Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent, außer in der Familie
Beim Kauf 3,5 Prozent vom Kaufpreis, in der Familie ein Stufentarif ab 0,5 Prozent - und eine Fünfjahresregel, die das Aufteilen verhindert.
Grunderwerbsteuer-Rechner 2026
Grunderwerbsteuer
€ 12.250,00
effektiv 3,50%
Steuersatz
3,5%
Regelsatz
Stufentarif gilt für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe im Familienkreis (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie). Stand 2026. Keine Steuerberatung.
Beim Kauf einer Immobilie fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Wird dieselbe Immobilie innerhalb der Familie übergeben, sinkt der Satz auf 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro - und zwar auch dann, wenn ein Kaufpreis vereinbart wurde.
Der Grund liegt in einer Fiktion des Gesetzes: Erwerbe innerhalb eines bestimmten Personenkreises gelten als unentgeltlich, gleichgültig was tatsächlich gezahlt wird.
Die drei Kategorien
§ 7 Abs 1 Z 1 GrEStG teilt jeden Erwerb in eine von drei Kategorien ein, gemessen an der Gegenleistung im Verhältnis zum Grundstückswert:
| Gegenleistung | Einordnung |
|---|---|
| nicht mehr als 30 % | unentgeltlich |
| mehr als 30 bis 70 % | teilentgeltlich |
| mehr als 70 % | entgeltlich |
Zwei Fiktionen kommen dazu. Nach lit. b gilt ein Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis oder Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs stets als unentgeltlich. Und nach lit. c gilt ein Erwerb unter Lebenden durch den in § 26a Abs 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes genannten Personenkreis - den Familienverband - ebenfalls als unentgeltlich.
Ist eine Gegenleistung vereinbart, ihre Höhe aber nicht zu ermitteln, gilt der Erwerb nach lit. d als teilentgeltlich mit einer angenommenen Gegenleistung von 50 Prozent des Grundstückswerts.
Die Sätze
Beim unentgeltlichen Erwerb gilt ein Stufentarif auf den Grundstückswert:
| Stufe | Satz |
|---|---|
| erste 250.000 Euro | 0,5 % |
| nächste 150.000 Euro | 2 % |
| darüber hinaus | 3,5 % |
Beim entgeltlichen Erwerb sind es 3,5 Prozent der Gegenleistung. Beim teilentgeltlichen Erwerb wird aufgeteilt: Der unentgeltliche Anteil folgt dem Stufentarif, der entgeltliche den 3,5 Prozent.
Ein Beispiel für eine Übergabe innerhalb der Familie mit einem Grundstückswert von 500.000 Euro:
| Stufe | Betrag | Satz | Steuer |
|---|---|---|---|
| erste Stufe | 250.000 Euro | 0,5 % | 1.250 Euro |
| zweite Stufe | 150.000 Euro | 2 % | 3.000 Euro |
| dritte Stufe | 100.000 Euro | 3,5 % | 3.500 Euro |
| Summe | 500.000 Euro | 7.750 Euro |
Beim Verkauf an einen Fremden wären es 17.500 Euro - mehr als das Doppelte.
Die Fünfjahresregel
Der Stufentarif lädt dazu ein, eine Übergabe in Scheiben zu zerlegen und jedes Mal die günstige erste Stufe zu nutzen. Genau das verhindert § 7 Abs 1 Z 2 lit. a.
Zusammenzurechnen sind Erwerbsvorgänge innerhalb der letzten fünf Jahre, und zwar in zwei Richtungen:
- vertikal: Erwerbe von derselben Person an denselben Erwerber
- horizontal: Erwerbe derselben wirtschaftlichen Einheit oder von Teilen davon durch denselben Erwerber, auch von verschiedenen Übergebern
Frühere Erwerbe werden dabei „mit ihrem früheren Wert” angesetzt. Für die Fristberechnung kommt es jeweils auf den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld an.
Praktisch heißt das: Wer ein Grundstück heute zur Hälfte und in drei Jahren zur zweiten Hälfte übertragen bekommt, wird beim zweiten Vorgang so besteuert, als hätte er beides zusammen erhalten. Die günstige Stufe ist beim ersten Mal verbraucht.
Bei Erwerben, die unter § 3 Abs 1 Z 2 GrEStG fallen - die Betriebsübergabe -, ist die Steuer zwar nach demselben Stufentarif zu berechnen, beträgt aber höchstens 0,5 Prozent vom Grundstückswert.
Der Grundstückswert ist nicht der Kaufpreis
Beim unentgeltlichen Erwerb bemisst sich die Steuer nicht am Verkehrswert und nicht an einem vereinbarten Preis, sondern am Grundstückswert nach § 6 Abs 1 Z 2 GrEStG. Er wird nach einem eigenen Verfahren ermittelt und liegt in aller Regel unter dem Marktwert.
Damit ist die Steuerbelastung einer Familienübergabe planbar, aber nicht aus dem Kaufvertrag ablesbar. Wer die Größenordnung wissen will, lässt den Grundstückswert vorab ermitteln - der Notar oder Rechtsanwalt, der die Selbstberechnung durchführt, tut das ohnehin.
Was zusätzlich anfällt
Die Grunderwerbsteuer ist nicht die einzige Abgabe beim Immobilienerwerb. Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch - eine Gerichtsgebühr, keine Steuer:
- 1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts
- 1,2 Prozent für die Eintragung eines Pfandrechts
Die zeitlich befristete Befreiung für Wohnraum ist mit 1. Juli 2026 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Was beim Erwerb insgesamt anfällt, steht beim Wohnkredit; die Mechanik des Pfandrechts beim Hypothekarkredit.
Eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es daneben nicht - bei einem unentgeltlichen Immobilienerwerb ist die Grunderwerbsteuer die maßgebliche Abgabe. Näheres bei der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz 1987, Paragraf 7 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Grunderwerbsteuergesetz 1987, Paragraf 6 (RIS), abgerufen 03.09.2026
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Beim entgeltlichen Erwerb 3,5 Prozent der Gegenleistung, also in der Regel des Kaufpreises. Beim unentgeltlichen Erwerb gilt ein Stufentarif von 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 und 3,5 Prozent darüber.
Wann gilt ein Erwerb als unentgeltlich?
Wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 Prozent des Grundstückswerts beträgt. Zwischen 30 und 70 Prozent ist der Erwerb teilentgeltlich, darüber entgeltlich. Erbanfall und Vermächtnis gelten stets als unentgeltlich.
Gilt der Stufentarif auch bei einem Kauf in der Familie?
Ja. Ein Erwerb unter Lebenden durch den in Paragraf 26a des Gerichtsgebührengesetzes genannten Personenkreis gilt als unentgeltlich - unabhängig davon, ob ein Kaufpreis vereinbart wurde.
Kann ich eine Schenkung aufteilen, um im niedrigen Satz zu bleiben?
Nein. Erwerbe derselben Person an denselben Erwerber und Erwerbe derselben wirtschaftlichen Einheit sind innerhalb von fünf Jahren zusammenzurechnen. Frühere Erwerbe werden dabei mit ihrem früheren Wert angesetzt.
Was ist der Grundstückswert?
Die Bemessungsgrundlage beim unentgeltlichen Erwerb. Er wird nach Paragraf 6 Absatz 1 Ziffer 2 GrEStG ermittelt und ist nicht identisch mit Kaufpreis oder Verkehrswert.
Kommt zur Grunderwerbsteuer noch etwas dazu?
Ja, die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht und 1,2 Prozent für ein Pfandrecht. Sie ist eine Gerichtsgebühr und von der Grunderwerbsteuer zu unterscheiden.