Immobiliengutachten: Pflichtinhalt, Anlass und Grenzen

Ein Immobiliengutachten ist ein Dokument mit vorgeschriebenem Inhalt. § 9 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zählt auf, was darin stehen muss, und diese Liste ist der beste Prüfmaßstab für Laien: Fehlt einer der Punkte, ist das Gutachten unvollständig, unabhängig davon, wie ausführlich der Rest ist.

Der Pflichtinhalt

§ 9 Abs. 1 LBG verlangt drei Blöcke:

Erstens die Rahmendaten. Der Zweck des Gutachtens, der Bewertungsstichtag, der Tag der Besichtigung samt den dabei anwesenden Personen sowie die verwendeten Unterlagen.

Zweitens den Befund. Eine Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art.

Drittens die Bewertung. Unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl dieses Verfahrens oder der angewendeten Verfahrensverbindung.

Dazu kommt nach § 9 Abs. 2 LBG: Sind mit der Sache Rechte oder Lasten verbunden, muss angegeben und begründet werden, inwieweit sie den Wert beeinflussen.

Was diese Liste für den Leser bedeutet

Vier der genannten Punkte lassen sich ohne Fachkenntnis prüfen und sagen viel über die Belastbarkeit aus:

• Der Zweck. Ein Gutachten für die Kreditbesicherung, eines für eine Erbteilung und eines für das Finanzamt beantworten unterschiedliche Fragen. Ein Gutachten, das den Zweck nicht nennt, lässt sich nicht einordnen.
• Der Bewertungsstichtag. Immobilienwerte ändern sich. Ein Stichtag, der zwei Jahre zurückliegt, beschreibt nicht den heutigen Markt.
• Der Tag der Besichtigung. Fehlt er, wurde nicht besichtigt. Das ist zulässig, schränkt die Aussagekraft aber ein und sollte im Gutachten stehen.
• Die verwendeten Unterlagen. Grundbuchsauszug, Flächenwidmungsplan, Baubewilligung, Energieausweis, Miet- und Betriebskostenaufstellungen. Je dünner diese Liste, desto mehr beruht das Ergebnis auf Annahmen.

Der Punkt zu den Rechten und Lasten ist der, an dem sich Gutachten am stärksten unterscheiden. Ein Wohnungsgebrauchsrecht, ein Fruchtgenussrecht, eine Dienstbarkeit oder ein Vorkaufsrecht können den Wert erheblich mindern. § 9 Abs. 2 LBG verlangt dazu eine Begründung, nicht bloß eine Erwähnung.

Wann das LBG überhaupt gilt

Nach § 1 Abs. 1 LBG gilt das Gesetz für die Bewertung von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten sowie der damit verbundenen Rechte und Lasten in allen gerichtlichen Verfahren. Nach Abs. 2 gilt es außerdem in bestimmten Verwaltungsverfahren, nämlich dann, wenn der Bescheid mit der Anrufung eines Gerichts außer Kraft tritt und die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen.

Daraus folgt eine Abgrenzung, die in der Praxis oft übergangen wird: Eine Bewertung für die eigene Preisfindung, für eine Bank oder für einen Makler fällt nicht zwingend unter das LBG. Sie darf also formal davon abweichen. Wer ein Gutachten braucht, das vor Gericht standhält, sollte deshalb den Zweck vorab benennen.

Typische Anlässe

Anlass	Wer beauftragt	Worauf es ankommt
Verlassenschaft und Erbteilung	Erben oder Gericht	Stichtag Todestag, Rechte und Lasten
Scheidung, Aufteilung	Parteien oder Gericht	Bewertung des Gebrauchsvermögens
Zwangsversteigerung	Gericht	Schätzwert als Verfahrensgrundlage
Kreditbesicherung	Bank	eigener Bewertungsmaßstab der Bank
Kauf oder Verkauf	Käufer oder Verkäufer	aktuelle Vergleichsdaten
Steuerliche Zwecke	Steuerpflichtiger	Anerkennung durch die Abgabenbehörde

Für gerichtliche Zwecke werden allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige herangezogen. Deren Vergütung im Verfahren richtet sich nach dem Gebührenanspruchsgesetz und nicht nach einer privaten Vereinbarung.

Was ein Gutachten nicht leistet

Drei Erwartungen gehen regelmäßig ins Leere:

• Es garantiert keinen Preis. Der Verkehrswert ist der üblicherweise erzielbare Preis, kein zugesicherter. Ob er erzielt wird, entscheidet der Markt.
• Es ersetzt keine Bauzustandsprüfung. Der Befund beschreibt wertbestimmende Merkmale, keine verdeckten Mängel. Dafür braucht es eine eigene technische Untersuchung.
• Es bindet die Bank nicht. Kreditinstitute bewerten für ihre Zwecke selbst und setzen dabei vorsichtiger an.

Welche Verfahren dem Gutachten zugrunde liegen und warum das Ergebnis eine Bandbreite ist, steht unter Immobilienbewertung.

Quellen

• Liegenschaftsbewertungsgesetz, insbesondere §§ 1, 7 und 9

Verwandte Themen

• Immobilienbewertung: die drei Verfahren
• Verkehrswert: die gesetzliche Definition
• Grundbuch: Rechte und Lasten nachlesen
• Energieausweis: eine der Unterlagen

Häufig gestellte Fragen

Was muss ein Bewertungsgutachten enthalten?

Nach § 9 Abs. 1 LBG den Zweck, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung samt anwesenden Personen, die verwendeten Unterlagen, den Befund mit Beschreibung der Sache und die Bewertung samt Begründung der Verfahrenswahl.

Gilt das LBG für jedes Gutachten?

Nein. Es gilt nach § 1 für gerichtliche Verfahren und für bestimmte Verwaltungsverfahren. Ein privates Gutachten oder eine Bankbewertung fällt nicht zwingend darunter, orientiert sich in der Praxis aber daran.

Muss die Immobilie besichtigt werden?

Das Gesetz verlangt, dass der Tag der Besichtigung und die dabei anwesenden Personen im Gutachten angegeben werden. Eine Bewertung ohne Besichtigung ist damit erkennbar und in ihrer Aussagekraft eingeschränkt.

Müssen Rechte und Lasten berücksichtigt werden?

Ja. Nach § 9 Abs. 2 LBG muss angegeben und begründet werden, inwieweit Rechte oder Lasten den Wert beeinflussen. Ein Gutachten ohne Blick ins Grundbuch erfüllt das nicht.

Wer darf ein Gutachten erstellen?

Für gerichtliche Zwecke werden allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige der einschlägigen Fachgebiete bestellt. Für private Zwecke gibt es keine Bestellungspflicht, die Verwertbarkeit hängt aber an der Qualifikation.

Was kostet ein Gutachten?

Das hängt von Objekt, Umfang und Zweck ab und wird frei vereinbart. Im gerichtlichen Verfahren richtet sich der Anspruch des Sachverständigen nach dem Gebührenanspruchsgesetz, nicht nach einer Vereinbarung.