Immobilienbewertung: die drei Verfahren des LBG
Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Welches Verfahren wann passt, was jedes braucht und warum das Ergebnis nie eine einzelne Zahl ist.
Eine Immobilienbewertung ist kein Schätzen, sondern die Anwendung eines Verfahrens. § 3 Abs. 1 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes verlangt Verfahren, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen, und nennt drei ausdrücklich: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Die Aufzählung ist offen formuliert. Entscheidend ist nicht der Name des Verfahrens, sondern dass es dem fachlichen Standard entspricht und zum Bewertungsgegenstand passt. Was am Ende herauskommt, ist der Verkehrswert.
Vergleichswertverfahren
Nach § 4 LBG wird der Wert durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ermittelt. Vergleichbar sind Objekte, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Umstände weitgehend übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse sind über Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Drei Anforderungen stellt das Gesetz an die Vergleichspreise:
- Sie müssen im redlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sein.
- Sie müssen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sein.
- Wurden sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart, sind sie entsprechend den Preisschwankungen des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.
Preise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen nach § 4 Abs. 3 LBG nur herangezogen werden, wenn dieser Einfluss wertmäßig erfasst werden kann. Der Verkauf an ein Familienmitglied oder aus einer Notlage taugt also nicht ohne Weiteres als Vergleich.
Wofür es passt: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Baugrundstücke, also alles, wovon es in derselben Lage ausreichend viele vergleichbare Verkäufe gibt.
Ertragswertverfahren
Nach § 5 LBG wird der Wert durch Kapitalisierung des zu erwartenden oder erzielten Reinertrags ermittelt, zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer.
Der Rechenweg ist im Gesetz beschrieben:
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| Rohertrag | die aus der Bewirtschaftung tatsächlich erzielten Erträge |
| abzüglich Bewirtschaftungsaufwand | tatsächlicher Aufwand für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung |
| abzüglich Abschreibung | nur, soweit nicht schon bei der Kapitalisierung berücksichtigt |
| ergibt Reinertrag | zusätzlich sind Ausfallwagnis sowie allfällige Liquidationserlöse und -kosten zu berücksichtigen |
| kapitalisiert | zum angemessenen Zinssatz über die Restnutzungsdauer |
Fehlen Aufzeichnungen oder weichen die tatsächlichen Erträge von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielbaren ab, ist nach § 5 Abs. 3 LBG von den erzielbaren Erträgen auszugehen. Eine dauerhaft unter Marktniveau vermietete Wohnung wird also nicht automatisch mit ihrem niedrigen Ist-Ertrag bewertet, umgekehrt schützt ein einzelner besonders guter Mietvertrag nicht vor einer realistischen Betrachtung.
Wofür es passt: Zinshäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeobjekte, also alles, was zur Ertragserzielung gehalten wird. Was daraus steuerlich folgt, steht unter Mieteinnahmen.
Sachwertverfahren
Nach § 6 LBG ergibt sich der Sachwert aus der Zusammenzählung von Bodenwert, Bauwert und dem Wert sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs.
- Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert zu ermitteln, über Kaufpreise vergleichbarer unbebauter Liegenschaften. Wertänderungen, die sich aus der Bebauung oder aus der Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.
- Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Ausgangspunkt ist der Herstellungswert, davon sind die technische und die wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen.
- Gesondert zu berücksichtigen sind Lage, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten.
Die Trennung von Boden und Gebäude hat einen einfachen Grund: Grund und Boden nutzen sich nicht ab, Gebäude schon. Wie sich die Baukosten entwickeln, steht unter Baukosten.
Wofür es passt: Einfamilienhäuser in Lagen ohne ausreichende Vergleichsdaten, Sonderobjekte, Gebäude mit ungewöhnlicher Ausstattung.
Wenn mehrere Verfahren nötig sind
§ 3 Abs. 2 LBG verpflichtet dazu, mehrere Verfahren anzuwenden, wenn das zur vollständigen Berücksichtigung aller wertbestimmenden Umstände erforderlich ist. § 7 Abs. 2 regelt den Schritt danach: Aus den Ergebnissen ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
Das ist kein Mittelwert. Der Sachverständige muss begründen, welches Ergebnis wie stark gewichtet wird und warum. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus können Sach- und Ertragswert weit auseinanderliegen; welcher näher am Markt liegt, hängt davon ab, wer als Käufer in Frage kommt.
Warum das Ergebnis eine Bandbreite ist
Drei Stellen im Gesetz erlauben ausdrücklich Beurteilungsspielraum: die Auswahl des Verfahrens (§ 7 Abs. 1), die Zu- und Abschläge beim Vergleich (§ 4 Abs. 1) und die Gewichtung mehrerer Ergebnisse (§ 7 Abs. 2). Dazu kommen der angemessene Zinssatz und die Restnutzungsdauer beim Ertragswert.
Zwei sorgfältig erstellte Gutachten zu derselben Liegenschaft können deshalb voneinander abweichen, ohne dass eines falsch wäre. Wer zwei Bewertungen mit deutlichem Unterschied vorliegen hat, sollte nicht nach der richtigen Zahl suchen, sondern die Annahmen vergleichen: Vergleichsobjekte, Zinssatz, Restnutzungsdauer, Behandlung von Rechten und Lasten.
Quellen
- Liegenschaftsbewertungsgesetz, insbesondere §§ 3 bis 7
- Statistik Austria: Baupreisindex, 2. Quartal 2026, Pressemitteilung vom 10.08.2026
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Häufig gestellte Fragen
Welche Verfahren nennt das Gesetz?
§ 3 Abs. 1 LBG nennt insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Aufzählung ist nicht abschließend, maßgeblich ist der jeweilige Stand der Wissenschaft.
Wer wählt das Verfahren aus?
Nach § 7 Abs. 1 LBG der Sachverständige, soweit Gericht oder Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen. Er hat dabei den Stand der Wissenschaft und die Gepflogenheiten im redlichen Geschäftsverkehr zu beachten.
Wann werden mehrere Verfahren angewendet?
Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller wertbestimmenden Umstände erforderlich ist. § 3 Abs. 2 LBG verlangt das ausdrücklich, § 7 Abs. 2 regelt, wie aus mehreren Ergebnissen ein Wert wird.
Welches Verfahren passt für eine Eigentumswohnung?
In der Regel das Vergleichswertverfahren, weil für Wohnungen ausreichend Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren dazu.
Warum wird beim Sachwertverfahren der Boden getrennt bewertet?
Weil Grund und Boden nicht abnutzbar sind. § 6 LBG setzt den Sachwert aus Bodenwert, Bauwert und dem Wert sonstiger Bestandteile zusammen, wobei der Bodenwert selbst über einen Vergleich ermittelt wird.
Dürfen Kaufpreise aus einer Notlage herangezogen werden?
Nur eingeschränkt. Nach § 4 Abs. 3 LBG dürfen Preise, die durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände beeinflusst wurden, nur verwendet werden, wenn dieser Einfluss wertmäßig erfasst werden kann.