierlei:

• Es wird keine KESt einbehalten. Niemand führt für Sie ab.
• Es gilt Ihr progressiver Tarifsteuersatz nach § 33 EStG, im Spitzenbereich also deutlich mehr als 27,5 Prozent.
• Sie müssen die Zinsen selbst in der Steuererklärung angeben. Es gibt keine Endbesteuerung, die Ihnen das abnimmt.

Für Anleger mit hohem Einkommen verändert das die Renditerechnung erheblich. Eine beworbene Verzinsung von 13 Prozent bleibt bei einem Grenzsteuersatz von 48 Prozent netto weit unter dem, was ein flüchtiger Vergleich mit einem KESt-besteuerten Wertpapier nahelegt.

Achtung bei der Produktform. Für eine nachrangige Anleihe - ein verbrieftes Wertpapier, das einem unbestimmten Personenkreis angeboten wird - gilt die Ausnahme des § 27a Abs 2 gerade nicht. Dort bleibt es beim Sondersteuersatz. Es entscheidet also nicht der Nachrang, sondern die Verbriefung. Prüfen Sie im Zeichnungsdokument, was Sie tatsächlich erwerben.

Ein realer Ausfall

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt ein Fall aus dem April 2024. Über die Plattform ROCKETS wurde das Projekt „Entwicklung Unterer Schreiberweg 47 Immo GmbH” finanziert: rund 724.000 Euro aus 547 Einzelinvestments, 11 Prozent Zinsen, zwei Jahre Laufzeit. Nach der Insolvenz mehrerer Gesellschaften der Gruppe stand der Satz im Raum, den die Plattform selbst formuliert hat: „Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Insolvenz der Projektgesellschaft einen Totalausfall für die Anleger:innen mit sich bringt.”

Die Rangfolge machte dabei den Unterschied, nicht die Höhe der Zinsen: Alle anderen Gläubiger wurden vor den Crowd-Anlegern bedient.

Was das für eine Anlageentscheidung heißt

Ein Nachrangdarlehen ist kein Zinsprodukt mit etwas mehr Risiko, sondern wirtschaftlich näher an einer Eigenkapitalbeteiligung - mit der Zinsobergrenze eines Darlehens, aber dem Ausfallrisiko eines Gesellschafters. Wer 13 Prozent geboten bekommt, sollte diese Zahl als das lesen, was sie ist: der Preis, den ein Projekt zahlen muss, weil es das Geld anderswo nicht zu besseren Konditionen bekommt.

Drei Fragen vor jeder Zeichnung:

Wer ist der Projektträger, nicht die Plattform? Die Plattform vermittelt, das Geld bekommt eine Projektgesellschaft. Deren Firmenbuchauszug und bisherige Projekte sind die relevante Information.

Welche Produktform steht im Zeichnungsschein? Qualifiziertes Nachrangdarlehen, Junior Loan oder nachrangige Anleihe - davon hängen Rangfolge und Besteuerung ab.

Wie viel würde ein Totalverlust ausmachen? Die 5.000-Euro-Grenze des AltFG gilt je Emission. Über mehrere Projekte hinweg summiert sich das schnell zu einem Betrag, dessen Verlust weh tut. Wie sich Risiko über Anlageklassen verteilen lässt, steht bei der Rendite.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet der Nachrang konkret?

Im Insolvenzfall werden Sie erst bedient, wenn alle anderen Gläubiger befriedigt sind. Die FMA formuliert es so: Oft bleibt für die Nachranggläubiger nichts übrig. Beim qualifizierten Nachrangdarlehen kommt eine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre dazu - Zinsen und Kapital fließen schon dann nicht zurück, wenn die Zahlung die Insolvenz erst herbeiführen würde.

Gibt es eine Einlagensicherung für Nachrangdarlehen?

Nein. Die FMA stellt ausdrücklich fest, dass kein Anspruch auf Einlagensicherung oder garantierte Rückzahlung besteht und ein Totalverlust möglich ist. Auch unter der ECSP-Verordnung gilt weder die Einlagensicherung nach Richtlinie 2014/49/EU noch die Anlegerentschädigung nach Richtlinie 97/9/EG.

Muss ich auf die Zinsen 27,5 Prozent Kapitalertragsteuer zahlen?

Nein, und das ist ein verbreiteter Irrtum. § 27a Abs 2 Z 1 EStG nimmt Einkünfte aus Darlehen, denen kein Bankgeschäft zugrunde liegt, vom besonderen Steuersatz aus. Nach § 93 Abs 1 EStG unterbleibt deshalb auch der Kapitalertragsteuerabzug. Es gilt Ihr progressiver Tarifsteuersatz, und Sie müssen die Zinsen selbst in der Steuererklärung angeben.

Wie viel darf ich höchstens investieren?

Bei Emissionen nach dem Alternativfinanzierungsgesetz darf ein Emittent von einem einzelnen Anleger je Emission innerhalb von zwölf Monaten höchstens 5.000 Euro entgegennehmen, sofern Sie kein professioneller Anleger sind. Das ist der wichtigste gesetzliche Anlegerschutz in diesem Bereich.

Welche Plattformen gibt es in Österreich noch?

Aktiv sind unter anderem dagobertinvest, CONDA und ROCKETS. Rendity hat den operativen Betrieb im April 2024 eingestellt und wird seit Februar 2026 abgewickelt. HOME ROCKET und GREEN ROCKET gingen 2022 in ROCKETS auf. Ratgeber, die diese Namen als aktive Plattformen führen, sind veraltet.

Gilt für Crowdinvesting die EU-Verordnung oder das AltFG?

Beides, je nach Produkt. Qualifizierte Nachrangdarlehen sind mangels unbedingter Rückzahlungsverpflichtung keine Kredite im Sinn der ECSP-Verordnung und bleiben deshalb im Anwendungsbereich des Alternativfinanzierungsgesetzes - also ohne den Anlegerschutz der Verordnung.

Woran erkenne ich, ob eine Plattform zugelassen ist?

Am ESMA-Register der Schwarmfinanzierungsdienstleister. Für Österreich standen darauf zum Stand 16. Jänner 2026 genau zwei Anbieter: dagobertinvest, zugelassen am 13. September 2023, und die CONDA Capital GmbH, zugelassen am 22. September 2023. Eine Zulassung ist allerdings keine Aussage über die Qualität eines einzelnen Projekts.