Betriebskosten: Was der Vermieter verrechnen darf
Im Altbau zählt nur, was in § 21 MRG steht: sieben Positionen plus Abgaben. Im Neubau entscheidet der Vertrag. Was das kostet und was nicht dazugehört.
Betriebskosten machen gut ein Viertel der Miete aus: Statistik Austria weist für das 2. Quartal 2026 im Schnitt 2,7 Euro je Quadratmeter und Monat aus, 176,50 Euro je Wohnung. Im Altbau steht abschließend im Gesetz, was dazugehört. § 21 MRG zählt sieben Positionen auf, dazu die laufenden öffentlichen Abgaben. Was dort nicht vorkommt, darf der Vermieter nicht weiterverrechnen, egal was im Vertrag steht.
Im Neubau gilt das nicht. Dort entscheidet allein die Vereinbarung, weil § 21 zum Vollanwendungsbereich gehört. Diese Unterscheidung ist der Grund, warum zwei Mieter mit ähnlicher Wohnung völlig verschiedene Abrechnungen bekommen können.
Eckdaten zu Betriebskosten in Österreich
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Durchschnitt | 2,7 Euro je m² und Monat, 176,50 Euro je Wohnung (2. Quartal 2026) |
| Anteil an der Gesamtmiete | gut ein Viertel |
| Altbau (Vollanwendung MRG) | nur die Positionen des § 21 MRG plus laufende öffentliche Abgaben |
| Neubau, vermietete Eigentumswohnung | laut Mietvertrag |
| Haus mit höchstens zwei Wohnungen | laut Mietvertrag, ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Lasten |
| Verwaltungskosten Altbau | höchstens 4,51 Euro je m² und Jahr seit 1. April 2026 |
| Aufteilung | nach Nutzfläche, wenn nichts anderes schriftlich vereinbart ist |
| Heizung und Warmwasser | keine Betriebskosten, eigene Abrechnung |
Betriebskosten im Altbau: die Positionen des § 21 MRG
Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für:
- Wasser aus der öffentlichen Leitung, samt Wassergebühren und den nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Leitungen, oder die Erhaltung einer Versorgung aus Hausbrunnen
- Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
- Rauchfangkehrung nach der Kehrordnung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung
- Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, erforderlichenfalls auch von Hof und Durchgang
- Feuerversicherung, soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung ausreicht
- Verwaltungsauslagen nach § 22
- Hausbetreuung nach § 23
Dazu kommen nach Abs. 2 die anteilig anrechenbaren laufenden öffentlichen Abgaben der Liegenschaft, mit Ausnahme jener, die nach Landesrecht nicht überwälzt werden dürfen. In der Praxis ist das vor allem die Grundsteuer.
Zwei Posten haben eigene Regeln. Die Verwaltung ist nach § 22 gedeckelt: Der Vermieter darf je Kalenderjahr und Quadratmeter Nutzfläche des Hauses den Kategoriebetrag nach § 15a Abs. 3 Z 1 anrechnen, also den Betrag der Ausstattungskategorie A, seit 1. April 2026 4,51 Euro, verteilt auf zwölf gleiche Monatsbeträge. Für 70 Quadratmeter sind das 315,70 Euro im Jahr, 26,31 Euro im Monat. Was der Verwalter dem Eigentümer tatsächlich in Rechnung stellt, spielt keine Rolle.
Die Hausbetreuung umfasst nach § 23 die Reinhaltung und Wartung der gemeinsam benützten Räume, Flächen und Anlagen sowie der Gehsteige einschließlich Schneeräumung und die Beaufsichtigung des Hauses. Erfolgt sie durch einen Dienstnehmer des Vermieters, sind das angemessene Entgelt, der Dienstgeberanteil zur Sozialversicherung, die sonstigen gesetzlichen Belastungen und die Kosten der nötigen Geräte und Materialien verrechenbar.
Nicht umlagefähige Kosten: Erhaltung, Heizung und Verwaltung über dem Pauschalbetrag
Der Katalog ist abschließend. Nicht verrechenbar sind deshalb insbesondere:
- Erhaltungsarbeiten am Haus. Reparaturen, Sanierung und Instandhaltung trägt der Vermieter aus den Hauptmietzinsen; dafür gibt es die Hauptmietzinsabrechnung nach § 20
- Verbesserungen, also alles, was den Standard hebt
- Kosten der Hausverwaltung über den Pauschalbetrag des § 22 hinaus
- Heizung und Warmwasser. Eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage wird nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet, auf das § 24 Abs. 1 MRG ausdrücklich verweist; ohne solche Anlage zahlt der Mieter direkt an seinen Energielieferanten, siehe Strom und Gas
- Bankspesen, Mahnkosten, Kosten für Rechtsstreitigkeiten des Vermieters
Getrennt zu behandeln sind Gemeinschaftsanlagen. Ist ein Mieter berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung dienende Anlage zu nutzen, etwa einen Personenaufzug oder eine zentrale Waschküche, bestimmt sich sein Anteil an den Betriebskosten dieser Anlage nach § 24 MRG. Dazu zählen auch die Betreuung von Grünanlagen und der Betrieb sonstiger Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen. Wer im Erdgeschoß wohnt und den Lift vertraglich nicht benützen darf, zahlt ihn nicht mit.
Aufteilung der Betriebskosten nach Nutzfläche
Nach § 17 MRG bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten nach dem Verhältnis seiner Nutzfläche zur Nutzfläche aller vermieteten und vom Vermieter benützten Objekte des Hauses. Leerstehende Wohnungen fallen also nicht den übrigen Mietern zur Last, sondern dem Vermieter. Ein anderer Schlüssel gilt nur, wenn er schriftlich zwischen dem Vermieter und allen Mietern vereinbart wurde.
Für verbrauchsabhängige Kosten sieht Abs. 1a eine Erleichterung vor: Können die Anteile mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden, kann eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und mindestens zwei Dritteln der Mieter, gerechnet nach der Anzahl der Mietgegenstände, eine Aufteilung nach Verbrauch festlegen.
Durchschnittliche Betriebskosten je Quadratmeter
Zwei Quellen, zwei Zugänge. Die Statistik Austria erhebt die tatsächlich bezahlten Beträge im Mikrozensus über rund 1,8 Millionen Hauptmietwohnungen:
| Quartal | je m² und Monat | je Wohnung |
|---|---|---|
| 2. Quartal 2025 | 2,6 Euro | 167,90 Euro |
| 3. Quartal 2025 | 2,6 Euro | 169,60 Euro |
| 4. Quartal 2025 | 2,6 Euro | 172,50 Euro |
| 1. Quartal 2026 | 2,6 Euro | 174,30 Euro |
| 2. Quartal 2026 | 2,7 Euro | 176,50 Euro |
Je Wohnung sind die Betriebskosten damit binnen eines Jahres um gut 5 Prozent gestiegen, während die Nettomieten im 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal gleich blieben. Bei einer Gesamtmiete von 10,5 Euro je Quadratmeter entfällt gut ein Viertel auf Betriebskosten.
Der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung Wien wertet dagegen die Abrechnungen aus, die Mitglieder zur Überprüfung einreichen. Für das Abrechnungsjahr 2023 ergibt das 30,26 Euro je Quadratmeter und Jahr, also 2,52 Euro im Monat, nach 2,37 Euro im Jahr davor, ein Plus von 6,4 Prozent. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das 176 Euro monatlich. Die größten Posten, jeweils je Quadratmeter und Jahr:
| Position | Euro je m² und Jahr | Veränderung |
|---|---|---|
| Versicherungsprämien | 6,94 | +7,4 % |
| Reinigung | 6,57 | +6,1 % |
| Wasser und Abwasser | 5,02 | +3,3 % |
| Verwaltungshonorar | 4,35 | +11,2 % |
| Müllentsorgung | 3,32 | +5,7 % |
| Aufzug, wo vorhanden | 3,53 | +11,7 % |
Die sechs Positionen ergeben zusammen 29,73 Euro und damit fast den ganzen Durchschnittswert; der Rest entfällt vor allem auf Grundsteuer, Rauchfangkehrer und Beleuchtung.
Betriebskosten im Neubau und beim gemieteten Haus
Für Mietgegenstände im Teilanwendungsbereich, also in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, bei Zubauten nach dem 30. September 2006 und bei vermieteten Eigentumswohnungen in Gebäuden nach 1945, gilt § 21 nicht. Dort ist die Betriebskostenvereinbarung Vertragssache, und der Katalog kann weiter sein als im Altbau, etwa um Kosten für Gartenpflege, Hausmeisterdienst oder gemeinschaftliche Einrichtungen, die im MRG nicht vorkommen. Umgekehrt gilt: Fehlt eine Vereinbarung, schuldet der Mieter über den vereinbarten Mietzins hinaus nichts.
Ganz aus dem Mietrechtsgesetz fallen Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen, also typischerweise das gemietete Einfamilien- oder Zweifamilienhaus. Hier gilt das ABGB, und das bestimmt in § 1099: Bei Vermietungen trägt der Vermieter alle Lasten und Abgaben. Wer ein Haus mietet, zahlt Betriebskosten wie Müll, Wasser oder Grundsteuer deshalb nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Welche Wohnung in welchen Bereich fällt, steht beim Mietrecht.
Wie und bis wann abgerechnet werden muss, wie die Jahrespauschalverrechnung funktioniert und welche Rechte Mieter bei der Belegeinsicht haben, steht bei der Betriebskostenabrechnung.
Quellen
- Mietrechtsgesetz (RIS), Paragrafen 17, 21, 22, 23 und 24, abgerufen 03.09.2026, und § 1 MRG zum Anwendungsbereich, abgerufen 14.10.2026
- § 1099 ABGB, Lasten und Abgaben bei Vermietungen, abgerufen 14.10.2026
- Statistik Austria, Pressemitteilung Wohnungsmieten im 2. Quartal 2026 (PDF), 08.09.2026, abgerufen 14.10.2026
- Mietervereinigung, Betriebskostenspiegel und Presseaussendung zum Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2023, veröffentlicht 26.06.2025, abgerufen 03.09.2026
- Statistik Austria, Valorisierung nach dem Richtwertgesetz und dem Mietrechtsgesetz (PDF), Kategoriebetrag A ab 01.04.2026, abgerufen 03.09.2026
Häufig gestellte Fragen
Welche Betriebskosten darf der Vermieter verrechnen?
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur die sieben Positionen des § 21: Wasser samt Überprüfung der Leitungen, Eichung und Ablesung von Messgeräten, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile, angemessene Feuerversicherung, Verwaltungsauslagen nach § 22 und Hausbetreuung nach § 23. Dazu kommen die laufenden öffentlichen Abgaben, vor allem die Grundsteuer. Was nicht in dieser Liste steht, trägt der Vermieter.
Wie hoch sind die Betriebskosten im Durchschnitt?
Laut Statistik Austria im 2. Quartal 2026 im Schnitt 2,7 Euro je Quadratmeter und Monat oder 176,50 Euro je Wohnung, gut ein Viertel der Gesamtmiete. Der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung kommt für das Abrechnungsjahr 2023 auf 2,52 Euro je Quadratmeter und Monat.
Zählt die Heizung zu den Betriebskosten?
Nein. Heizung und Warmwasser sind keine Betriebskosten nach § 21 MRG. Bei einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage rechnet der Vermieter sie nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz ab, sonst zahlt der Mieter direkt an den Energielieferanten. Auch bei der Berechnung der Maklerprovision bleiben die Heizkosten in preisgeregelten Wohnungen außen vor.
Darf die Grundsteuer auf Mieter überwälzt werden?
Ja. § 21 Abs. 2 MRG erklärt die laufenden öffentlichen Abgaben der Liegenschaft zu anteilig anrechenbaren Kosten, mit Ausnahme jener, die nach Landesgesetz nicht überwälzt werden dürfen. Die Grundsteuer ist damit Teil der Betriebskostenabrechnung, auch wenn die Mietervereinigung das seit Jahren kritisiert.
Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter aufgeteilt?
Nach § 17 MRG im Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstands zur Nutzfläche aller Objekte des Hauses, wenn nichts anderes schriftlich mit allen Mietern vereinbart wurde. Für verbrauchsabhängige Kosten kann eine Zweidrittelmehrheit der Mieter eine Abrechnung nach Messgeräten vereinbaren. Kosten von Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Waschküche werden nach § 24 nur auf die Nutzungsberechtigten verteilt.
Gilt der Betriebskostenkatalog auch im Neubau?
Nein. § 21 gehört zum Vollanwendungsbereich. In Neubauten nach 1953, bei Zubauten nach 2006 und in vermieteten Eigentumswohnungen gilt nur der Teilanwendungsbereich, dort ist die Betriebskostenvereinbarung Vertragssache. Steht im Vertrag nichts, schuldet der Mieter auch nichts über den Mietzins hinaus.
Was kostet die Hausverwaltung?
Im Vollanwendungsbereich einen gesetzlich festgelegten Betrag: § 22 MRG erlaubt je Kalenderjahr und Quadratmeter Nutzfläche den Kategoriebetrag A, seit 1. April 2026 also 4,51 Euro, verteilt auf zwölf Monatsbeträge. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das 315,70 Euro im Jahr oder 26,31 Euro im Monat, unabhängig davon, was der Verwalter tatsächlich verrechnet.
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