Mieteinnahmen versteuern | Österreich 2026

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte, die versteuert werden müssen. Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen ist komplex und bietet gleichzeitig erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten. In diesem

Grundlagen: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen gehören in Österreich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §28 Einkommensteuergesetz (EStG). Diese Einkunftsart umfasst Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Wohnungen) sowie bestimmter Rechte (Baurecht, Fruchtgenussrecht).

Die Einkünfte werden durch Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt (Überschussrechnung nach §§15, 16 EStG). Anders als bei betrieblichen Einkünften gibt es hier keine Bilanz, sondern eine einfache Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben.

Einnahmen umfassen:

Hauptmietzins (Nettomiete)
Betriebskostenvorauszahlungen (durchlaufende Posten, die aber in die Überschussrechnung einfließen)
Einnahmen aus Vermietung von Garagen und Stellplätzen
Einmalige Ablösen (z.B. Mietrechtsablöse)
Zuschüsse von öffentlichen Stellen (z.B. Mietbeihilfen, die direkt an den Vermieter gehen)

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen (nach Abzug der Werbungskosten) werden mit dem persönlichen Einkommensteuertarif besteuert. Der Steuertarif 2026 in Österreich:

Einkommen (jährlich)	Steuersatz
Bis 13.539 Euro	0 %
13.540 — 21.992 Euro	20 %
21.993 — 36.458 Euro	30 %
36.459 — 70.365 Euro	40 %
70.366 — 104.859 Euro	48 %
104.860 — 1.000.000 Euro	50 %
Über 1.000.000 Euro	55 %

Wichtig: Es werden nicht nur die Mieteinnahmen besteuert, sondern das Gesamteinkommen aus allen Einkunftsarten. Wenn Sie also neben Ihrem Gehalt (Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) noch Mieteinnahmen erzielen, werden die Mieteinkünfte mit dem Grenzsteuersatz besteuert, der sich aus Ihrem Gesamteinkommen ergibt. In der Praxis bedeutet das für die meisten Vermieter einen Grenzsteuersatz von 40 bis 50 Prozent.

Werbungskosten: Was können Sie absetzen?

Werbungskosten sind Aufwendungen, die mit der Erzielung der Mieteinnahmen zusammenhängen. Sie mindern die steuerpflichtigen Einkünfte und sind daher der Schlüssel zur Steueroptimierung bei Vermietung. Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick:

Absetzung für Abnutzung (AfA): Die AfA ist meist der größte Posten unter den Werbungskosten. Sie ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend zu machen.

Die AfA beträgt bei Wohngebäuden grundsätzlich 1,5 Prozent pro Jahr der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils. Bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, kann ein höherer AfA-Satz (bis zu 2 %) gerechtfertigt sein, wenn die kürzere Restnutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen wird.

Wichtig: Die AfA wird nur vom Gebäudeanteil berechnet, nicht vom Grundanteil. Der Grundanteil ist nicht abschreibbar. Die Aufteilung in Grund und Gebäude erfolgt entweder nach der Grundanteilsverordnung (pauschal, je nach Gemeindegröße und Grundstücksfläche) oder durch ein Gutachten.

Die Grundanteilsverordnung sieht folgende Pauschalwerte vor:

In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern (Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck): Grundanteil 40 % (bei Grundstücken über 400 m² sogar 30 % Gebäudeanteil)
In Gemeinden mit 25.000 bis 100.000 Einwohnern: Grundanteil 35 %
In allen anderen Gemeinden: Grundanteil 20 %

Rechenbeispiel AfA: Sie kaufen eine Wohnung in Wien um 400.000 Euro. Grundanteil laut Verordnung: 40 %, also 160.000 Euro. Gebäudeanteil: 240.000 Euro. AfA pro Jahr: 240.000 Euro mal 1,5 % = 3.600 Euro. Diesen Betrag können Sie jedes Jahr als Werbungskosten absetzen.

Instandhaltungskosten: Aufwendungen für die Erhaltung des Mietobjekts in seinem bestehenden Zustand (Malerarbeiten, Reparaturen, Austausch von Fenstern und Türen, Sanitärreparaturen) sind als Werbungskosten absetzbar. Es wird unterschieden zwischen:

Instandhaltungsaufwendungen: Diese können sofort im Jahr der Bezahlung abgesetzt werden.
Instandsetzungsaufwendungen: Das sind Aufwendungen, die den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern. Bei Gebäuden, die dem MRG unterliegen, müssen sie zwingend auf 15 Jahre verteilt werden.
Herstellungsaufwendungen: Umbauten, Zubauten oder grundlegende Änderungen (z.B. Dachgeschoßausbau). Diese sind nicht sofort absetzbar, sondern erhöhen die Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben.

Finanzierungskosten (Zinsen): Zinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Instandsetzung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Tilgungsraten (Kapitalrückzahlung) sind hingegen nicht absetzbar.

Verwaltungskosten: Kosten für die Hausverwaltung, Steuerberatung (soweit sie sich auf die Vermietungseinkünfte bezieht), Buchhaltung und rechtliche Beratung.

Versicherungen: Gebäudeversicherungen (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschaden), soweit sie vom Vermieter getragen werden und nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

Grundsteuer: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten absetzbar, sofern sie nicht als Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet wird.

Werbung und Maklerkosten: Kosten für die Mietersuche (Inserate, Maklerprovisionen). Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Juli 2023 trägt bei Wohnungsmieten der Vermieter die Maklerkosten, wenn er den Makler beauftragt hat. Diese Kosten sind als Werbungskosten absetzbar.

Fahrtkosten: Kosten für Fahrten zum Mietobjekt (Besichtigungen, Übergaben, Handwerkerkoordination) können mit dem amtlichen Kilometergeld von 0,42 Euro pro Kilometer angesetzt werden.

Abschreibung von Einrichtungsgegenständen: Wenn Sie die Wohnung möbliert vermieten, können Sie die Anschaffungskosten der Möbel über die Nutzungsdauer (typisch 10 Jahre) abschreiben.

Umsatzsteuer bei Vermietung

Die umsatzsteuerliche Behandlung von Mieteinnahmen ist in Österreich differenziert:

Wohnraumvermietung: Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit (unecht). Das bedeutet, Sie müssen keine Umsatzsteuer verrechnen. Der Nachteil: Sie können auch keinen Vorsteuerabzug geltend machen.

Allerdings gibt es die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. In diesem Fall verrechnen Sie 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Wohnraummiete und können im Gegenzug die Vorsteuer aus Eingangsrechnungen (Handwerkerrechnungen, Baumaterialien, Einrichtung) geltend machen.

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht lohnt sich vor allem:

Bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen (hohe Vorsteuerbeträge)
Wenn der Mieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (gewerbliche Mieter)

Gewerbliche Vermietung: Die Vermietung von Geschäftsräumen unterliegt grundsätzlich der 20 Prozent Umsatzsteuer. Der Vermieter muss Umsatzsteuer verrechnen und kann im Gegenzug Vorsteuer abziehen. Die Option zur Steuerbefreiung ist möglich, aber selten sinnvoll.

Sonderfall Kleinunternehmerregelung: Wenn Ihre gesamten Umsätze (aus Vermietung und eventuellen anderen Tätigkeiten) 55.000 Euro pro Jahr nicht überschreiten, können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. In diesem Fall sind Sie von der Umsatzsteuer befreit, haben aber auch keinen Vorsteuerabzug.

Umsatzsteuer und Betriebskosten: Wenn Sie zur Umsatzsteuer optiert haben, müssen Sie auf die Betriebskostenvorauszahlungen ebenfalls Umsatzsteuer verrechnen (10 % bei Wohnraumvermietung).

Die Überschussrechnung in der Praxis

Die steuerliche Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip: Einnahmen werden in dem Kalenderjahr erfasst, in dem sie zufließen, und Ausgaben in dem Kalenderjahr, in dem sie abfließen.

Ausnahmen vom Zufluss-Abfluss-Prinzip:

Die AfA wird unabhängig von Zahlungsflüssen jedes Jahr angesetzt
Instandsetzungsaufwendungen bei MRG-Gebäuden werden auf 15 Jahre verteilt
Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel fällig sind, werden dem wirtschaftlich zugehörigen Jahr zugeordnet

Muster einer Überschussrechnung für 2025 (Steuererklärung 2026):

Position	Betrag
Mieteinnahmen (12 x 900 Euro)	10.800 Euro
Betriebskosteneinnahmen	2.400 Euro
Gesamteinnahmen	13.200 Euro
abzüglich AfA (1,5 %)	-3.600 Euro
abzüglich Kreditzinsen	-2.800 Euro
abzüglich Betriebskostenausgaben	-2.400 Euro
abzüglich Instandhaltung	-800 Euro
abzüglich Verwaltung, Versicherung	-600 Euro
Werbungskosten gesamt	-10.200 Euro
Einkünfte aus V+V	3.000 Euro

Diese 3.000 Euro werden zum übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Liebhaberei bei Vermietung

Die Liebhabereivermutung ist ein Thema, das viele Vermieter verunsichert. Wenn das Finanzamt feststellt, dass eine Vermietung auf Dauer keinen Gewinn abwirft, kann es die Tätigkeit als Liebhaberei einstufen. Die Folge: Verluste aus der Vermietung können nicht mit anderen Einkünften gegengerechnet werden.

Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwei Fälle:

Große Vermietung (entgeltliche Gebäudeüberlassung): Dies umfasst die Vermietung von Wohnhäusern mit mehr als zwei Wohnungen, Zinshäusern und gewerblich genutzten Gebäuden. Hier wird zunächst keine Liebhaberei vermutet. Das Finanzamt muss die Liebhaberei nachweisen. Der Beobachtungszeitraum beträgt 25 Jahre ab Beginn der Vermietung (bzw. 28 Jahre bei Mietbeginn nach Anschaffung und umfangreichen Sanierungsmaßnahmen).

Kleine Vermietung (Vermietung einzelner Wohnungen, Eigentumswohnungen): Hier wird Liebhaberei vermutet, wenn innerhalb eines absehbaren Zeitraums kein Gesamtüberschuss erzielt wird. Der Beobachtungszeitraum beträgt 20 Jahre ab Beginn der Vermietung (bzw. 23 Jahre bei Mietbeginn nach Anschaffung und umfangreichen Sanierungsmaßnahmen). Der Vermieter muss durch eine Prognoserechnung nachweisen, dass innerhalb dieses Zeitraums ein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Prognoserechnung: Diese wird typischerweise zu Beginn der Vermietung erstellt und zeigt, wie sich Einnahmen und Ausgaben über den Beobachtungszeitraum entwickeln. Dabei werden realistische Annahmen über Mietsteigerungen, Zinsentwicklung und Instandhaltungsbedarf zugrunde gelegt. Es empfiehlt sich dringend, die Prognoserechnung von einem Steuerberater erstellen zu lassen.

Konsequenzen der Liebhaberei:

Verluste aus der Vermietung können nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden
Bereits geltend gemachte Verluste können rückwirkend versagt werden (Nachversteuerung)
Im Gegenzug sind auch Gewinne steuerfrei (was in der Praxis aber wenig nützt, da bei Liebhaberei ja gerade kein Gewinn erzielt wird)

Vorsteuerabzug bei Vermietung

Der Vorsteuerabzug ist ein wichtiges Instrument der Steueroptimierung bei der Vermietung. Er setzt voraus, dass Sie zur Umsatzsteuer optiert haben (bei Wohnraumvermietung) oder umsatzsteuerpflichtig vermieten (bei Geschäftsraumvermietung).

Wenn Sie Vorsteuer geltend machen können, erhalten Sie die in Eingangsrechnungen enthaltene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück. Das betrifft insbesondere:

Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen (Renovierung, Reparaturen)
Umsatzsteuer auf Baumaterialien
Umsatzsteuer auf Honorare (Steuerberater, Hausverwaltung)
Umsatzsteuer auf Einrichtungsgegenstände (bei möblierter Vermietung)

Achtung bei der Option zur Umsatzsteuerpflicht: Wenn Sie zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben und die Vorsteuer aus der Anschaffung oder Herstellung geltend gemacht haben, sind Sie für einen Zeitraum von 20 Jahren an die Umsatzsteuerpflicht gebunden. Wechseln Sie innerhalb dieser Frist zurück zur Steuerbefreiung, müssen Sie die anteilige Vorsteuer zurückzahlen (Vorsteuerberichtigung).

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Diese beträgt:

30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Nebenkosten)
Bei Alt-Grundstücken (Anschaffung vor dem 1. April 2002): Pauschal 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses (bzw. 18 % nach Umwidmung)

Die ImmoESt ist eine besondere Einkommensteuer und wird nicht mit dem progressiven Einkommensteuertarif berechnet, sondern als Sondersteuer mit fixem Steuersatz.

Tipp: Die während der Vermietung geltend gemachte AfA reduziert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Veräußerungsgewinn. Dieser Effekt wird bei der Verkaufsplanung häufig übersehen.

Steuererklärung: Beilage E 1c

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Einkommensteuererklärung auf der Beilage E 1c erklärt. Für jedes vermietete Objekt ist eine separate Beilage auszufüllen. Die Erklärung erfolgt über FinanzOnline (finanzonline.bmf.gv.at).

Die Beilage E 1c enthält:

Angaben zum Mietobjekt (Adresse, Art)
Einnahmen (Miete, Betriebskosten, sonstige Einnahmen)
Werbungskosten (AfA, Instandhaltung, Zinsen, Verwaltung etc.)
Ermittlung der Einkünfte

Die Steuererklärung für 2025 ist bis 30. September 2026 (bei Papiereinreichung bis 30. April 2026) einzureichen. Bei Vertretung durch einen Steuerberater gelten verlängerte Fristen.

Tipps zur Steueroptimierung bei Vermietung

Tipp 1 — AfA maximieren: Lassen Sie den Gebäudeanteil durch ein Gutachten feststellen, wenn der tatsächliche Grundanteil geringer ist als der Pauschalwert der Grundanteilsverordnung. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet eine höhere AfA.

Tipp 2 — Finanzierungsstruktur optimieren: Kreditfinanzierte Vermietung bringt höhere Werbungskosten (Zinsen). Die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen kann die effektive Steuerbelastung deutlich reduzieren.

Tipp 3 — Umsatzsteueroption prüfen: Bei größeren Investitionen (Sanierung, Neubau) kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht durch den Vorsteuerabzug sehr vorteilhaft sein.

Tipp 4 — Instandhaltung bündeln: In Jahren mit hohem sonstigen Einkommen kann es sinnvoll sein, Instandhaltungsmaßnahmen vorzuziehen, um den Grenzsteuersatz zu nutzen.

Tipp 5 — Liebhaberei vermeiden: Erstellen Sie von Anfang an eine realistische Prognoserechnung und achten Sie darauf, dass die Vermietung innerhalb des Beobachtungszeitraums einen Gesamtüberschuss erzielen kann.

Tipp 6 — Steuerberater einschalten: Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen ist komplex. Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater kennt alle Gestaltungsmöglichkeiten und kann teure Fehler vermeiden.

Sonderthema: Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com)

Die Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Steuerlich gelten hierfür besondere Regeln:

Einkunftsart: Kurzzeitvermietung kann je nach Umfang als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG) oder als gewerbliche Einkünfte (§23 EStG) qualifiziert werden. Gewerbliche Einkünfte liegen vor, wenn neben der Raumüberlassung erhebliche Zusatzleistungen erbracht werden (tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeptionsdienst) oder wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt.

Umsatzsteuer: Kurzzeitvermietung (unter 14 Tagen durchgehend) unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10 Prozent (wie Beherbergungsleistungen). Direkt mit der Beherbergung verbundene Nebenleistungen (Bettwäsche, Reinigung) sind ebenfalls mit 10 Prozent zu versteuern.

Ortstaxe: In vielen Gemeinden und Bundesländern müssen für Kurzzeitgäste Ortstaxen (Nächtigungsabgaben) abgeführt werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland und Gemeinde (typisch: 0,50 bis 3,00 Euro pro Nacht und Gast).

Meldepflicht: Vermieter von Kurzzeitunterkünften müssen die Gästedaten an die Gemeinde melden (elektronische Gästemeldung).

Sonderthema: Vermietung an Angehörige

Die Vermietung an nahe Angehörige (Eltern, Kinder, Geschwister, Ehepartner) ist steuerlich möglich, erfordert aber besondere Sorgfalt. Das Finanzamt prüft bei Angehörigenmietverträgen besonders streng, ob ein Fremdvergleich standhält.

Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung:

Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden
Die Miete muss mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete betragen (laut ständiger Rechtsprechung des VwGH)
Die Miete muss tatsächlich bezahlt werden (Überweisungen, keine Barzahlung ohne Beleg)
Der Vertrag muss einem Fremdvergleich standhalten (ähnliche Konditionen wie bei fremden Dritten)

Liegt die vereinbarte Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, werden die gesamten Einkünfte als Liebhaberei behandelt — alle Verluste und Werbungskosten gehen verloren.

Mieteinnahmen und Sozialversicherung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich keiner Sozialversicherungspflicht (keine Kranken-, Pensions- oder Unfallversicherungsbeiträge). Dies unterscheidet sie von gewerblichen Einkünften.

Allerdings werden die Einkünfte aus Vermietung bei der Berechnung der Einkommensteuer vollständig berücksichtigt und können damit indirekt Auswirkungen haben:

Auf den Anspruch auf einkommensabhängige Sozialleistungen (z.B. Kinderbetreuungsgeld, Studienbeihilfe)
Auf die Progression des Einkommensteuertarifs
Auf den Solidaritätszuschlag bei Einkommen über 1.000.000 Euro (55 Prozent)

Mietpreisbremse und steuerliche Auswirkungen

Die seit 2024 geltende Mietpreisbremse begrenzt die jährliche Erhöhung von Richtwert- und Kategoriemieten auf maximal 5 Prozent (bis Ende 2026). Für Vermieter bedeutet das steuerlich, dass die Einnahmensteigerung begrenzt ist, während die Kosten (Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung) marktbedingt stärker steigen können.

In der Prognoserechnung für die Liebhaberei-Beurteilung sollten Vermieter die Auswirkungen der Mietpreisbremse berücksichtigen. Geringere Mietsteigerungen verlängern den Zeitraum bis zum Gesamtüberschuss.

Digitale Dokumentation und Belegführung

Für die steuerliche Dokumentation Ihrer Mieteinnahmen und Werbungskosten empfiehlt sich ein systematisches Vorgehen:

Einnahmen dokumentieren: Führen Sie eine lückenlose Aufstellung aller Mieteinnahmen mit Datum, Betrag und Zuordnung zum Mietobjekt. Kontoauszüge sind als Belege aufzubewahren.

Werbungskosten belegen: Sammeln Sie alle Rechnungen und Belege für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und sonstige Ausgaben. Ordnen Sie die Belege nach Mietobjekt und Kalenderjahr.

Aufbewahrungspflicht: Steuerlich relevante Unterlagen müssen sieben Jahre aufbewahrt werden (§132 BAO). Dies gilt für Rechnungen, Bankbelege, Mietverträge und die jährliche Überschussrechnung.

FinanzOnline: Nutzen Sie FinanzOnline (finanzonline.bmf.gv.at) für die Einreichung der Steuererklärung inklusive Beilage E 1c. Die elektronische Einreichung ist bequem und bietet längere Fristen als die Papiereinreichung.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Steuerliche Behandlung

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sind die Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant. Folgende Kosten erhöhen die Anschaffungskosten und fließen in die AfA-Bemessungsgrundlage ein:

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises (bei Erwerben im Familienkreis: Stufentarif mit 0,5 % bis 250.000 Euro, 2 % bis 400.000 Euro, 3,5 % darüber)
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent des Kaufpreises
Vertragserrichtungskosten: Notar- und Rechtsanwaltskosten für den Kaufvertrag
Maklerkosten: Seit Einführung des Bestellerprinzips im Juli 2023 zahlt bei Wohnungsmieten der Auftraggeber; beim Kauf sind Maklerkosten weiterhin verhandelbar
Gutachterkosten: Kosten eines Verkehrswertgutachtens

Nicht zu den Anschaffungskosten gehören laufende Finanzierungskosten (Kreditzinsen) — diese sind als laufende Werbungskosten absetzbar.

Mieteinnahmen und Grunderwerbsteuer bei Immobiliengesellschaften

Wer mehrere Immobilien vermietet, erwägt möglicherweise die Gründung einer Immobiliengesellschaft (GmbH). Bei der Übertragung von Immobilien in eine GmbH und bei Share-Deals (Erwerb der Gesellschaftsanteile statt der Immobilie) gelten besondere Grunderwerbsteuerregeln. Die Grunderwerbsteuer beträgt auch hier 3,5 Prozent, wobei Anteilsübertragungen von mehr als 75 Prozent an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft die Grunderwerbsteuerpflicht auslösen.

Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen innerhalb einer GmbH unterscheidet sich erheblich von der privaten Vermietung: Es gilt die Körperschaftsteuer (23 Prozent ab 2024), und bei Ausschüttung fällt zusätzlich die KESt (27,5 Prozent) an. Die Gesamtsteuerbelastung kann damit höher oder niedriger ausfallen als bei der privaten Vermietung, abhängig von der individuellen Situation.

Zusammenfassung

Die Versteuerung von Mieteinnahmen in Österreich bietet Vermietern sowohl Pflichten als auch Gestaltungsmöglichkeiten. Die wichtigsten Punkte:

Einkunftsart: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG)
Steuersatz: Progressiver Einkommensteuertarif (20 — 55 %)
Ermittlung: Überschussrechnung (Einnahmen minus Werbungskosten)
Wichtigste Werbungskosten: AfA (1,5 %), Kreditzinsen, Instandhaltung
Umsatzsteuer: Wohnraum grundsätzlich befreit, Option zu 10 % möglich; Geschäftsraum 20 %
Liebhaberei: Prognoserechnung erforderlich (20 bzw. 25 Jahre)
ImmoESt beim Verkauf: 30 % auf den Gewinn (Alt-Grundstücke 4,2 % vom Erlös)
Steuererklärung: Beilage E 1c über FinanzOnline

Weiterführende Artikel

Häufig gestellte Fragen

Wie werden Mieteinnahmen in Österreich versteuert?

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG) und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (0 bis 55 Prozent) versteuert. Vom Rohertrag dürfen Werbungskosten wie AfA, Instandhaltung, Zinsen und Verwaltungskosten abgezogen werden.

Wie hoch ist die AfA bei Vermietung?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt bei Wohngebäuden grundsätzlich 1,5 Prozent pro Jahr der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils. Der Grundanteil ist nicht abschreibbar und muss herausgerechnet werden.

Wann liegt steuerliche Liebhaberei bei Vermietung vor?

Wenn innerhalb eines absehbaren Zeitraums (bei kleiner Vermietung 20 Jahre, bei großer Vermietung 25 Jahre ab Beginn) kein Gesamtüberschuss erzielt wird, kann das Finanzamt Liebhaberei annehmen. Verluste sind dann steuerlich nicht abzugsfähig.