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Mietvertrag kündigen: Fristen, Gründe, befristet und unbefristet

Mieter kündigen mit einem Monat zum Monatsletzten, Vermieter nur gerichtlich aus den Gründen des § 30 MRG. Was bei Befristung, Rückstand und Eigenbedarf gilt.

Stand: 03. September 2026 11 Min. Lesezeit

Ein Mietvertrag kennt zwei Arten von Kündigung, und sie sind so ungleich wie kaum etwas sonst im Mietrecht. Der Mieter kündigt schriftlich, ohne Grund, mit einem Monat Frist zum Monatsletzten. Der Vermieter kündigt nur gerichtlich und nur aus den Gründen, die § 30 MRG aufzählt; eine Klausel, die ihm mehr erlaubt, ist unwirksam. Das gilt im Altbau wie im Neubau, denn der Kündigungsschutz gehört zu den Bestimmungen, die das Mietrechtsgesetz auch im Teilanwendungsbereich vorschreibt.

Außerhalb des Gesetzes, im Einfamilienhaus, in der Zweitwohnung, in der Dienstwohnung, gilt das alles nicht. Dort zählt der Vertrag, und wo er schweigt, die Zivilprozessordnung.

Der Mieter kündigt: ein Monat, schriftlich, ohne Grund

Nach § 33 Abs. 1 MRG kann der Mieter gerichtlich oder schriftlich kündigen. Die Frist steht, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt, in § 560 ZPO: Mietverträge über Wohnungen sind zum letzten Tag eines Monats zu kündigen, und die Kündigung muss dem Vermieter spätestens einen Monat vor dem Termin zugehen, wenn der Zins monatlich oder in kürzeren Abständen zu zahlen ist; bei längeren Abständen drei Monate. Geschäftsräume werden zum Quartalsende mit drei Monaten Frist gekündigt.

Kommt die Kündigung zu spät, ist sie nicht unwirksam, sondern wirkt nach § 33 Abs. 1 für den nächsten Termin, für den die Frist noch offen ist. Wer am 5. September zum 30. September kündigt, endet also am 31. Oktober. Ein Grund ist nicht anzugeben. Der Vertrag kann längere Fristen vorsehen; kürzere zugunsten des Mieters sind zulässig.

Befristet: nach einem Jahr mit drei Monaten Frist

Ein befristeter Vertrag endet grundsätzlich mit dem vereinbarten Datum. Trotzdem hat der Mieter einer Wohnung nach § 29 Abs. 2 MRG ein unverzichtbares und unbeschränkbares Recht, vorzeitig zu kündigen: nach Ablauf eines Jahres der vereinbarten oder verlängerten Dauer, jeweils zum Monatsletzten, schriftlich oder gerichtlich, mit einer Frist von drei Monaten. Das früheste Vertragsende liegt damit nach 16 Monaten: Kündigung nach zwölf Monaten, Ende nach fünfzehn, plus der Monatsletzte. Eine Vereinbarung, die dieses Recht ausschließt, ist wirkungslos.

Die Befristung selbst hat seit 2026 eine neue Untergrenze. Ein Wohnungsmietvertrag erlischt nach § 29 Abs. 1 Z 3 durch Zeitablauf nur, wenn die Befristung schriftlich vereinbart wurde und die Dauer mindestens fünf Jahre beträgt, bei einem Vermieter, der kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, mindestens drei Jahre. Die Neuregelung gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder erneuert werden. Verträge mit kürzerer Befristung gelten nach Abs. 3 als unbefristet.

Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, gilt er einmalig als um fünf beziehungsweise drei Jahre erneuert, danach als unbefristet. Auch im erneuerten Vertrag bleibt das Kündigungsrecht des Mieters bestehen. Vermieter, die eine Wohnung nach Ablauf der Befristung zurückwollen, müssen deshalb rechtzeitig handeln: Der Vertrag läuft nicht von selbst aus, wenn der Mieter wohnen bleibt.

Der Vermieter kündigt: nur gerichtlich, nur mit Grund

Der Vermieter kann nach § 30 Abs. 1 nur aus wichtigen Gründen kündigen und nach § 33 Abs. 1 nur gerichtlich. Die Aufkündigung geht beim Bezirksgericht ein, wird dem Mieter zugestellt, und der Mieter kann Einwendungen erheben; dann kommt es zum Verfahren. Die wichtigen Gründe des § 30 Abs. 2:

  • Mietzinsrückstand (Z 1): Der Mieter ist trotz Mahnung nach Fälligkeit mindestens acht Tage im Rückstand
  • Nachteiliger Gebrauch (Z 3): erhebliche Vernachlässigung, rücksichtsloses oder grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern, strafbare Handlungen gegen Vermieter oder Hausbewohner
  • Weitergabe (Z 4): Der Mieter hat die Wohnung ganz weitergegeben und braucht sie in naher Zeit nicht selbst, oder er verlangt vom Untermieter unverhältnismäßig viel
  • Nichtbenützung (Z 6): Die Wohnung dient nicht regelmäßig dem dringenden Wohnbedürfnis des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen, außer bei Abwesenheit aus beruflichen Gründen, zu Kur- oder Unterrichtszwecken
  • Eigenbedarf mit Interessenabwägung (Z 8): Der Vermieter braucht die Wohnung dringend für sich oder Verwandte in absteigender Linie, und sein Nachteil aus dem Weiterbestand des Vertrags überwiegt den Nachteil des Mieters unverhältnismäßig
  • Eigenbedarf mit Ersatz (Z 9): dringender Bedarf für sich oder Verwandte in gerader Linie, wenn der Vermieter Ersatz beschafft
  • Vereinbarter Kündigungsgrund (Z 13): ein im Vertrag schriftlich festgelegter Umstand, der für den Vermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist
  • Abbruch oder Umbau (Z 14 und 15): mit behördlicher Bewilligung und Ersatzbeschaffung

Beim Eigenbedarf nach Z 8 gibt es eine zusätzliche Sperre: Wer das Haus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, kann aus diesem Grund nach Abs. 3 erst kündigen, wenn zwischen Erwerb und Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Der Kauf eines vermieteten Altbaus, um selbst einzuziehen, ist deshalb ein Zehnjahresplan.

Mietzinsrückstand: Kündigung, Auflösung, Nachzahlung

Der Rückstand ist der häufigste Grund. Zwei Wege stehen dem Vermieter offen: die gerichtliche Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 1 und die sofortige Auflösung nach § 1118 ABGB, wenn der Mieter nach Mahnung so säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Zins nicht vollständig entrichtet hat. Die Auflösung braucht keine Frist, aber eine Räumungsklage.

Der Mieter hat eine Rettung: Nach § 33 Abs. 2 MRG ist die Kündigung aufzuheben, wenn der Mieter den geschuldeten Betrag vor Schluss der der Entscheidung unmittelbar vorangehenden Verhandlung in erster Instanz bezahlt und ihn am Rückstand kein grobes Verschulden trifft. Die Verfahrenskosten muss er ersetzen. Nach Abs. 3 gilt dasselbe für die Räumungsklage nach § 1118 ABGB. Wer zahlt, bleibt; wer grob fahrlässig nicht zahlt, verliert die Wohnung.

Umgekehrt kann der Mieter nach § 1117 ABGB ohne Kündigung vom Vertrag abstehen, wenn die Wohnung in einem Zustand übergeben wurde oder ohne sein Verschulden in einen Zustand geraten ist, der sie zum bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil für längere Zeit unbrauchbar wird. Bei Gesundheitsschädlichkeit gilt das auch dann, wenn der Mieter darauf verzichtet hat.

Außerhalb des MRG: der Vertrag entscheidet

Für Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, für Ferien- und Zweitwohnungen, Dienstwohnungen und die weiteren Ausnahmen des § 1 Abs. 2 MRG gilt kein Kündigungsschutz. Der Vermieter kann ohne wichtigen Grund kündigen, mit der Frist des Vertrags oder, wenn nichts vereinbart ist, mit der des § 560 ZPO. Auch die Mindestbefristung und das vorzeitige Kündigungsrecht des § 29 gelten nicht; eine Befristung auf ein Jahr ist dort wirksam. Die Abgrenzung der drei Anwendungsbereiche steht beim Mietrecht.

Was bei der Rückgabe der Wohnung zu beachten ist und wann die Kaution zurückkommt, steht bei der Mietkaution. Ob der Vermieter nach der Kündigung noch Betriebskosten nachverrechnen darf, klärt die Betriebskostenabrechnung: Sie ist bis 30. Juni des Folgejahres zu legen, auch für ausgezogene Mieter.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Mit welcher Frist kann ich als Mieter kündigen?

Wenn der Vertrag nichts anderes sagt, nach § 560 ZPO zum letzten Tag eines Monats mit einer Frist von einem Monat, wenn die Miete monatlich bezahlt wird; bei längeren Zahlungsintervallen drei Monate. Die Kündigung muss dem Vermieter vor Beginn der Frist zugehen. Im Anwendungsbereich des MRG genügt die Schriftform, eine Begründung ist nicht nötig.

Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Ja, nach Ablauf des ersten Jahres. § 29 Abs. 2 MRG gibt dem Mieter das unverzichtbare Recht, einen befristeten Wohnungsmietvertrag jeweils zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist zu kündigen, schriftlich oder gerichtlich. Frühestens endet der Vertrag damit nach 16 Monaten. Das gilt auch im Neubau, weil § 29 zum Teilanwendungsbereich gehört.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter kündigen?

Nur aus den wichtigen Gründen des § 30 Abs. 2 MRG, etwa Mietzinsrückstand trotz Mahnung von mindestens acht Tagen, erheblich nachteiliger Gebrauch oder unleidliches Verhalten, Weitergabe der Wohnung an Dritte, Nichtbenützung, dringender Eigenbedarf für sich oder Verwandte in absteigender Linie, oder ein schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund. Und immer nur gerichtlich, nie per Brief.

Wie funktioniert die Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Der Vermieter muss die Wohnung für sich oder Verwandte in absteigender Linie dringend benötigen, und ihm muss aus der Aufrechterhaltung des Vertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwachsen als dem Mieter aus der Kündigung. Wer das Haus durch Kauf erworben hat, kann aus diesem Grund erst kündigen, wenn zwischen Erwerb und Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Bietet der Vermieter Ersatz an, entfällt die Interessenabwägung.

Was passiert, wenn ich mit der Miete im Rückstand bin?

Nach einer Mahnung und mindestens acht Tagen Rückstand kann der Vermieter gerichtlich kündigen oder nach § 1118 ABGB die sofortige Auflösung des Vertrags und Räumung verlangen. Wer den Rückstand vor Schluss der letzten Verhandlung in erster Instanz bezahlt und am Rückstand kein grobes Verschulden trägt, behält nach § 33 Abs. 2 MRG die Wohnung, muss aber die Verfahrenskosten ersetzen.

Was gilt im Einfamilienhaus oder in der Zweitwohnung?

Dort gilt das Mietrechtsgesetz nicht, also auch nicht der Kündigungsschutz. Der Vermieter kann ohne Grund kündigen, mit den Fristen des Vertrags oder des § 560 ZPO. Auch die Mindestbefristung von fünf oder drei Jahren und das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters gelten nicht. Was vereinbart ist, zählt.

Wie lange darf ein Mietvertrag befristet werden?

Bei Wohnungen mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst mindestens drei Jahre, für Verträge und Verlängerungen ab 2026. Läuft der Vertrag aus, ohne dass beide Seiten reagieren, verlängert er sich einmalig um dieselbe Dauer und gilt danach als unbefristet. Eine kürzere Befristung ist unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet.