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Mietkaution: Höhe, Verzinsung, Rückzahlung

Drei Bruttomonatsmieten üblich, sechs zulässig. Die Kaution liegt auf einem Sparbuch, die Zinsen gehören dem Mieter, die Rückzahlung erfolgt unverzüglich.

Stand: 03. September 2026 8 Min. Lesezeit

Die Mietkaution ist Geld des Mieters, das der Vermieter verwahrt. So sieht es § 16b MRG, und daraus folgt alles Weitere: Sie muss auf einem Sparbuch oder gleichwertig veranlagt werden, die Zinsen gehören dem Mieter, im Insolvenzfall des Vermieters ist sie geschützt, und nach dem Ende des Vertrags ist sie unverzüglich zurückzuzahlen. Was das Gesetz nicht regelt, ist die Höhe. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, zulässig bis zu sechs.

Die Bestimmung gilt nach § 1 Abs. 4 MRG auch im Teilanwendungsbereich, also im Neubau und in vermieteten Eigentumswohnungen. Nur außerhalb des Gesetzes, etwa im Einfamilienhaus, ist die Kaution reine Vertragssache.

Höhe: drei Bruttomonatsmieten sind üblich

§ 16b setzt keine Obergrenze. Die Höhe ist Vereinbarungssache, und die Bundesverwaltung beschreibt die Praxis so: Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, gerechnet aus Nettomietzins plus Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer. Bis zu sechs Bruttomonatsmieten sind zulässig, eine höhere Kaution nur bei einem besonderen Sicherstellungsinteresse des Vermieters.

Das Rechenbeispiel: Nettomiete 800 Euro, Betriebskosten 180 Euro, zusammen 980 Euro, mit zehn Prozent Umsatzsteuer 1.078 Euro. Drei Bruttomonatsmieten sind 3.234 Euro, sechs wären 6.468 Euro. Wer sie nicht auf einmal aufbringt, kann mit dem Vermieter Raten oder ein bereits bestehendes Sparbuch vereinbaren; § 16b Abs. 1 erwähnt die Übergabe eines Sparbuchs ausdrücklich als Alternative zum Geldbetrag.

Was die Kaution nicht ist: eine Vorauszahlung. Der Mieter darf die letzten Monate nicht einfach mit der Kaution gegenrechnen und die Miete schuldig bleiben; das wäre ein Mietzinsrückstand mit allen Folgen, die bei Mietvertrag kündigen beschrieben sind.

Veranlagung und Zinsen

Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, hat der Vermieter sie nach § 16b Abs. 1 auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter auf Verlangen schriftlich darüber zu informieren. Zulässig ist auch eine andere Veranlagungsform, wenn sie gleichwertig ist, also dieselbe Sicherheit und eine vergleichbare Verzinsung bietet. Die Zinsen fließen nicht an den Vermieter, sondern gehören zur Kaution und sind mit ihr zurückzustellen.

Getrennt vom eigenen Vermögen zu verwahren, ist mehr als eine Formalie. Nach Abs. 3 darf die Kaution in einem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters nicht für Ansprüche herangezogen werden, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben, und der Mieter kann nach Vertragsende abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen. Liegt das Geld stattdessen auf dem Geschäftskonto des Vermieters, ist dieser Schutz gefährdet.

Rückzahlung: unverzüglich, samt Zinsen

Nach Abs. 2 hat der Vermieter die Kaution samt den Zinsen aus der Veranlagung nach Ende des Mietvertrags unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Eine Frist von drei oder sechs Monaten, wie sie in Verträgen und Musterschreiben verbreitet ist, gibt das Gesetz nicht her. Was dem Vermieter bleibt, ist der Einbehalt jenes Teils, den er für konkrete, bezifferbare Forderungen braucht: offene Miete, offene Betriebskosten, Schäden. Wer die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr abwarten will, darf einen entsprechenden Betrag zurückbehalten, nicht die ganze Kaution.

Bei Schäden gilt der Maßstab, den auch die Bundesverwaltung nennt: Die Wohnung ist in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie angemietet wurde, gewöhnliche Abnutzung ist zu tolerieren. Abgewohnte Wände nach Jahren vertragsgemäßen Gebrauchs sind keine Schäden, ein Loch in der Tür ist eines. Ob etwas als Abnutzung oder Schaden zählt, entscheidet im Streitfall der Zustand bei Übernahme, und der ist ohne Protokoll nicht mehr zu beweisen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug und Auszug, von beiden Seiten unterschrieben, ist deshalb das wichtigste Dokument zur Kaution.

Streit: Außerstreitverfahren und Schlichtungsstelle

Über die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags entscheidet nach § 37 Abs. 1 Z 8b MRG das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren, ein Verfahren mit geringerem Kostenrisiko als ein Zivilprozess. Nach § 16b Abs. 4 gilt das auch für Mietgegenstände im Teilanwendungsbereich. In Gemeinden mit Schlichtungsstelle ist die Sache nach § 39 zuerst dort anhängig zu machen; das sind laut Rechnungshof seit 2021 Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Neunkirchen, Salzburg, St. Pölten, Stockerau und Wien.

Wie das Verfahren aussieht und welche Fristen sonst im Mietverhältnis laufen, steht beim Mietrecht. Wer die Kaution über einen Kredit oder eine Überbrückung finanziert, findet die Konditionen beim Privatkredit.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Das Gesetz nennt keine Grenze. Üblich sind laut oesterreich.gv.at drei Bruttomonatsmieten, also Nettomiete plus Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer; bis zu sechs Bruttomonatsmieten sind zulässig, mehr nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse des Vermieters. Bei 800 Euro Nettomiete und 180 Euro Betriebskosten sind drei Bruttomonatsmieten 3.234 Euro.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja. Nach § 16b Abs. 1 MRG hat der Vermieter eine als Geldbetrag übergebene Kaution auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen oder in einer gleichwertigen Form mit vergleichbarer Verzinsung. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und sind mit der Kaution zurückzuzahlen. Auf Verlangen muss der Vermieter schriftlich Auskunft über die Veranlagung geben.

Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Unverzüglich nach Ende des Mietvertrags, samt Zinsen, soweit der Vermieter sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht. Eine Frist von mehreren Monaten sieht das Gesetz nicht vor. Wer die Betriebskostenabrechnung abwarten will, darf nur den dafür nötigen Teil zurückbehalten.

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis: offene Miete und Betriebskosten sowie Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Die Wohnung ist im Zustand zurückzugeben, in dem sie übernommen wurde, normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist hinzunehmen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug und Auszug entscheidet im Streitfall.

Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter insolvent wird?

Sie ist geschützt. Nach § 16b Abs. 3 MRG darf die Kaution im Insolvenzverfahren des Vermieters nicht für Ansprüche verwendet werden, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben, und der Mieter kann abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen. Deshalb muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen.

Wo streite ich um die Kaution?

Nach § 37 Abs. 1 Z 8b MRG im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht, das über die Höhe des rückforderbaren Betrags entscheidet. In den zehn Gemeinden mit Schlichtungsstelle, darunter Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck, ist die Sache zuerst dort anhängig zu machen. Das gilt nach § 16b Abs. 4 auch im Teilanwendungsbereich, also im Neubau.