Verkehrswert: die gesetzliche Definition und ihre Folgen
Der Verkehrswert ist der Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar ist. Persönliche Vorlieben bleiben ausdrücklich außer Betracht.
Der Verkehrswert ist in Österreich kein Schätzbegriff, sondern gesetzlich definiert. § 2 Abs. 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes sagt in einem Satz, worum es geht:
„Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.”
Vier Wörter dieses Satzes tragen die ganze Last, und sie erklären die meisten Missverständnisse rund um Immobilienpreise.
Was die Definition ausschließt
„üblicherweise” verweist auf den Regelfall, nicht auf einen Einzelfall. Ein besonders hoher oder besonders niedriger Preis, der zufällig zustande kam, ist kein Verkehrswert.
„im redlichen Geschäftsverkehr” setzt einen Markt voraus, auf dem beide Seiten frei entscheiden. Ein Verkauf unter Zeitdruck, unter Verwandten oder in einer Zwangslage bildet den Verkehrswert nicht ab.
„erzielt werden kann” ist ein Konjunktiv. Der Verkehrswert ist der erzielbare, nicht der erzielte Preis. Deshalb kann eine Immobilie einen Verkehrswert haben, ohne verkauft worden zu sein.
Dazu kommt eine ausdrückliche Ausschlussregel. Nach § 2 Abs. 3 LBG haben „die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen” bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben. Dass ein Haus Erinnerungswert hat oder dass ein Nachbar genau dieses Grundstück unbedingt will, verändert den Verkehrswert nicht.
Der Verkehrswert ist der gesetzliche Regelfall
§ 2 Abs. 1 LBG stellt klar: Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert zu ermitteln. Wer eine Bewertung beauftragt, ohne etwas anderes zu vereinbaren, bekommt also einen Verkehrswert.
Das LBG selbst gilt nach § 1 für die Bewertung in allen gerichtlichen Verfahren und in bestimmten Verwaltungsverfahren. Für ein privates Gutachten oder eine Bankbewertung gilt es nicht unmittelbar. In der Praxis orientieren sich Sachverständige trotzdem daran, weil es den fachlichen Standard beschreibt.
Fünf Werte, die oft verwechselt werden
| Wert | Grundlage | Wofür |
|---|---|---|
| Verkehrswert | § 2 LBG | Verkauf, Erbteilung, Scheidung, Gericht |
| Gemeiner Wert | § 10 BewG | steuerliche Bewertungen |
| Einheitswert | Bewertungsgesetz | Grundsteuer, land- und forstwirtschaftliche Sozialversicherung |
| Beleihungswert | Bankpraxis | Kreditbesicherung |
| Angebotspreis | Marktverhalten | Inserat |
Bemerkenswert ist die Nähe zweier Definitionen. Der gemeine Wert nach § 10 Abs. 2 BewG wird bestimmt durch den Preis, „der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre”, wobei ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind. Dieselbe Logik verwendet § 26 Abs. 1 des Gerichtsgebührengesetzes für die Bemessung der Grundbucheintragungsgebühr.
Der Einheitswert ist der Ausreißer. Er beruht beim Grundvermögen auf einer Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973 und liegt deshalb um ein Vielfaches unter dem Verkehrswert. Details unter Einheitswert.
Der Angebotspreis in einem Inserat ist keine Wertaussage, sondern eine Verhandlungsposition. Er liegt regelmäßig über dem, was tatsächlich bezahlt wird.
Rechte und Lasten verändern den Wert
Nach § 3 Abs. 3 LBG sind Rechte und Lasten, die mit der Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, entsprechend zu berücksichtigen. Ist eine Bewertung dieser Rechte und Lasten nach den Regeln der §§ 2 bis 7 nicht möglich, ist auf den vermögenswerten Vorteil des Berechtigten beziehungsweise den Nachteil des Belasteten abzustellen.
Praktisch heißt das: Ein Wohnungsgebrauchsrecht, ein Fruchtgenussrecht, eine Dienstbarkeit oder ein unbefristeter Mietvertrag mindern den Verkehrswert, und zwar nicht pauschal, sondern nach ihrem konkreten wirtschaftlichen Gewicht. Wer den Wert einer Liegenschaft ohne Blick ins Grundbuch schätzt, schätzt an der halben Information vorbei.
Wo der Verkehrswert gebraucht wird
- Verlassenschaft und Erbteilung, wenn Miterben auszuzahlen sind
- Scheidung bei der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens
- Zwangsversteigerung, wo der Schätzwert die Grundlage des Verfahrens bildet
- Finanzierung, wo die Bank den Wert als Sicherheit prüft
- Grundbuch, wo sich die Eintragungsgebühr am Wert des Rechts bemisst
- Steuer, etwa bei der Grunderwerbsteuer und bei der Immobilienertragsteuer
Wie der Wert konkret ermittelt wird, also über welche Verfahren, steht unter Immobilienbewertung. Was ein förmliches Gutachten enthalten muss, unter Immobiliengutachten.
Quellen
- Liegenschaftsbewertungsgesetz, insbesondere §§ 1, 2 und 3
- § 10 Bewertungsgesetz 1955, gemeiner Wert
- § 26 Gerichtsgebührengesetz, Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr
Verwandte Themen
- Immobilienbewertung: die drei Verfahren
- Immobiliengutachten: Inhalt und Anlass
- Einheitswert: der Steuerwert von 1973
- Grundbuch: Eintragung und Gebühren
Häufig gestellte Fragen
Wie ist der Verkehrswert definiert?
Nach § 2 Abs. 2 LBG ist der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Es geht also um den erzielbaren Preis, nicht um einen erzielten.
Zählt es, dass mir das Haus persönlich viel bedeutet?
Nein. § 2 Abs. 3 LBG schließt die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen ausdrücklich aus. Der Verkehrswert ist ein Marktbegriff, kein persönlicher.
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Kaufpreis?
Nicht notwendigerweise. Ein einzelner Kaufpreis kann durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände beeinflusst sein. Der Verkehrswert beschreibt, was üblicherweise erzielbar wäre.
Wie verhält sich der Verkehrswert zum Einheitswert?
Sie haben nichts miteinander zu tun. Der Einheitswert ist ein Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz und beruht beim Grundvermögen auf einer Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973. Er liegt deshalb weit unter dem Verkehrswert.
Wozu braucht das Grundbuch den Verkehrswert?
Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht bemisst sich nach § 26 Abs. 1 GGG vom Wert des einzutragenden Rechts, und dieser Wert wird über denselben Maßstab bestimmt wie der Verkehrswert.
Was ist der Beleihungswert?
Ein Wert für Zwecke der Kreditbesicherung, den Banken vorsichtiger ansetzen als den Verkehrswert. Er ist kein gesetzlicher Begriff des LBG und liegt in der Praxis unter dem Verkehrswert.