Betriebskostenabrechnung | Österreich 2026

Gesetzliche Grundlage nach MRG

Die Betriebskostenabrechnung zählt zu den häufigsten Konfliktthemen zwischen Mietern und Vermietern in Österreich. Jedes Jahr im Frühsommer flattern die Abrechnungen ins Haus, und nicht selten stellen Mieterinnen und Mieter fest, dass die Beträge höher ausfallen als erwartet. Doch was darf überhaupt auf der Abrechnung stehen? Welche Fristen gelten? Und wie wehrt man sich gegen fehlerhafte Positionen?

Gesetzliche Grundlage: §21 Mietrechtsgesetz (MRG)

Die zentrale Rechtsgrundlage für Betriebskosten im österreichischen Mietrecht ist §21 des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dieser Paragraph definiert abschliessend (taxativ), welche Kostenarten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Das bedeutet: Alles, was nicht in §21 MRG aufgezählt ist, darf der Vermieter nicht als Betriebskosten verrechnen.

Wichtig zu wissen: Das MRG gilt nicht für alle Mietverhältnisse gleichermaßen. Vollständig anwendbar ist es bei Altbauwohnungen (Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953), bei geförderten Neubauwohnungen und bei Gemeindewohnungen. Bei frei finanzierten Neubauten (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 mit nicht mehr als zwei Wohnungen) und bei Einfamilienhäusern gilt das MRG nur teilweise oder gar nicht. In solchen Fällen richtet sich die Betriebskostenverrechnung nach dem Mietvertrag und dem ABGB.

Welche Kosten dürfen verrechnet werden?

Die in §21 Abs 1 MRG taxativ aufgezählten Betriebskostenarten umfassen folgende Positionen:

Wasserversorgung und Abwasser: Die Kosten für die Wasserversorgung des gesamten Hauses inklusive der Kanalgebühren (Abwasserentsorgung). Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Nutzflächenschlüssel. Individuelle Wasseruhren in einzelnen Wohnungen sind zwar möglich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Kanalräumung: Die regelmäßige Reinigung und Wartung der Kanäle und Rohrleitungen im Haus.

Müllabfuhr: Die Kosten der kommunalen Müllabfuhr. Dabei ist zu beachten, dass nur die regulären Müllgebühren umlagefähig sind. Kosten für die Entsorgung von Sperrmüll, der einzelnen Mietern zuzuordnen ist, gehören nicht hierher.

Schädlingsbekämpfung: Kosten für die professionelle Bekämpfung von Ungeziefer im gesamten Gebäude (etwa Rattenbekämpfung, Schabenbekämpfung).

Beleuchtung der allgemeinen Teile: Die Stromkosten für die Beleuchtung von Stiegenhaus, Keller, Dachboden und Hof. Nicht umlagefähig ist hingegen der Strom für Aufzüge — dieser wird über die Aufzugskosten separat abgerechnet.

Feuerversicherung: Die Prämie für die Gebäudeversicherung gegen Feuer. Der Vermieter ist verpflichtet, eine angemessene Feuerversicherung abzuschließen. Überversicherungen gehen jedoch nicht zu Lasten der Mieter.

Haftpflichtversicherung: Die Prämie für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Leitungswasserschadenversicherung: Eine in der Praxis sehr gängige Versicherung, die Schäden durch austretendes Leitungswasser abdeckt.

Sturmschadenversicherung (optional): Die Glasbruch- und Sturmschadenversicherung darf seit einer MRG-Novelle ebenfalls umgelegt werden, sofern sie abgeschlossen ist.

Verwaltungskosten: Die Kosten für die professionelle Hausverwaltung. Hier gelten gesetzlich festgelegte Höchstsätze, die jährlich valorisiert werden. Für das Jahr 2026 liegt der Höchstsatz bei rund 4,40 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (je nach Bundesland leicht abweichend). Der Vermieter, der selbst verwaltet, darf diesen Betrag ebenfalls ansetzen.

Hausbesorgerkosten oder Hausbetreuung: Seit der Abschaffung des Hausbesorgergesetzes 2000 wird zwischen “alten” Hausbesorgern (mit Dienstvertrag vor 2000) und “neuen” Hausbetreuern unterschieden. Die Kosten für die Hausreinigung und Schneeräumung sind jedenfalls umlagefähig.

Grundsteuer: Die Grundsteuer, die auf das Gebäude entfällt, darf anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Die Berechnung basiert auf dem Einheitswert der Liegenschaft.

Rauchfangkehrerkosten: Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen Kehrungen und Überprüfungen durch den Rauchfangkehrer.

Kosten, die NICHT in die Betriebskostenabrechnung gehören

Ebenso wichtig wie die Kenntnis der zulässigen Posten ist das Wissen darüber, was der Vermieter nicht als Betriebskosten umlegen darf:

Reparaturen und Instandhaltung: Reparaturen an der Haussubstanz, an Dach, Fassade, Steigleitungen oder am Aufzug sind keine Betriebskosten, sondern Erhaltungspflicht des Vermieters.
Rücklagen: Beiträge zu einer Reparaturrücklage dürfen nicht über die Betriebskosten verrechnet werden.
Rechtsanwaltskosten des Vermieters: Anwaltskosten, die dem Vermieter etwa bei Streitigkeiten mit einzelnen Mietern entstehen, sind keine Betriebskosten.
Bankgebühren: Kontoführungsgebühren des Hausverwaltungskontos sind nicht umlagefähig.
Personenaufzug (Betriebskosten): Die Aufzugskosten werden zwar ebenfalls auf die Mieter umgelegt, aber separat nach §24 MRG abgerechnet und sind nicht Teil der Betriebskostenabrechnung nach §21.
Grunderwerbsteuer und andere einmalige Abgaben: Einmalige Kosten, die beim Erwerb oder Umbau der Liegenschaft anfallen (etwa die Grunderwerbsteuer von 3,5 %), gehören selbstverständlich nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Abrechnungszeitraum und Frist: Der 30. Juni als Stichtag

Der gesetzliche Abrechnungszeitraum für Betriebskosten entspricht dem Kalenderjahr (1. Jänner bis 31. Dezember). Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung muss die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr bis spätestens 30. Juni des Folgejahres legen.

Für das Jahr 2025 bedeutet das: Die Betriebskostenabrechnung muss bis zum 30. Juni 2026 vorliegen. Für das Jahr 2026 ist die Frist der 30. Juni 2027.

Was passiert bei Fristversäumnis? Wenn der Vermieter die Frist versäumt, verliert er nicht automatisch den Anspruch auf Nachzahlungen. Allerdings können Mieter in diesem Fall bei der zuständigen Schlichtungsstelle (oder direkt beim Bezirksgericht) einen Antrag stellen, dass die Abrechnung gelegt wird. Das Gericht kann den Vermieter dazu verpflichten. Außerdem beginnt die dreijährige Verjährungsfrist für Nachforderungen ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem die Abrechnung hätte gelegt werden müssen.

Der Verteilungsschlüssel: Wie werden die Kosten aufgeteilt?

Die Aufteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieter erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Das bedeutet: Eine Wohnung mit 80 Quadratmeter Nutzfläche in einem Haus mit 800 Quadratmeter Gesamtnutzfläche trägt 10 Prozent der Betriebskosten.

Es gibt allerdings Ausnahmen von diesem Grundsatz:

Leerstehende Wohnungen: Die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen trägt der Vermieter. Die auf Leerstehungen entfallenden Anteile dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.
Geschäftslokale: Wenn im Haus auch Geschäftslokale vorhanden sind, kann es zu einer getrennten Abrechnung kommen, insbesondere wenn die gewerbliche Nutzung zu höheren Kosten führt (etwa höherer Wasserverbrauch).
Abweichende Vereinbarungen: Bei Mietverträgen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, können vertraglich andere Verteilungsschlüssel vereinbart werden.

Das Einsichtsrecht der Mieter: Belege prüfen

Eines der wichtigsten Rechte der Mieter im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung ist das Einsichtsrecht in die Belege. Nach §21 Abs 3 MRG muss der Vermieter die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht auflegen. In der Praxis geschieht dies oft durch einen Aushang im Stiegenhaus oder durch Zustellung an jeden einzelnen Mieter.

Außerdem haben Mieter das Recht, in die Originalbelege Einsicht zu nehmen. Das bedeutet: Sie können bei der Hausverwaltung verlangen, die Rechnungen der Versicherungsgesellschaften, der Wasserwerke, der Müllabfuhr und aller anderen Betriebskostenposten einzusehen. Die Hausverwaltung muss Ihnen diese Belege innerhalb angemessener Frist vorlegen.

Tipp: Nutzen Sie Ihr Einsichtsrecht! Erfahrungsgemäß finden sich in einem erheblichen Anteil der Betriebskostenabrechnungen Fehler. Besonders häufig sind:

Kosten, die nicht unter §21 MRG fallen
Falsche Verteilungsschlüssel
Rechnungen, die einem anderen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind
Doppelt verrechnete Posten
Überhöhte Verwaltungskosten (über dem gesetzlichen Höchstsatz)

Vorauszahlungen und Nachzahlungen

Mieter leisten im Laufe des Jahres monatliche Betriebskostenvorauszahlungen (auch “Betriebskostenakonto” genannt). Diese basieren auf den Betriebskosten des Vorjahres, aufgeteilt auf zwölf Monate.

Nach Erstellung der Abrechnung ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben:

Nachzahlung: Wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher waren als die geleisteten Vorauszahlungen, muss der Mieter den Differenzbetrag nachzahlen. Die Nachzahlung wird fällig mit dem übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung (bei monatlicher Miete also am Ersten des übernächsten Monats).
Guthaben: War die Vorauszahlung höher als die tatsächlichen Kosten, steht dem Mieter eine Rückzahlung zu. Dieses Guthaben wird üblicherweise mit der nächsten Miete gegenverrechnet.

Gleichzeitig mit der Abrechnung wird die monatliche Vorauszahlung für das laufende Jahr angepasst. Der neue Vorauszahlungsbetrag ergibt sich aus den Gesamtbetriebskosten des abgerechneten Jahres, geteilt durch zwölf und auf die jeweilige Nutzfläche umgelegt.

Betriebskostenabrechnung prüfen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Eine systematische Prüfung der Betriebskostenabrechnung umfasst folgende Schritte:

Schritt 1 — Formale Prüfung: Kontrollieren Sie zunächst, ob die Abrechnung fristgerecht (bis 30. Juni) gelegt wurde und ob der korrekte Abrechnungszeitraum (Kalenderjahr) angegeben ist. Prüfen Sie, ob alle Pflichtangaben enthalten sind: Gesamtkosten je Position, Verteilungsschlüssel, Ihr Anteil, Vorauszahlungen und Saldo.

Schritt 2 — Inhaltliche Prüfung der Kostenarten: Gehen Sie jeden einzelnen Posten durch und prüfen Sie, ob er in §21 MRG genannt ist. Kosten, die dort nicht aufgeführt sind, dürfen nicht verrechnet werden. Achten Sie besonders auf versteckte Posten wie “Sonstiges” oder “Diverse Kosten”.

Schritt 3 — Verteilungsschlüssel kontrollieren: Überprüfen Sie, ob die Gesamtnutzfläche korrekt angegeben ist und ob Ihr Anteil richtig berechnet wurde. Leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf Sie umgelegt werden.

Schritt 4 — Beträge vergleichen: Vergleichen Sie die Beträge mit dem Vorjahr. Starke Abweichungen (mehr als 10 bis 15 Prozent) bei einzelnen Posten sollten Sie hinterfragen. Fragen Sie nach den Gründen — etwa Prämienerhöhungen bei Versicherungen.

Schritt 5 — Belegeinsicht verlangen: Wenn Ihnen etwas auffällt, verlangen Sie schriftlich Einsicht in die Originalbelege bei der Hausverwaltung. Machen Sie sich Notizen oder Kopien.

Schritt 6 — Einspruch erheben (bei Fehlern): Wenn Sie tatsächlich Fehler feststellen, wenden Sie sich zunächst schriftlich an die Hausverwaltung und bitten um Korrektur. Reagiert diese nicht oder weist Ihre Beanstandung zurück, können Sie bei der Schlichtungsstelle einen Antrag stellen.

Typische Fehler in der Betriebskostenabrechnung

Aus der Praxis der Schlichtungsstellen und der Mietervereinigung Österreichs ergeben sich folgende besonders häufige Fehler:

Nicht umlagefähige Kosten: Der Klassiker unter den Fehlern. Vermieter oder Hausverwaltungen verrechnen Kosten, die nicht unter §21 MRG fallen. Besonders häufig betrifft das Reparaturkosten (Austausch defekter Türschlösser im allgemeinen Bereich, Malerarbeiten im Stiegenhaus), Bankgebühren, Portokosten oder Kosten für den Winterdienst, die über das übliche Maß hinausgehen.

Überhöhte Verwaltungskosten: Der gesetzliche Höchstsatz für die Verwaltungskosten wird regelmäßig valorisiert. Im Jahr 2026 beträgt er rund 4,40 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Wird ein höherer Betrag verrechnet, ist dies unzulässig.

Fehlende Abzüge für leerstehende Wohnungen: Wenn Wohnungen im Haus leer stehen, muss der Vermieter den auf diese Wohnungen entfallenden Betriebskostenanteil selbst tragen. In der Praxis wird dies häufig “vergessen”, und die Kosten werden auf die verbliebenen Mieter umgelegt.

Falsche Nutzflächenberechnung: Wenn die Nutzfläche Ihrer Wohnung falsch angegeben ist (etwa weil Balkone oder Terrassen mit der vollen Fläche statt mit dem halben Anteil einberechnet werden), stimmt auch Ihr Betriebskostenanteil nicht.

Versicherungsprämien für nicht zulässige Versicherungen: Nur die in §21 MRG genannten Versicherungen sind umlagefähig. Eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters, eine Gebäudeversicherung gegen Erdbeben oder eine Mietausfallversicherung dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Zeitliche Zuordnung: Es dürfen nur Kosten verrechnet werden, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Rechnungen aus dem Vorjahr oder dem Folgejahr gehören nicht in die aktuelle Abrechnung (Stichtagsprinzip, nicht Zufluss-Abfluss-Prinzip).

Einspruch und Überprüfung bei der Schlichtungsstelle

Wenn Sie einen Fehler in Ihrer Betriebskostenabrechnung festgestellt haben und die Hausverwaltung nicht bereit ist, diesen zu korrigieren, können Sie einen Antrag auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung bei der zuständigen Schlichtungsstelle einbringen. Schlichtungsstellen gibt es in folgenden Städten: Wien (MA 50), Graz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, Linz, Leoben und St. Pölten.

In Gemeinden ohne Schlichtungsstelle können Sie sich direkt an das Bezirksgericht wenden.

Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle ist kostenlos und in der Regel schneller als ein Gerichtsverfahren. Der Antrag kann formlos gestellt werden, es empfiehlt sich aber, die beanstandeten Positionen konkret zu benennen und — falls vorhanden — Belege beizulegen.

Fristen für den Einspruch: Es gibt keine gesetzliche Einspruchsfrist im engeren Sinn. Allerdings gilt die dreijährige Verjährungsfrist nach §1486 ABGB. Ansprüche auf Rückzahlung zu viel bezahlter Betriebskosten verjähren drei Jahre nach Fälligkeit. Das bedeutet: Wenn die Abrechnung 2025 am 30. Juni 2026 gelegt wird, verjährt der Rückforderungsanspruch am 30. Juni 2029.

Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften (WEG)

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und vermieten, gelten zusätzliche Regelungen. Die Betriebskostenabrechnung für die Eigentümergemeinschaft wird von der Hausverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) erstellt. Diese Abrechnung ist die Basis für die Betriebskostenabrechnung, die Sie an Ihren Mieter weitergeben.

Beachten Sie: Die Betriebskosten nach WEG und die nach MRG zulässigen Betriebskosten sind nicht deckungsgleich. In der WEG-Abrechnung können auch Posten enthalten sein (wie etwa die Rücklage), die Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben dürfen. Sie müssen die WEG-Abrechnung also “filtern” und nur die nach §21 MRG zulässigen Kosten an Ihren Mieter weiterverrechnen.

Betriebskosten und Mietpreisbremse 2026

Die seit 2024 geltende Mietpreisbremse begrenzt die jährliche Erhöhung von Richtwert- und Kategoriemieten auf maximal 5 Prozent. Diese Begrenzung gilt bis Ende 2026. Wichtig: Die Mietpreisbremse betrifft den Hauptmietzins, nicht die Betriebskosten. Betriebskosten können auch bei gedeckeltem Hauptmietzins entsprechend den tatsächlich angefallenen Kosten steigen.

Das bedeutet in der Praxis: Selbst wenn Ihr Hauptmietzins nur um maximal 5 Prozent steigen darf, können die Betriebskosten deutlich stärker ansteigen, wenn die zugrunde liegenden Kosten (Wasser, Versicherungen, Müllgebühren) entsprechend gestiegen sind. Die monatliche Gesamtbelastung (Hauptmietzins plus Betriebskosten plus Umsatzsteuer) kann daher stärker steigen als die 5 Prozent der Mietpreisbremse vermuten lassen.

Sonderthema: Heizkosten und Heizkostenabrechnung

Die Heizkosten werden nicht über die allgemeine Betriebskostenabrechnung nach §21 MRG abgerechnet, sondern unterliegen dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Bei Zentralheizungen muss die Abrechnung der Heizkosten nach einem bestimmten Schlüssel erfolgen: mindestens 55 Prozent und höchstens 75 Prozent der Kosten werden nach dem tatsächlichen Verbrauch (gemessen durch Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler) abgerechnet, der Rest nach der beheizten Nutzfläche.

Für die Heizkostenabrechnung gilt ebenfalls eine Frist: Sie muss innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode gelegt werden. Die Abrechnungsperiode muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen — häufig wird vom 1. Juli bis zum 30. Juni abgerechnet.

Digitale Betriebskostenabrechnung und Online-Einsicht

Immer mehr Hausverwaltungen in Österreich bieten mittlerweile digitale Abrechnungen über Online-Portale an. Rechtlich ist die elektronische Zustellung der Betriebskostenabrechnung zulässig, sofern der Mieter dem zugestimmt hat. Eine rein digitale Bereitstellung ohne Zustimmung des Mieters genügt den gesetzlichen Anforderungen hingegen nicht.

Auch die Belegeinsicht kann grundsätzlich digital erfolgen. Einige Hausverwaltungen stellen die Belege als PDF-Dateien in einem geschützten Online-Portal zur Verfügung. Der Mieter hat aber weiterhin das Recht, die Originalbelege einzusehen, wenn er dies verlangt.

Praktische Tipps für Mieter

Tipp 1 — Abrechnung jedes Jahr prüfen: Lassen Sie keine Abrechnung ungeprüft. Auch wenn Sie im Vorjahr keine Beanstandungen hatten, können im aktuellen Jahr Fehler auftreten.

Tipp 2 — Mietervereinigung einschalten: Wenn Sie Mitglied der Mietervereinigung Österreichs oder des Mieterschutzverbandes sind, können Sie Ihre Abrechnung dort kostenlos oder vergünstigt prüfen lassen. Die Experten kennen die typischen Fallstricke.

Tipp 3 — Schriftlich kommunizieren: Alle Beanstandungen und Anfragen sollten Sie schriftlich (per E-Mail oder eingeschriebenem Brief) an die Hausverwaltung richten. So haben Sie einen Nachweis.

Tipp 4 — Fristen notieren: Merken Sie sich den 30. Juni als Stichtag. Wenn bis dahin keine Abrechnung vorliegt, kontaktieren Sie die Hausverwaltung und fordern Sie die Abrechnung schriftlich ein.

Tipp 5 — Vorjahresabrechnung aufheben: Bewahren Sie die Abrechnungen der Vorjahre auf, um Vergleiche anstellen zu können. So erkennen Sie ungewöhnliche Kostensteigerungen sofort.

Praktische Tipps für Vermieter

Tipp 1 — Frist einhalten: Die Frist 30. Juni ist ernst zu nehmen. Legen Sie die Abrechnung rechtzeitig, um Konflikte mit Mietern zu vermeiden.

Tipp 2 — Nur zulässige Kosten verrechnen: Studieren Sie §21 MRG genau. Jeder Posten, der nicht in der taxativen Aufzählung enthalten ist, wird bei einer Überprüfung gestrichen.

Tipp 3 — Belege aufbewahren: Sie müssen die Belege mindestens sieben Jahre aufbewahren (allgemeine steuerliche Aufbewahrungspflicht). Bei Streitigkeiten können Sie dann jederzeit die Originalbelege vorlegen.

Tipp 4 — Professionelle Hausverwaltung beauftragen: Wenn Sie mehrere Wohnungen vermieten, lohnt sich die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung. Die Verwaltungskosten sind ohnehin als Betriebskosten umlagefähig (bis zum gesetzlichen Höchstsatz).

Tipp 5 — Transparente Kommunikation: Erläutern Sie Ihren Mietern bei größeren Kostenänderungen proaktiv die Gründe. Das schafft Vertrauen und reduziert die Zahl der Einsprüche.

Unterschied zwischen MRG-Vollanwendung und Teilanwendung

Die Reichweite des MRG-Schutzes hängt vom Gebäude und vom Mietvertrag ab:

Vollanwendungsbereich des MRG: Hier gelten alle Bestimmungen über Betriebskosten, einschließlich der taxativen Aufzählung in §21, der Abrechnungspflicht und des Einsichtsrechts. Betroffen sind Altbauten (Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953) mit mehr als zwei Wohnungen, geförderte Neubauten und Gemeindewohnungen.

Teilanwendungsbereich des MRG: Hier gelten die Bestimmungen über Betriebskosten nach §21 MRG nicht. Es gelten stattdessen die vertraglichen Vereinbarungen. Betroffen sind frei finanzierte Neubauten (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953) mit nicht mehr als zwei Mietgegenständen, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie vermietete Eigentumswohnungen im frei finanzierten Neubau. In diesen Fällen ist besonders wichtig, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Auswirkungen der Inflation auf Betriebskosten

Die allgemeine Teuerung der letzten Jahre hat sich auch auf die Betriebskosten ausgewirkt. Besonders stark gestiegen sind zwischen 2022 und 2025:

Versicherungsprämien: Gebäudeversicherungen haben teilweise um 20 bis 30 Prozent zugelegt, bedingt durch gestiegene Baustoffpreise und höhere Schadenssummen.
Wassergebühren: Viele Gemeinden haben die Wasser- und Kanalgebühren angehoben.
Müllgebühren: Auch die Kosten der Abfallentsorgung sind in vielen Regionen gestiegen.
Hausbetreuungskosten: Die Kosten für professionelle Reinigungsdienste und Winterdienst sind aufgrund gestiegener Personalkosten gestiegen.

Für 2026 ist in vielen Regionen mit einer Stabilisierung auf hohem Niveau zu rechnen. Die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2025 (fällig bis 30. Juni 2026) werden diese Kostensteigerungen widerspiegeln.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Die Betriebskostenabrechnung in Österreich unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Rechtsgrundlage: §21 MRG mit taxativer Aufzählung der zulässigen Kostenarten
Frist: 30. Juni des Folgejahres
Verteilungsschlüssel: Grundsätzlich nach Nutzfläche
Einsichtsrecht: Mieter dürfen die Originalbelege einsehen
Einspruch: Bei der Schlichtungsstelle (kostenlos) oder beim Bezirksgericht
Verjährung: Drei Jahre für Rückforderungsansprüche
Leerstehungen: Gehen zu Lasten des Vermieters

Nutzen Sie Ihre Rechte als Mieter und prüfen Sie jede Betriebskostenabrechnung sorgfältig. Die Erfahrung zeigt, dass sich diese Mühe in vielen Fällen lohnt. Und als Vermieter profitieren Sie von einer korrekten und transparenten Abrechnung durch weniger Konflikte und ein besseres Verhältnis zu Ihren Mietern.

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Häufig gestellte Fragen

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung in Österreich erstellt werden?

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung gemäß §21 MRG bis spätestens 30. Juni des Folgejahres legen und dem Mieter zur Einsicht bereitstellen. Versäumt er diese Frist, verliert er nicht den Anspruch auf Nachzahlungen, allerdings können Mieter ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle einleiten.

Welche Kosten dürfen in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein?

Nur die in §21 Abs 1 MRG taxativ aufgezählten Posten sind zulässig, darunter Wasserversorgung, Kanalgebühren, Müllabfuhr, Hausbesorgerkosten, Versicherungen (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser), Schädlingsbekämpfung und die gesetzlich vorgesehene Grundsteuer.

Was kann ich tun, wenn die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist?

Sie haben das Recht auf Belegeinsicht und können Einspruch bei der Schlichtungsstelle (in Wien, Graz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, Linz, St. Pölten) oder direkt beim Bezirksgericht erheben. Die Überprüfung dort ist kostenfrei.