Immobilienpreise in Wien: die Bezirke im Vergleich
Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in allen 23 Wiener Bezirken nach Baujahr und Größe - amtliche Werte aus Grundbuch-Kaufverträgen.
Der Medianpreis für eine Eigentumswohnung in Wien lag 2025 bei 5.212 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Als Orientierung für einen konkreten Kauf taugt diese Zahl kaum: Zwischen einer Wohnung im Simmeringer Neubau und einer gleich großen in der Inneren Stadt liegt in denselben amtlichen Tabellen der Faktor 2,6.
Die Statistik Austria wertet für Wien die Kaufverträge aus dem Grundbuch aus und gliedert sie nach Bezirk, Bauperiode, Wohnungsgröße und danach, ob eine Außenfläche vorhanden ist. Herausgekommen sind vier Merkmale, deren Wirkung sich beziffern lässt - und von denen der Bezirk nicht immer das stärkste ist.
Die Bezirke im Vergleich
Preise in Euro je Quadratmeter Wohnfläche für eine Wohnung von 54 bis 77 Quadratmetern ohne Balkon, Terrasse oder Garten, nach Bauperiode:
| Bezirk | bis 1960 | 1961-1990 | ab 1991 |
|---|---|---|---|
| 1. Innere Stadt | 7.077 | 8.287 | 9.477 |
| 2. Leopoldstadt | 4.630 | 4.603 | 6.369 |
| 3. Landstraße | 4.814 | 4.538 | 5.655 |
| 4. Wieden | 5.397 | 4.921 | 7.139 |
| 5. Margareten | 4.476 | 4.325 | 5.370 |
| 6. Mariahilf | 5.445 | 4.743 | 4.708 |
| 7. Neubau | 5.110 | 4.849 | 6.214 |
| 8. Josefstadt | 5.797 | 5.227 | 6.343 |
| 9. Alsergrund | 5.549 | 4.750 | 6.404 |
| 10. Favoriten | 3.024 | 3.127 | 4.354 |
| 11. Simmering | 3.048 | 3.254 | 3.606 |
| 12. Meidling | 3.795 | 3.573 | 5.225 |
| 13. Hietzing | 4.300 | 4.100 | 5.905 |
| 14. Penzing | 3.827 | 3.694 | 5.796 |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | 3.763 | 3.591 | 4.905 |
| 16. Ottakring | 3.551 | 3.571 | 5.303 |
| 17. Hernals | 3.760 | 3.945 | 5.687 |
| 18. Währing | 4.470 | 4.556 | 5.735 |
| 19. Döbling | 5.036 | 4.536 | 6.066 |
| 20. Brigittenau | 3.812 | 3.569 | 5.058 |
| 21. Floridsdorf | 3.169 | 3.225 | 4.645 |
| 22. Donaustadt | 3.653 | 3.904 | 5.214 |
| 23. Liesing | 3.251 | 3.259 | 4.810 |
Die vollständigen Werte für alle drei Größenklassen und für Wohnungen mit Außenfläche stehen in der Wohnungspreistabelle 2025 der Statistik Austria.
Das Baujahr schlägt oft den Bezirk
Wer nur auf die Bezirksnummer schaut, verrechnet sich regelmäßig. Eine Neubauwohnung in Penzing kostet mit 5.796 Euro je Quadratmeter deutlich mehr als eine gleich große Altbauwohnung in der Leopoldstadt mit 4.630 Euro - obwohl der 2. Bezirk als der zentralere gilt. Dasselbe Muster zwischen Liesing im Neubau mit 4.810 und Rudolfsheim-Fünfhaus im Altbestand mit 3.763 Euro.
Der Abstand zwischen den Bauperioden ist innerhalb eines Bezirks oft größer als der zwischen zwei Bezirken derselben Periode. In Meidling trennen Altbestand und Neubau 1.430 Euro je Quadratmeter, in Penzing sind es 1.969 Euro. Zum Vergleich: Zwischen Meidling und Penzing liegen im Altbestand nur 32 Euro.
Der Nachkriegsbau ist die günstigste Schicht
Die Reihenfolge der Bauperioden verläuft nicht chronologisch. In 14 der 23 Bezirke ist der Bestand aus den Jahren 1961 bis 1990 günstiger als der bis 1960 - der Gründerzeitaltbau liegt also über dem Nachkriegsbau. Am deutlichsten im 9. Bezirk mit 5.549 gegenüber 4.750 Euro und im 6. Bezirk mit 5.445 gegenüber 4.743 Euro.
Wo sich die Reihenfolge umdreht, sind es überwiegend Bezirke mit wenig Gründerzeitbestand und großen Wohnhausanlagen der Nachkriegszeit: Favoriten, Simmering, Ottakring, Hernals, Floridsdorf, Donaustadt.
Mariahilf ist der einzige Bezirk, in dem der Neubau ab 1991 mit 4.708 Euro unter dem Altbestand bis 1960 mit 5.445 Euro liegt. In allen übrigen 22 Bezirken ist die jüngste Bauperiode die teuerste.
Was eine Außenfläche kostet
Balkon, Terrasse und Garten führt die Statistik in einer eigenen Preistabelle, weil offene Balkone und Terrassen nach § 17 Abs. 2 MRG nicht zur Nutzfläche zählen. Die Außenfläche vergrößert die Quadratmeterzahl also nicht, sie verteuert den einzelnen Quadratmeter.
Bei Neubauwohnungen ab 1991 der mittleren Größenklasse liegt der Aufschlag im Mittel bei rund 24 Prozent, mit erheblicher Streuung:
| Bezirk | ohne Außenfläche | mit Außenfläche | Aufschlag |
|---|---|---|---|
| 6. Mariahilf | 4.708 | 7.109 | 51 % |
| 19. Döbling | 6.066 | 8.412 | 39 % |
| 18. Währing | 5.735 | 7.931 | 38 % |
| 11. Simmering | 3.606 | 4.953 | 37 % |
| 10. Favoriten | 4.354 | 5.691 | 31 % |
| 12. Meidling | 5.225 | 5.739 | 10 % |
| 23. Liesing | 4.810 | 5.270 | 10 % |
| 22. Donaustadt | 5.214 | 5.598 | 7 % |
Der hohe Wert in Mariahilf hängt mit dem niedrigen Ausgangspreis zusammen: Der Neubau ohne Außenfläche ist dort ungewöhnlich günstig, mit Außenfläche fügt er sich wieder in das Niveau der Nachbarbezirke ein. In den Flächenbezirken Donaustadt und Liesing fällt der Aufschlag am geringsten aus - dort ist eine Außenfläche im Neubau eher die Regel als die Ausnahme.
Kleine Wohnungen kosten mehr je Quadratmeter
In 21 der 23 Bezirke liegt die Kategorie unter 54 Quadratmetern über der Kategorie ab 77 Quadratmetern. Der Median des Aufschlags beträgt rund 7 Prozent, die Spitzenwerte erreichen im Neubau 21 Prozent in Simmering, 20 Prozent in Favoriten und 18 Prozent in der Donaustadt.
Nur in Hietzing und Döbling dreht sich das Verhältnis: Dort kostet die große Wohnung je Quadratmeter etwas mehr als die kleine. Beide sind Bezirke mit vergleichsweise wenig Kleinwohnungsbestand und einer Nachfrage, die auf Familienwohnungen zielt.
Für die Gesamtsumme heißt das Übliche trotzdem: Die kleinere Wohnung ist absolut günstiger, nur eben nicht proportional. Wer aus einem Quadratmeterpreis auf den Kaufpreis hochrechnet, muss die passende Größenklasse verwenden.
Die Innere Stadt fällt aus der Systematik
Beim 1. Bezirk stehen in allen drei Größenklassen dieselben Werte. Das ist kein Fehler, sondern zwei ausdrückliche Fußnoten der Statistik Austria: Wegen der geringen Anzahl an Transaktionen wird auf eine Kategorisierung nach Wohnflächen verzichtet, und für Wohnungen ab 1991 sind die Werte der Periode 1961 bis 1990 eingesetzt.
Die 9.477 Euro für den Neubau sind damit kein eigenständig ermittelter Preis, sondern ein übernommener. Für eine Bewertung in der Inneren Stadt ist die Tabelle deshalb nur bedingt brauchbar - hier führt der Weg über ein Gutachten.
Baugrund in Wien
Bebaubare Grundstücke lagen in Wien 2025 bei 799 Euro je Quadratmeter Grundfläche, gegenüber 135 Euro im österreichischen Schnitt. Innerhalb der Stadt trennen die Bezirke Welten: Währing führt mit 2.181 Euro vor Döbling mit 1.756 Euro, während sich die Flächenbezirke zwischen 670 und 856 Euro bewegen.
Anders als bei Häusern und Wohnungen sind die Grundstückswerte geometrische Mittel, keine Mediane. Einzelne sehr teure Abschlüsse schlagen dort stärker durch - ein Punkt, auf den die Statistik Austria bei den Spitzenwerten selbst hinweist.
Was die Tabelle nicht enthält
Die Werte beruhen auf den Transaktionen der Jahre 2021 bis 2025, wobei die älteren auf das Preisniveau 2025 hochgerechnet werden. Vier Fünftel der Datenbasis stammen damit aus der Vergangenheit, was die Zahlen für kleine Bezirke belastbar macht und zugleich träge gegenüber schnellen Wenden.
Nicht abgebildet sind der Sanierungsstand, die Lage innerhalb des Bezirks, Stockwerk und Ausrichtung. Auch Zinshäuser und ganze Wohnhausanlagen fallen heraus, weil nur Käufe privater Haushalte erfasst werden. Für die laufende Bewegung ist der quartalsweise Häuserpreisindex das schnellere Instrument; er lag im 1. Quartal 2026 vorläufig bei 102,80 Punkten, 3,5 Prozent über dem Vorjahresquartal, allerdings ohne regionale Gliederung.
Wer statt zu kaufen mietet, findet die Wiener Besonderheiten - Richtwert, Kategoriebeträge, Befristungsabschlag - beim Mietrecht und bei der Mietpreisbremse.
Quellen
- Statistik Austria, Wohnungspreise 2025, Tabellenblatt Wien - erstellt am 28.05.2026, Datenbasis 2021 bis 2025
- Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise - Übersicht und Detailergebnisse
- Pressemitteilung 14 186-105/26 vom 28.05.2026 - Bundeslandwerte und Grundstückspreise
- Hinweise zur Anwendung, Version 2025 - Wohnflächendefinition und Kategorien
- § 17 MRG, Nutzflächendefinition
Abrufdatum aller Quellen: 4. September 2026.
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Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Wien?
Der Medianpreis für Wien lag 2025 bei 5.212 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Bezirkswerte reichen bei einer Wohnung mit 54 bis 77 Quadratmetern ohne Außenfläche von 3.024 Euro in Favoriten bis 7.077 Euro in der Inneren Stadt im Altbestand bis 1960, und bis 9.477 Euro im Neubau ab 1991.
Welcher Wiener Bezirk ist am günstigsten?
Beim Altbestand bis 1960 liegen Favoriten mit 3.024 und Simmering mit 3.048 Euro je Quadratmeter am unteren Ende, gefolgt von Floridsdorf mit 3.169 und Liesing mit 3.251 Euro. Im Neubau ab 1991 ist Simmering mit 3.606 Euro der günstigste Bezirk.
Sind Altbauwohnungen in Wien teurer als Nachkriegsbauten?
In 14 der 23 Bezirke ja. Der Bestand bis 1960 kostet dort mehr je Quadratmeter als der aus den Jahren 1961 bis 1990. Am deutlichsten ist der Abstand im 9. Bezirk mit 5.549 gegenüber 4.750 Euro und im 6. Bezirk mit 5.445 gegenüber 4.743 Euro.
Wie viel Aufschlag kostet ein Balkon in Wien?
Bei Neubauwohnungen ab 1991 mit 54 bis 77 Quadratmetern liegt der Aufschlag für Balkon, Terrasse oder Garten im Mittel bei rund 24 Prozent. Die Spanne reicht von 7 Prozent in der Donaustadt bis 51 Prozent in Mariahilf. Die Außenfläche zählt dabei nicht zur Wohnfläche.
Was kostet Baugrund in Wien?
Der Wiener Durchschnitt lag 2025 bei 799 Euro je Quadratmeter Grundfläche. Am teuersten ist Währing mit 2.181 Euro, gefolgt von Döbling mit 1.756 Euro. In den Flächenbezirken bewegen sich die Werte zwischen 670 und 856 Euro.
Warum sind kleine Wohnungen pro Quadratmeter teurer?
In 21 der 23 Bezirke kostet die Kategorie unter 54 Quadratmetern mehr je Quadratmeter als die über 77. Der Median des Aufschlags liegt bei rund 7 Prozent, in Simmering sind es 21 Prozent. Nur in Hietzing und Döbling ist es umgekehrt.