Mieteinnahmen versteuern: AfA, Grundanteil und Werbungskosten

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem normalen Einkommensteuertarif besteuert. Besteuert wird aber nicht die Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Die größte einzelne Werbungskostenposition ist meist die Abschreibung: 1,5 Prozent des Gebäudewerts im Jahr, für Gebäude ab Mitte 2020 im ersten Jahr bis 4,5 Prozent. Vom Kaufpreis gelten dabei je nach Lage 20, 30 oder 40 Prozent als Grund und Boden, und der ist nicht abschreibbar.

Eckdaten zur Besteuerung von Mieteinnahmen

Punkt	Regel
Besteuert wird	Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten, zum Einkommensteuertarif
Abschreibung (AfA)	1,5 Prozent im Jahr ohne Nachweis der Nutzungsdauer
Beschleunigte AfA	Anschaffung oder Herstellung nach 30. Juni 2020: 4,5 Prozent im ersten, 3 Prozent im zweiten Jahr
Neue Wohngebäude 2024 bis 2026	4,5 Prozent in den ersten drei Jahren, Standard klimaaktiv Bronze
Grundanteil	40 Prozent ohne Nachweis, laut Verordnung 20 oder 30 Prozent
Instandsetzung bei Wohngebäuden	auf 15 Jahre verteilt
Umsatzsteuer	10 Prozent bei Wohnraum, Kleinunternehmer bis 55.000 Euro befreit
Liebhaberei	Gesamtüberschuss binnen 25 Jahren bei Eigentumswohnung und Eigenheim
Sozialversicherung	keine Pflicht für private Vermietung

Abschreibung (AfA) bei vermieteten Gebäuden

§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG erlaubt bei vermieteten Gebäuden ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage als Abschreibung. Das entspricht einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren. Wer eine kürzere Restnutzungsdauer geltend machen will, muss sie nachweisen, in der Praxis mit einem Gutachten.

Beschleunigte AfA. Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, beträgt die Abschreibung im ersten Jahr höchstens das Dreifache, also 4,5 Prozent, und im zweiten höchstens das Doppelte, 3 Prozent. Die Halbjahresregel gilt dabei nicht, auch bei Vermietungsbeginn im Dezember steht der volle Satz zu.

Neue Wohngebäude. Für Wohngebäude, die 2024, 2025 oder 2026 fertiggestellt werden, gilt das Dreifache auch in den beiden Folgejahren, also drei Jahre lang 4,5 Prozent. Voraussetzung ist, dass das Gebäude mindestens dem „Gebäudestandard Bronze” nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog entspricht. Wer ein solches Gebäude kauft, bekommt das nur, wenn der Verkäufer es noch nicht selbst vermietet hat.

Grundanteil: 40, 30 oder 20 Prozent

Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Vom Kaufpreis eines bebauten Grundstücks sind ohne Nachweis eines anderen Verhältnisses 40 Prozent als Grundanteil auszuscheiden. Die Grundanteilverordnung 2016 legt niedrigere Sätze fest:

Lage und Gebäude	Grundanteil
Gemeinde unter 100.000 Einwohnern und Baulandpreis unter 400 Euro je m²	20 Prozent
Gemeinde ab 100.000 Einwohnern oder Baulandpreis ab 400 Euro je m², mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten	30 Prozent
Gemeinde ab 100.000 Einwohnern oder Baulandpreis ab 400 Euro je m², bis zu 10 Einheiten	40 Prozent

Als eigene Geschäftseinheit gilt jedenfalls jede angefangene 400 m² Nutzfläche. Ein abweichendes Verhältnis lässt sich mit einem Gutachten nachweisen.

Rechenbeispiel: Wohnung um 400.000 Euro

Schritt	Grundanteil 40 %	Grundanteil 20 %
Anschaffungskosten	400.000 Euro	400.000 Euro
abzüglich Grundanteil	160.000 Euro	80.000 Euro
Bemessungsgrundlage	240.000 Euro	320.000 Euro
AfA im 1. Jahr (4,5 %)	10.800 Euro	14.400 Euro
AfA im 2. Jahr (3 %)	7.200 Euro	9.600 Euro
AfA ab dem 3. Jahr (1,5 %)	3.600 Euro	4.800 Euro

Eigene Berechnung für einen Kauf nach dem 30. Juni 2020. Der Grundanteil ist nicht verloren, nur nicht abschreibbar. Beim späteren Verkauf zählt er bei der Immobilienertragsteuer wieder mit.

Werbungskosten bei Vermietung: Zinsen, Instandhaltung, Instandsetzung

Position	Steuerliche Behandlung
Kreditzinsen	sofort absetzbar, die Tilgung nicht
Betriebskosten	soweit sie nicht an die Mieter weiterverrechnet werden
laufende Instandhaltung	sofort absetzbar
nicht jährlich wiederkehrende Instandhaltung	auf Antrag auf 15 Jahre verteilbar
Instandsetzung bei Wohngebäuden	auf 15 Jahre verteilt, soweit nicht durch steuerfreie Förderung gedeckt
Herstellungsaufwand	über die Restnutzungsdauer abzuschreiben
Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer	laufend absetzbar

Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Herstellung ist die häufigste Streitfrage. Instandsetzung sind Aufwendungen, die den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern, ohne Herstellung zu sein. Der Austausch einzelner Fenster ist etwas anderes als der Tausch aller Fenster, und beides ist etwas anderes als ein Dachbodenausbau. Die Zuordnung entscheidet, ob der Aufwand sofort, über 15 Jahre oder über die Restnutzungsdauer wirkt.

Nicht absetzbar ist die Tilgung des Kredits. Sie ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand. Deshalb kann eine Vermietung steuerlich einen Verlust ausweisen und trotzdem Liquidität bringen, oder umgekehrt.

Liebhaberei bei Vermietung: Prognosezeitraum 25 Jahre

Eine Vermietung wird steuerlich nur anerkannt, wenn sie in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Für die Vermietung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind das nach der Liebhabereiverordnung 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen.

Lässt sich in diesem Zeitraum kein Überschuss erwarten, gilt die Vermietung als Liebhaberei: Verluste sind nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig, Überschüsse aber auch nicht steuerpflichtig. Weil eine fremdfinanzierte Vermietung in den ersten Jahren regelmäßig Verluste schreibt, gehört eine Prognoserechnung über diesen Zeitraum zur Dokumentation, am besten schon zu Beginn.

Umsatzsteuer bei Vermietung: 10 Prozent für Wohnraum

Wohnraum wird mit 10 Prozent Umsatzsteuer vermietet. Im Gegenzug ist der Vorsteuerabzug aus Anschaffung und Sanierung möglich.
Geschäftsräume sind von der Umsatzsteuer befreit, ohne Vorsteuerabzug. Der Vermieter kann zur Steuerpflicht mit 20 Prozent optieren, aber nur, wenn der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze nutzt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Wer mit allen Umsätzen unter der Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro bleibt, verrechnet keine Umsatzsteuer und hat dafür keinen Vorsteuerabzug. Bei einer Anschaffung oder Sanierung mit hoher Vorsteuer kann der Verzicht auf die Befreiung günstiger sein, bindet aber für mehrere Jahre. Die Grundlagen stehen bei der Kleinunternehmerregelung und der Mehrwertsteuer.

Sozialversicherung auf Mieteinnahmen

Private Vermietung löst keine Pflichtversicherung bei der SVS aus. Als Neue Selbständige sind nach § 2 Abs. 1 Z 4 GSVG Personen versichert, die Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb im Sinne der §§ 22 und 23 EStG erzielen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht dazu. Die Mieteinnahmen erhöhen aber das Einkommen, nach dem die Einkommensteuer berechnet wird.

Betriebskosten, Leerstand und Vermietung der eigenen Wohnung

Betriebskosten gehören in beide Richtungen in die Steuererklärung: die vereinnahmten Vorauszahlungen als Einnahme, die tatsächlichen Kosten als Werbungskosten. Details bei der Betriebskostenabrechnung.
Leerstand unterbricht die Vermietung nicht, solange die Vermietungsabsicht besteht und nachweisbar ist.
Die Abschreibung beginnt mit der Vermietung, nicht mit dem Kauf. Wird eine bisher selbst genutzte Wohnung vermietet, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war, können auf Antrag die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der ersten Vermietung als Bemessungsgrundlage dienen.
Die Mietvertragsgebühr trifft in der Regel den Mieter, siehe Mietvertragsvergebührung.

Quellen

Abrufe am 04.09.2026, AfA, Grundanteil, Liebhaberei und Sozialversicherung am 14.10.2026.

EStG 1988 im RIS: § 16 Abs. 1 Z 8 Abschreibung, Grundanteil und beschleunigte AfA, § 28 Instandsetzung und Instandhaltung, § 124b Z 357 und Z 451 zum Anwendungsbereich der beschleunigten AfA
Grundanteilverordnung 2016, BGBl. II Nr. 99/2016
Liebhabereiverordnung, § 2 zum absehbaren Zeitraum
§ 2 GSVG zur Pflichtversicherung Neuer Selbständiger
BMF: Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung bei Vermietung?

Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, im ersten Jahr bis 4,5 und im zweiten bis 3 Prozent.

Wie viel vom Kaufpreis ist Grundanteil?

Ohne Nachweis 40 Prozent. Die Grundanteilverordnung senkt das auf 20 Prozent in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Baulandpreisen unter 400 Euro je Quadratmeter und auf 30 Prozent bei Gebäuden mit mehr als zehn Einheiten.

Was ist von der Miete absetzbar?

Alle Aufwendungen für die Vermietung: Abschreibung, Kreditzinsen, nicht weiterverrechnete Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung und Versicherungen. Nicht absetzbar ist die Tilgung des Kredits.

Muss ich auf Mieteinnahmen Sozialversicherung zahlen?

Für die private Vermietung nicht. Die Pflichtversicherung als Neue Selbständige knüpft an Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb an, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen nicht dazu.

Wie lange darf eine Vermietung Verluste machen?

Bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen muss sich innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahren ab den ersten Aufwendungen, ein Gesamtüberschuss ergeben. Sonst gilt die Vermietung als Liebhaberei und die Verluste zählen nicht.

Muss ich auf die Miete Umsatzsteuer verrechnen?

Bei Wohnraum 10 Prozent, außer der Vermieter ist Kleinunternehmer mit höchstens 55.000 Euro Umsatz. Geschäftsräume sind befreit, der Vermieter kann aber zur Steuerpflicht mit 20 Prozent optieren.