Einheitswert: der Steuerwert aus dem Jahr 1973
Das Gesetz sieht alle neun Jahre eine Hauptfeststellung vor. Beim Grundvermögen fand die letzte zum 1. Jänner 1973 statt.
Der Einheitswert ist einer der eigentümlichsten Werte des österreichischen Abgabenrechts: Er wird laufend verwendet und beruht beim Grundvermögen auf Verhältnissen des Jahres 1973.
Das ist kein Versehen, sondern das Ergebnis unterbliebener Hauptfeststellungen. § 20 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes sieht vor, dass die Einheitswerte in Zeitabständen von je neun Jahren allgemein festgestellt werden. Für das Grundvermögen ist das seit der Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973 nicht mehr geschehen.
Was der Einheitswert ist und was nicht
Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, der für wirtschaftliche Einheiten festgestellt wird, also für Grundvermögen, land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Betriebsgrundstücke und Gewerbeberechtigungen. Er ist keine Aussage über den Marktwert.
Der Bewertungsgrundsatz des Gesetzes selbst ist marktnah formuliert: Nach § 10 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse außer Betracht bleiben. Das entspricht der Definition des Verkehrswerts nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz.
Der Abstand zwischen Einheitswert und Verkehrswert entsteht also nicht aus der Definition, sondern aus dem Stichtag. Wer den Einheitswert eines Hauses kennt, kennt dessen Wert zu den Verhältnissen von 1973, fortgeschrieben um gesetzliche Zuschläge.
Die Stichtage
| Vermögensart | letzte Hauptfeststellung |
|---|---|
| Grundvermögen | 1. Jänner 1973 |
| land- und forstwirtschaftliches Vermögen | 1. Jänner 2014 |
Für die Land- und Forstwirtschaft ordnete § 20c BewG an, dass die eigentlich zum 1. Jänner 2010 vorgesehene Hauptfeststellung zum 1. Jänner 2014 durchzuführen ist. § 20d BewG sieht für die zum 1. Jänner 2023 vorgesehene Hauptfeststellung eine eingeschränkte Form vor, bei der ausschließlich bestimmte Kriterien berücksichtigt werden.
Zwischen den Hauptfeststellungen wird über Fortschreibungen und Nachfeststellungen angepasst, etwa wenn gebaut, zugekauft, geteilt oder die Nutzung geändert wird. Diese Anpassungen ändern aber nichts am Bewertungsniveau des jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkts.
Wofür er heute noch gebraucht wird
- Grundsteuer. Die Gemeinden erheben sie auf Basis des Einheitswerts, multipliziert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Das ist der praktisch wichtigste Anwendungsfall.
- Sozialversicherung der Bauern. Die Beitragsgrundlage nach dem BSVG knüpft am Einheitswert des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs an. Deshalb war die Hauptfeststellung 2014 dort ein spürbares Ereignis.
- Einzelne Gebühren und Abgaben, soweit die jeweilige Vorschrift ausdrücklich auf den Einheitswert verweist.
Nicht mehr maßgeblich ist er für die Grunderwerbsteuer beim Grundvermögen. Dort wird seit der Reform 2016 auf den Grundstückswert beziehungsweise die Gegenleistung abgestellt, nicht mehr auf den dreifachen Einheitswert. Details unter Grunderwerbsteuer.
Warum der niedrige Wert kein Vorteil ist
Ein niedriger Einheitswert klingt nach niedriger Steuer, und für die Grundsteuer stimmt das auch. Zwei Punkte relativieren das:
- Die Steuermesszahlen und Hebesätze wurden über die Jahrzehnte angepasst. Die niedrige Bemessungsgrundlage allein sagt daher nichts über die Höhe der Grundsteuer.
- Der Einheitswert ist kein Argument gegenüber einer Bank, einem Käufer oder einem Miterben. Für alle diese Zwecke zählt der Verkehrswert, und der liegt regelmäßig um ein Vielfaches darüber.
Wer aus dem Einheitswert auf den Verkaufspreis schließen will, rechnet mit der falschen Größe. Wie der Marktwert ermittelt wird, steht unter Immobilienbewertung.
Der Bescheid
Festgestellt wird der Einheitswert vom Finanzamt durch Einheitswertbescheid. Er ergeht bei der Hauptfeststellung sowie bei jeder Fortschreibung und Nachfeststellung. Gegen den Bescheid steht das ordentliche Rechtsmittel offen, die Frist steht in der Rechtsmittelbelehrung.
Weil der Bescheid Grundlage für Folgebescheide ist, wirkt eine erfolgreiche Beschwerde auch auf diese. Umgekehrt lässt sich ein Grundsteuerbescheid nicht mit dem Argument bekämpfen, der zugrunde liegende Einheitswert sei zu hoch: Dagegen ist der Einheitswertbescheid selbst das richtige Ziel.
Quellen
- Bewertungsgesetz 1955, insbesondere §§ 10, 20, 20c und 20d
- § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz zum Vergleich der Wertbegriffe
Verwandte Themen
- Verkehrswert: der marktbezogene Wert
- Grunderwerbsteuer: die heutige Bemessungsgrundlage
- Immobilienbewertung: wie der Marktwert entsteht
- Grundbuch: Eigentum und Lasten
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Einheitswert?
Ein steuerlicher Wert nach dem Bewertungsgesetz, der für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens und des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens festgestellt wird. Er ist kein Marktwert.
Warum ist er so niedrig?
Weil er beim Grundvermögen auf einer Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973 beruht. Das Gesetz sieht in § 20 BewG zwar Hauptfeststellungen alle neun Jahre vor, für das Grundvermögen wurde seither aber keine mehr durchgeführt.
Wofür wird der Einheitswert heute noch gebraucht?
Vor allem für die Grundsteuer der Gemeinden und für die Sozialversicherung der Bauern. Für die Grunderwerbsteuer ist er beim Grundvermögen seit 2016 nicht mehr die Bemessungsgrundlage.
Wann wurde zuletzt neu bewertet?
Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen zum 1. Jänner 2014. Für das Grundvermögen liegt die letzte Hauptfeststellung beim 1. Jänner 1973.
Wo finde ich meinen Einheitswert?
Im Einheitswertbescheid des Finanzamts. Er wird bei Erwerb, Umbau oder Änderung der Nutzung durch Fortschreibung oder Nachfeststellung angepasst.
Kann ich gegen den Einheitswert Beschwerde erheben?
Ja, gegen den Einheitswertbescheid steht das ordentliche Rechtsmittel offen. Die Frist steht in der Rechtsmittelbelehrung des Bescheids.