Mieteinnahmen versteuern: AfA, 40-Prozent-Regel, Werbungskosten

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem normalen Einkommensteuertarif erfasst. Der Betrag, der besteuert wird, ist aber nicht die Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Die größte einzelne Werbungskostenposition ist die Abschreibung, und über ihre Höhe entscheidet eine Regel, die im Gesetz in einem Nebensatz steht: 40 Prozent des Kaufpreises gelten als Grund und Boden und sind nicht abschreibbar.

Die Abschreibung und die 40-Prozent-Regel

§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG enthält beide Größen:

• Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden.
• Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks 40 Prozent als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Das gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Rechenbeispiel. Kaufpreis einer vermieteten Wohnung 400.000 Euro:

Schritt	Betrag
Anschaffungskosten	400.000 Euro
abzüglich Grundanteil, 40 Prozent	160.000 Euro
Bemessungsgrundlage für die Abschreibung	240.000 Euro
jährliche Abschreibung, 1,5 Prozent	3.600 Euro

Eigene Berechnung. Die 1,5 Prozent entsprechen einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren. Wer eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen will, muss sie nachweisen, in der Praxis über ein Gutachten. Dasselbe gilt für ein abweichendes Aufteilungsverhältnis: Der Bundesminister für Finanzen ist ermächtigt, anhand geeigneter Kriterien wie Lage und Bebauung abweichende Verhältnisse festzulegen.

Der Grundanteil ist nicht verloren, er ist nur nicht abschreibbar. Beim späteren Verkauf zählt er bei der Immobilienertragsteuer wieder mit.

Was sonst absetzbar ist

Position	Anmerkung
Finanzierungszinsen	nur die Zinsen, nicht die Tilgung
Betriebskosten	soweit sie nicht an die Mieter weiterverrechnet werden
Instandhaltung	laufende Erhaltung, sofort absetzbar
Instandsetzung	bei Wohngebäuden auf mehrere Jahre zu verteilen
Herstellungsaufwand	über die Restnutzungsdauer abzuschreiben
Verwaltung, Hausverwaltung	laufend
Versicherungen, Grundsteuer	laufend
Kosten der Vermittlung und Vertragserrichtung	im Zusammenhang mit der Vermietung

Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Herstellung ist die häufigste Streitfrage. Der Austausch einzelner Fenster ist etwas anderes als der Tausch aller Fenster, und beides ist etwas anderes als ein Dachbodenausbau. Die Zuordnung entscheidet darüber, ob der Aufwand sofort, verteilt oder über die Restnutzungsdauer wirkt.

Nicht absetzbar ist die Tilgung des Kredits. Sie ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand. Das ist der Grund, warum eine Vermietung steuerlich Verlust ausweisen und trotzdem Liquidität liefern kann und umgekehrt.

Liebhaberei: wenn der Verlust nicht zählt

Eine Vermietung wird steuerlich nur anerkannt, wenn sie auf Dauer einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Ist das nicht der Fall, gilt sie als Liebhaberei: Verluste sind dann nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig, Überschüsse aber auch nicht steuerpflichtig.

Beurteilt wird über einen längeren Zeitraum, weil eine fremdfinanzierte Vermietung in den ersten Jahren regelmäßig Verluste schreibt. Für die Praxis heißt das: Eine Prognoserechnung über die Laufzeit gehört zur Dokumentation, besonders bei hoher Fremdfinanzierung. Wer sie erst im Prüfungsfall erstellt, argumentiert aus der Defensive.

Umsatzsteuer

Die Vermietung ist umsatzsteuerlich in zwei Fälle geteilt:

• Wohnraum wird mit einem ermäßigten Satz besteuert. Der Vorsteuerabzug aus Anschaffung und Sanierung steht dafür offen.
• Geschäftsraum ist grundsätzlich unecht befreit. Der Vermieter kann zur Steuerpflicht optieren, allerdings nur unter Voraussetzungen beim Mieter.

Wer unter der Kleinunternehmergrenze bleibt, verrechnet keine Umsatzsteuer, hat dafür aber auch keinen Vorsteuerabzug. Bei einer Anschaffung mit hoher Vorsteuer kann der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung daher vorteilhaft sein, bindet aber für mehrere Jahre. Die Grundlagen stehen unter Mehrwertsteuer.

Was Vermieterinnen und Vermieter oft übersehen

• Die Betriebskostenabrechnung gehört in beide Richtungen in die Steuererklärung: die vereinnahmten Vorauszahlungen als Einnahme, die tatsächlichen Kosten als Werbungskosten. Details unter Betriebskostenabrechnung.
• Die Mietvertragsgebühr trifft in der Regel den Mieter, wird aber häufig vom Vermieter abgeführt, siehe Mietvertragsvergebührung.
• Leerstandszeiten unterbrechen die Vermietung nicht, solange die Vermietungsabsicht bestehen bleibt und nachweisbar ist.
• Die Abschreibung läuft ab der Vermietung, nicht ab dem Kauf. Wird eine bisher selbst genutzte Wohnung vermietet, kommen unter Umständen fiktive Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage in Betracht.

Quellen

• § 16 EStG 1988, insbesondere Abs. 1 Z 8 lit. d zur Abschreibung und zum Grundanteil
• § 33 EStG 1988, Tarif für die Besteuerung des Überschusses

Verwandte Themen

• Betriebskostenabrechnung: was weiterverrechnet werden darf
• Mietvertragsvergebührung
• Immobilienbewertung: das Ertragswertverfahren
• Mehrwertsteuer: Sätze und Kleinunternehmer

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung bei Vermietung?

Ohne Nachweis einer anderen Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Das entspricht einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren und steht in § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG.

Warum kann ich nicht den ganzen Kaufpreis abschreiben?

Weil Grund und Boden sich nicht abnutzen. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind 40 Prozent der Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks als Grundanteil auszuscheiden.

Kann ich von den 40 Prozent abweichen?

Ja, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen oder ein anderes Aufteilungsverhältnis nachgewiesen wird. Dafür braucht es in der Regel ein Gutachten.

Was zählt zu den Werbungskosten?

Alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen: Abschreibung, Finanzierungszinsen, Betriebskosten, soweit sie nicht weiterverrechnet werden, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Gebühren.

Was ist Liebhaberei?

Eine Vermietung, die auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Sie wird steuerlich nicht anerkannt, Verluste sind dann nicht verwertbar. Der Beurteilungszeitraum ist bei Vermietung länger als bei anderen Tätigkeiten.

Muss ich auf die Miete Umsatzsteuer verrechnen?

Bei Wohnraumvermietung gilt ein ermäßigter Satz, bei Geschäftsraumvermietung besteht grundsätzlich eine Befreiung mit Optionsmöglichkeit. Wer unter der Kleinunternehmergrenze bleibt, verrechnet keine Umsatzsteuer und hat auch keinen Vorsteuerabzug.