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Mietpreisbremse: Richtwert, Kategorie und freie Mieten seit 2026

Richtwerte 2024 und 2025 eingefroren, 2026 plus ein Prozent, 2027 höchstens zwei. Für freie Mieten zählt über drei Prozent Inflation nur noch die Hälfte.

Stand: 03. September 2026 11 Min. Lesezeit

Die Mietpreisbremse ist keine Obergrenze für Mieten, sondern eine Bremse für ihre Erhöhung. Sie wirkt auf zwei Ebenen, die nichts miteinander zu tun hatten, bis der Gesetzgeber sie 2025 in einem Paket zusammenband. Für Richtwert- und Kategoriemieten im Altbau bestimmt das Gesetz seit 2023 jedes Jahr neu, um wie viel die Beträge steigen dürfen: 2024 und 2025 gar nicht, am 1. April 2026 um ein Prozent, 2027 um höchstens zwei. Für freie Mieten im Neubau, bisher nur durch den Vertrag begrenzt, deckelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz seit 1. Jänner 2026 die Indexanpassung: Was über drei Prozent Inflation liegt, zählt nur zur Hälfte.

Beides ist Inflationspolitik mit den Mitteln des Mietrechts. Die Statistik Austria beziffert die Zahl der Haushalte, die unter Richtwert- und Kategoriemieten fallen, mit rund 267.000; die Zahl der Haushalte mit Wertsicherungsklauseln im freien Bereich ist größer.

Richtwert und Kategorie: drei Gesetze in drei Jahren

Bis 2023 stiegen Richtwerte alle zwei Jahre und Kategoriebeträge bei jeder Überschreitung einer Fünfprozentschwelle mit dem Verbraucherpreisindex. 2022 und 2023 brachte das drei Kategorieerhöhungen binnen 14 Monaten und einen Richtwertsprung von rund 8,5 Prozent. Der Gesetzgeber reagierte mit einer Serie von Inflationslinderungsgesetzen:

GesetzWirkung
3. MILG, BGBl. I Nr. 176/2023Richtwertanpassung auf 1. April 2025 verschoben, Kategoriebeträge eingefroren
4. MILG, BGBl. I Nr. 12/2025Die für 1. April 2025 vorgesehene Erhöhung entfällt
5. MILG, BGBl. I Nr. 114/20251. April 2026 höchstens 1 Prozent, 1. April 2027 höchstens 2 Prozent, ab 2028 Inflationsdämpfung; Mieten-Wertsicherungsgesetz für freie Mieten; Mindestbefristung fünf Jahre

Das Ergebnis für die Richtwerte: Von 1. April 2023 bis 31. März 2026 blieben sie unverändert, am 1. April 2026 stiegen sie um ein Prozent. Die Veröffentlichung der Statistik Austria, die seit dem 5. MILG die Kundmachung des Justizministeriums ersetzt:

Bundeslandab 1.4.2026davor
Burgenland6,156,09
Kärnten7,897,81
Niederösterreich6,926,85
Oberösterreich7,307,23
Salzburg9,319,22
Steiermark9,309,21
Tirol8,228,14
Vorarlberg10,3510,25
Wien6,746,67

Euro je Quadratmeter und Monat. Die Kategoriebeträge stiegen im selben Schritt: A von 4,47 auf 4,51 Euro, B von 3,35 auf 3,38, C von 2,23 auf 2,25, D von 1,12 auf 1,13.

Die Regel für die Zukunft steht in § 5 Abs. 2 Richtwertgesetz und gleichlautend in § 16 Abs. 6 MRG: Ab 1. April 2026 ändern sich die Beträge jährlich im Ausmaß der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vorjahr. Am 1. April 2026 höchstens ein Prozent, am 1. April 2027 höchstens zwei Prozent. Ab 1. April 2028 gilt eine dauerhafte Dämpfung: Übersteigt die Inflation des Vorjahres drei Prozent, ist der übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei fünf Prozent Inflation steigt der Richtwert um vier.

Für einen Wiener Richtwertvertrag über 70 Quadratmeter bedeutet der Schritt 2026: 70 mal 0,07 Euro, also 4,90 Euro mehr Richtwertmietzins im Monat, vor Zuschlägen. Wie sich der Richtwert zum tatsächlichen Mietzins verhält, mit Lagezuschlag und Befristungsabschlag, steht beim Mietrecht.

Freie Mieten: das Mieten-Wertsicherungsgesetz

Neu ist die zweite Ebene. Bis 2025 war die Wertsicherung im Neubau reine Vertragssache: Der Mietzins folgte dem Verbraucherpreisindex, je nach Klausel jährlich, bei jeder Überschreitung einer Schwelle oder monatlich. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz, Artikel 1 des 5. MILG, begrenzt diese Vereinbarungen für alle Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG, ausdrücklich einschließlich der Teilanwendung, also des Neubaus. Das Berechnungsmodell in § 1 Abs. 2:

  • Erhöhungen nur am 1. April, erstmals am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss, dann jährlich
  • Maßstab ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 im vorangegangenen Kalenderjahr, gemessen an den Jahresdurchschnittswerten
  • Übersteigt diese Veränderung drei Prozent, ist der übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen
  • Bei der ersten Valorisierung zählt die Veränderung nur anteilig nach den vollen Monaten seit Vertragsabschluss

Ein Beispiel: Inflation im Vorjahr 4,0 Prozent. Erlaubt sind 3 Prozent plus die Hälfte von 1 Prozent, also 3,5 Prozent. Bei 2,5 Prozent Inflation gibt es keine Dämpfung. Bei einem Mietzins von 1.000 Euro sind das 35 statt 40 Euro. Wer die Inflation des Vorjahres nachschlagen will, findet die Jahresdurchschnittswerte beim Thema Inflation.

Für Verträge, die unter die Mietzinsbeschränkungen des MRG fallen, gilt nach Abs. 3 zusätzlich: Die Inflation des Jahres 2025 darf nur mit höchstens einem Prozent, die des Jahres 2026 mit höchstens zwei Prozent berücksichtigt werden. Das ist die Übersetzung der Richtwertbremse in die Vertragsklauseln.

Eine Klausel, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, wirkt nach Abs. 4 nur im gesetzlichen Umfang: nicht früher als am 1. April und nicht höher. Nicht erfasst sind Verträge nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, außer die Entgelthöhe richtet sich nach dessen § 13 Abs. 4, sowie alle Mietverhältnisse außerhalb des MRG, also insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser.

Übergang: auch alte Verträge, begrenzte Rückforderung

Das Gesetz trat nach Artikel 1 § 2 am 1. Jänner 2026 in Kraft und ist auch auf Verträge anzuwenden, die davor geschlossen wurden, für Erhöhungen, die ab 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären. Bei Altverträgen, die schon valorisiert wurden, gilt als Bezugsmonat jener, auf den sich der Wert der letzten Valorisierung bezog.

Für unwirksame Wertsicherungsklauseln in Altverträgen begrenzt Abs. 3 die Rückforderung auf Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsende oder, bei aufrechtem Vertrag, vor Kenntnis der Unwirksamkeit. Diese Ansprüche verjähren in drei Jahren ab Kenntnis, längstens dreißig Jahre nach Zahlung. Der Gesetzgeber hat damit auf die Rechtsprechung zu unzulässigen Indexklauseln reagiert, die in den Jahren davor Rückforderungen über Jahrzehnte möglich gemacht hatte.

Wie eine Erhöhung geltend gemacht wird

Eine Wertsicherung erhöht den Mietzins nicht von selbst. Bei Richtwert- und Kategoriemieten verlangt § 16 Abs. 9 MRG ein schriftliches Erhöhungsbegehren, das nach dem Wirksamwerden der Indexveränderung ergeht und dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugeht, ab dem die Erhöhung gelten soll. Für die Erhöhung zum 1. April 2026 musste das Schreiben also nach dem 1. April und vor dem Zinstermin Mai eingehen. Ergibt die Wertsicherung mehr als den zulässigen Höchstbetrag, ist der übersteigende Teil unwirksam und binnen der Fristen des § 16 Abs. 8 zu bekämpfen.

Was die Bremse nicht berührt, ist der Mietzins beim Neuabschluss. Wer 2026 neu vermietet, kann im Neubau den Marktpreis verlangen und im Altbau den Richtwert samt Zuschlägen. Die Bremse wirkt auf die Kurve danach.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Mietpreisbremse?

Keine Preisobergrenze, sondern eine Bremse für Erhöhungen. Für Richtwert- und Kategoriemieten legt das Gesetz fest, um wie viel die Beträge je Jahr höchstens steigen dürfen: 2024 und 2025 gar nicht, 2026 ein Prozent, 2027 zwei Prozent, ab 2028 nach der Inflation mit Dämpfung. Für freie Mieten begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz seit 2026 die vertragliche Indexanpassung.

Wie stark durfte die Richtwertmiete 2026 steigen?

Um ein Prozent zum 1. April 2026. Der Wiener Richtwert stieg von 6,67 auf 6,74 Euro je Quadratmeter, der Vorarlberger von 10,25 auf 10,35. Am 1. April 2027 sind höchstens zwei Prozent erlaubt. Ab 1. April 2028 gilt die Inflation des Vorjahres, wobei der drei Prozent übersteigende Teil nur zur Hälfte zählt.

Was gilt für freie Mieten im Neubau?

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt seit 1. Jänner 2026 die vertragliche Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des MRG, also auch im Neubau: Erhöhungen nur einmal jährlich am 1. April, im Ausmaß der durchschnittlichen Inflation des Vorjahres, und wenn diese drei Prozent übersteigt, zählt der übersteigende Teil nur zur Hälfte. Bei vier Prozent Inflation sind das 3,5 Prozent.

Gilt die Bremse auch für bestehende Verträge?

Ja. Nach der Übergangsbestimmung ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz auch auf Verträge anzuwenden, die vor 2026 geschlossen wurden, für Erhöhungen ab 1. Jänner 2026. Nicht erfasst sind Ein- und Zweifamilienhäuser, weil sie nicht unter das MRG fallen, und Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Kann ich zu viel bezahlte Wertsicherung zurückfordern?

Bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln in Verträgen von vor 2026 nur für Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsende oder vor Kenntnis der Unwirksamkeit. Die Ansprüche verjähren drei Jahre ab Kenntnis, spätestens dreißig Jahre nach Zahlung. Bei Richtwertverträgen gilt die dreijährige Frist des § 16 Abs. 8 MRG ab dem Erhöhungsbegehren.

Wie muss der Vermieter eine Erhöhung ankündigen?

Bei Richtwert- und Kategoriemieten schriftlich, nach dem Wirksamwerden der Indexveränderung und spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin, ab dem die Erhöhung gelten soll. Fehlt das Schreiben oder kommt es zu spät, ist die Erhöhung erst ab dem nächsten Termin fällig. Nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz können Erhöhungen ohnehin nur am 1. April eintreten.