Mietvertragsgebühr: Wohnungen frei, Geschäftsräume 1 Prozent
Seit 11. November 2017 sind Wohnungsmietverträge gebührenfrei. Für Geschäftsräume bleibt es bei 1 Prozent, bemessen nach der Vertragsdauer.
Für Wohnungen ist die Frage seit Jahren erledigt: Verträge über die Miete von Wohnräumen sind gebührenfrei. Das steht in § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 Gebührengesetz und gilt für alle Verträge, die seit dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden. Wer heute eine Wohnung mietet, zahlt keine Vertragsgebühr, und der Vermieter hat nichts anzumelden.
Für alles andere gilt die Bestandvertragsgebühr weiter: ein Prozent des Werts, bei Geschäftsräumen, Lagern, Garagen und Grundstücken. Die eigentliche Arbeit liegt dabei nicht im Prozentsatz, sondern in der Bemessungsgrundlage, denn die hängt von der Vertragsdauer ab.
Was gebührenfrei ist
§ 33 TP 5 Abs. 4 zählt vier Befreiungen auf:
- Verträge über die Miete von Wohnräumen (Z 1)
- urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge (Z 2)
- Bestandverträge, bei denen der maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt (Z 3)
- Aufforderungsschreiben zur Entrichtung eines Erhaltungsbeitrags nach § 45 MRG (Z 4)
Die Wohnraumbefreiung trat mit 11. November 2017 in Kraft. Verträge davor blieben gebührenpflichtig; eine Rückerstattung sah der Gesetzgeber nicht vor. Wer einen älteren Vertrag hat und die Gebühr damals gezahlt hat, bekommt sie nicht zurück.
Die Befreiung erstreckt sich auf die Bürgschaft: Eine Bürgschaftserklärung zu einem befreiten Wohnungsmietvertrag ist ebenfalls gebührenfrei. § 33 TP 7 Abs. 2 Z 3 nimmt Bürgschaftserklärungen zu jenen Mietverträgen aus, die nach TP 5 Abs. 4 Z 1 befreit sind. Bürgt jemand für eine Geschäftsraummiete, fällt dagegen ein Prozent der verbürgten Verbindlichkeit an.
Die Bemessung bei Geschäftsräumen
Der Gebührensatz beträgt nach Abs. 1 ein Prozent des Werts, beim Jagdpachtvertrag zwei Prozent. Der Wert ergibt sich aus den wiederkehrenden Leistungen für die Überlassung des Gebrauchs, hochgerechnet auf die Vertragsdauer, zuzüglich einmaliger Leistungen. Zu den wiederkehrenden Leistungen zählen Mietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer. Nach Abs. 2 zählen Leistungen auch dann zum Wert, wenn sie unter vertraglichen Voraussetzungen auf andere Leistungen angerechnet werden können, etwa eine Ablöse, die später auf den Mietzins angerechnet wird.
Die Vertragsdauer wird nach Abs. 3 so bewertet:
| Vertragsdauer | Bemessungsgrundlage |
|---|---|
| unbestimmt | dreifacher Jahreswert |
| bestimmt | Jahreswert mal Anzahl der Jahre, höchstens achtzehnfacher Jahreswert |
Ist die Dauer bestimmt, aber das Recht einer früheren Aufkündigung vorbehalten, bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht.
Ein Rechenbeispiel für ein Geschäftslokal mit 1.500 Euro monatlich, also 18.000 Euro Jahreswert:
| Vertrag | Bemessungsgrundlage | Gebühr |
|---|---|---|
| unbefristet | 54.000 Euro | 540 Euro |
| befristet auf 5 Jahre | 90.000 Euro | 900 Euro |
| befristet auf 20 Jahre | 324.000 Euro, gedeckelt bei 18 Jahren | 3.240 Euro |
Der Unterschied zwischen einem unbefristeten Vertrag und einer langen Befristung ist damit erheblich, und zwar zulasten der Befristung.
Wer zahlt und meldet
Nach Abs. 5 hat der Bestandgeber die Gebühr selbst zu berechnen und zu entrichten, sofern er im Inland einen Wohnsitz, den gewöhnlichen Aufenthalt, seine Geschäftsleitung oder seinen Sitz hat oder eine inländische Betriebsstätte unterhält. Fällig ist sie bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld, zu zahlen an das Finanzamt Österreich.
Bis zum selben Tag ist eine Anmeldung über die im Kalendermonat abgeschlossenen Bestandverträge auf amtlichem Vordruck zu übermitteln; sie gilt als Gebührenanzeige nach § 31. Auf der Urkunde ist ein Vermerk über die erfolgte Selbstberechnung anzubringen. Das Unternehmensserviceportal nennt dafür das Formular Geb 1 und die Möglichkeit, über FinanzOnline zu zahlen.
Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftstreuhänder sowie Immobilienmakler und Immobilienverwalter sind befugt, die Gebühr innerhalb derselben Frist für ihre Klienten selbst zu berechnen. Für Bestandgeber, zu deren Geschäftstätigkeit laufend solche Verträge gehören, gelten die Aufschreibungsregeln des § 3 Abs. 4a sinngemäß.
Unabhängig von der Selbstberechnung sind nach § 28 GebG bei zweiseitig verbindlichen Rechtsgeschäften beide Unterzeichner der Urkunde zur Entrichtung verpflichtet. Zahlt der Vermieter nicht, kann sich das Finanzamt an den Mieter halten. Wer ein Geschäftslokal mietet, sollte sich den Nachweis der Selbstberechnung zeigen lassen.
Was mit der Gebühr nichts zu tun hat
Die Vertragsgebühr ist eine Bundesabgabe auf die Urkunde, kein Entgelt für eine Amtshandlung. Sie hat nichts zu tun mit der Maklerprovision, nichts mit der Mietkaution und nichts mit den Eintragungsgebühren im Grundbuch, die beim Kauf anfallen. Auch die Vergebührung eines Kaufvertrags über eine Liegenschaft folgt anderen Regeln; dort greift die Grunderwerbsteuer.
Quellen
- Gebührengesetz 1957, § 33 (RIS), Tarifpost 5 und Tarifpost 7, abgerufen 03.09.2026
- Gebührengesetz 1957, § 28 und § 31 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Unternehmensserviceportal, Gebühren für Bestandverträge, Stand 01.01.2026, abgerufen 03.09.2026
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Wohnungsmietvertrag gebührenpflichtig?
Nein. § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 Gebührengesetz erklärt Verträge über die Miete von Wohnräumen für gebührenfrei. Die Befreiung gilt seit 11. November 2017 und damit für alle seither abgeschlossenen Verträge. Ältere Verträge blieben gebührenpflichtig, die Gebühr wurde nicht rückwirkend erstattet.
Wie hoch ist die Gebühr bei Geschäftsräumen?
Ein Prozent des Werts, bei Jagdpachtverträgen zwei Prozent. Der Wert ergibt sich aus den wiederkehrenden Leistungen mal Vertragsdauer plus einmalige Leistungen. Bei unbestimmter Dauer wird der dreifache Jahreswert angesetzt, bei bestimmter Dauer der entsprechend vervielfachte Jahreswert, höchstens jedoch der achtzehnfache.
Wer muss die Gebühr berechnen und zahlen?
Der Bestandgeber, also der Vermieter, sofern er im Inland Wohnsitz, Aufenthalt, Geschäftsleitung, Sitz oder eine Betriebsstätte hat. Er berechnet die Gebühr selbst und entrichtet sie bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld an das Finanzamt Österreich, samt Anmeldung auf amtlichem Vordruck.
Was zählt zum Jahreswert?
Alle wiederkehrenden Leistungen für die Überlassung des Gebrauchs, also Mietzins samt Betriebskosten und Umsatzsteuer, hochgerechnet auf ein Jahr, dazu einmalige Leistungen. Einmalige oder wiederkehrende Leistungen zählen nach Abs. 2 auch dann zum Wert, wenn sie unter vertraglichen Voraussetzungen auf andere Leistungen angerechnet werden können.
Gibt es eine Bagatellgrenze?
Ja. Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt, sind nach § 33 TP 5 Abs. 4 Z 3 gebührenfrei. Ebenfalls frei sind urheberrechtliche und Lizenzverträge sowie Aufforderungsschreiben zum Erhaltungsbeitrag nach § 45 MRG.
Ist eine Bürgschaft zum Mietvertrag gebührenpflichtig?
Bei Wohnungsmietverträgen nicht. § 33 TP 7 Abs. 2 Z 3 Gebührengesetz nimmt Bürgschaftserklärungen zu jenen Mietverträgen aus, die nach TP 5 Abs. 4 Z 1 befreit sind. Bei Geschäftsraummieten fällt für die Bürgschaft ein Prozent der verbürgten Verbindlichkeit an.
Was passiert bei einer befristeten Geschäftsraummiete mit Kündigungsverzicht?
Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber das Recht einer früheren Aufkündigung vorbehalten, bleibt dieser Vorbehalt nach § 33 TP 5 Abs. 3 für die Gebührenermittlung außer Betracht. Gerechnet wird also mit der vereinbarten Dauer, nicht mit dem frühestmöglichen Ende.