KIM-Verordnung: seit 30. Juni 2025 außer Kraft
Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Was sie vorschrieb, was seither gilt und warum die 20-Prozent-Regel nie darin stand.
Die KIM-Verordnung gilt nicht mehr. Sie ist mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft getreten, ohne Verlängerung, und das war von Anfang an so vorgesehen: Die Befristung stand in der Verordnung selbst. Wer heute liest, er brauche „wegen der KIM-V” zwingend 20 Prozent Eigenkapital, liest einen Stand, der über ein Jahr alt ist.
Und selbst der stimmte nicht. Die Verordnung kannte genau drei Obergrenzen, und eine Eigenkapitalquote war nicht darunter. Die 20 Prozent sind das Ergebnis einer Rechnung, die man selbst anstellen muss - keine Zahl, die je im Verordnungstext stand.
Was die Verordnung vorschrieb
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, wurde als BGBl. II Nr. 230/2022 am 17. Juni 2022 kundgemacht und trat mit 1. August 2022 in Kraft. Adressat waren nicht die Kreditnehmer, sondern die Banken: CRR-Kreditinstitute mit Sitz im Inland und Zweigstellen in Österreich.
Erfasst waren ausschließlich neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen. Ein Autokredit oder ein Ratenkredit fiel nie darunter, ein Kredit für eine Anlageimmobilie im Betriebsvermögen ebenso wenig.
§ 4 der Verordnung nannte die drei Obergrenzen:
| Kennzahl | Obergrenze | Was gemessen wurde |
|---|---|---|
| Beleihungsquote (LTV) | 90 % | Kreditbetrag im Verhältnis zum Wert der Immobilie |
| Schuldendienstquote (DSTI) | 40 % | Kreditrate im Verhältnis zum Nettoeinkommen |
| Laufzeit | 35 Jahre | Gesamtlaufzeit des Kredits |
Zwei Novellen haben daran nachjustiert: BGBl. II Nr. 79/2023 mit Wirkung ab 1. April 2023 und BGBl. II Nr. 157/2024 ab 1. Juli 2024. Die drei Kernwerte blieben dabei unverändert.
Woher die 20 Prozent kommen
Der Verordnungstext sagt zur Beleihungsquote nur einen Satz: höchstens 90 Prozent. Daraus folgt rechnerisch ein Eigenmittelanteil von 10 Prozent - nicht von 20.
Die zweite Hälfte kommt von woanders. Kaufnebenkosten finanziert in Österreich praktisch keine Bank mit, weil ihnen kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. Sie liegen zusammengerechnet bei rund 10 Prozent des Kaufpreises. Beides addiert ergibt die Faustregel:
| Posten | Bei 400.000 Euro Kaufpreis |
|---|---|
| Höchstkredit bei 90 % Beleihungsquote | 360.000 Euro |
| Eigenmittel für den Kaufpreis | 40.000 Euro |
| Kaufnebenkosten, rund 10 % | rund 40.000 Euro |
| Gesamt aus eigener Tasche | rund 80.000 Euro, also 20 % |
Der Unterschied ist nicht akademisch. Wer glaubt, die 20 Prozent seien Vorschrift, rechnet die Nebenkosten oft ein zweites Mal obendrauf und kommt auf 30 Prozent - eine Summe, die niemand verlangt hat. Die Einzelposten der Nebenkosten stehen im Detail beim Wohnkredit.
Ein zweiter Punkt geht bei der Faustregel unter: Die Beleihungsquote bezieht sich auf den Wert der Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Liegt der Schätzwert der Bank unter dem, was Sie zahlen, brauchen Sie mehr Eigenmittel, ohne dass sich an der Quote etwas ändert.
Wer trotzdem mehr bekam
Die Obergrenzen galten nicht für jeden einzelnen Kredit, sondern für das Neugeschäft einer Bank im Quartal. Jedes Institut hatte Kontingente, innerhalb derer es abweichen durfte. In der Fassung ab 1. Juli 2024 waren das je Durchrechnungszeitraum:
| Überschrittene Grenze | Kontingent |
|---|---|
| Beleihungsquote | 20 % des Neugeschäfts oder 1.000.000 Euro |
| Schuldendienstquote | 10 % oder 500.000 Euro |
| Laufzeit | 5 % oder 250.000 Euro |
| mehrere Grenzen gleichzeitig | 20 % |
Dazu kam eine Geringfügigkeitsgrenze: Finanzierungen bis 50.000 Euro je Kreditnehmer fielen aus der Betrachtung, bei Ehegatten und eingetragenen Partnern bis 100.000 Euro. Diese Schwellen gelten seit der Novelle vom 1. April 2023.
Praktisch hieß das: Eine Ablehnung „wegen der KIM-V” war nie zwingend. Sie hieß, dass die Bank ihr Kontingent für diesen Fall nicht einsetzen wollte.
Seit 1. Juli 2025 gilt das WIK-Rundschreiben
An die Stelle der Verordnung ist das Wohnimmobilienkreditvergabe-Rundschreiben der FMA getreten. Es nennt dieselben drei Werte - 90 Prozent, 40 Prozent, 35 Jahre - und hat trotzdem eine völlig andere Qualität.
Ein Rundschreiben ist keine Verordnung. Es beschreibt, was die Aufsicht von den Instituten erwartet, begründet aber keine Rechte und Pflichten. Die FMA hat das bei der Ankündigung deutlich gemacht: Sie erwartet, wie es in der Presseaussendung vom 26. Juni 2025 heißt, eine solide Kreditvergabe „mit Hausverstand”. Eine Bank darf abweichen, solange die Vergabe insgesamt solide bleibt.
Für Kreditnehmer bedeutet das einen Zuwachs an Verhandlungsspielraum, aber keine Garantie. Wo früher der Satz „das lässt die Verordnung nicht zu” das Gespräch beendete, ist heute eine Begründung fällig. Die laufende Aufsichtspraxis dokumentiert die FMA auf ihrer Seite zu Wohnimmobilienkrediten.
Was sich seither tatsächlich geändert hat
Weniger, als das Ende einer Verordnung vermuten lässt. Die Österreichische Nationalbank hat die Zahlen im April 2026 aufgeschlüsselt:
| Zeitpunkt | Anteil der Neukredite, die die Kriterien erfüllen |
|---|---|
| 2020, Leitlinie noch unverbindlich | 14 % |
| 30. Juni 2025, Auslaufen der KIM-V | 86 % |
| Jahresende 2025 | 81 % |
Der Rückgang um fünf Prozentpunkte in einem halben Jahr ist die ganze Lockerung. Die Erklärung dafür liegt in der ersten Zeile der Tabelle: Vor der Verordnung hielten sich die Banken kaum an die Leitlinie, nach drei Jahren Verordnung sind die Kriterien in den internen Prozessen verankert. Eine Bank baut ihre Kreditrichtlinien nicht um, weil eine Verordnung ausläuft.
Das Finanzmarktstabilitätsgremium beobachtet die Entwicklung weiter. In seiner Sitzung am 25. Juni 2026 hielt es fest, der Anteil der Kredite außerhalb der Kriterien sei moderat gestiegen, bleibe aber unter 20 Prozent der Neukreditvergabe. Eine Wiedereinführung steht nicht im Raum.
Was daraus für Ihren Kreditantrag folgt
Die drei Kennzahlen sind weiter die Messlatte. Rechnen Sie damit, dass die Bank Beleihungsquote, Schuldendienstquote und Laufzeit prüft, auch wenn sie es nicht mehr muss. Wie sich Ihre Zahlen dazu verhalten, können Sie über die Leistbarkeit vorab durchrechnen.
Eine Absage ist verhandelbar geworden. Es gibt keine Verordnung mehr, auf die sich ein Institut berufen kann. Fragen Sie nach, welche der drei Kennzahlen konkret nicht passt - meist ist es die Schuldendienstquote, und die lässt sich über eine längere Laufzeit oder einen zweiten Kreditnehmer beeinflussen.
Vergleichen lohnt mehr als früher. Solange die Werte in einer Verordnung standen, waren alle Banken gleich streng. Seit sie nur noch empfohlen sind, entscheidet jedes Institut selbst, wie eng es sie auslegt. Das schlägt sich auch in den Kreditzinsen nieder.
Für Konsumkredite hat das alles keine Bedeutung. Dort galt die KIM-V nie. Was dort die Prüfung bestimmt, ist das Verbraucherkreditrecht - und das ändert sich mit 20. November 2026 erheblich.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein. Sie ist mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft getreten. Die Befristung stand von Anfang an in der Verordnung selbst, eine Verlängerung gab es nicht. Seit 1. Juli 2025 gilt an ihrer Stelle das WIK-Rundschreiben der FMA, das dieselben Werte nennt, aber unverbindlich ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung?
Es gibt keine gesetzliche Mindestquote, und es gab auch vorher keine. Die Banken orientieren sich weiter an einer Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent. Rechnet man die Kaufnebenkosten dazu, die keine Bank mitfinanziert, landet man bei rund 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche. Diese Zahl ist eine Rechnung, keine Vorschrift.
Was ist das WIK-Rundschreiben?
Das Wohnimmobilienkreditvergabe-Rundschreiben der FMA, in Kraft seit 1. Juli 2025. Es nennt dieselben drei Werte wie die KIM-Verordnung: Beleihungsquote höchstens 90 Prozent, Schuldendienstquote höchstens 40 Prozent, Laufzeit höchstens 35 Jahre. Rechtlich ist es keine Verordnung, sondern eine Erwartungshaltung der Aufsicht. Banken dürfen davon abweichen.
Bekomme ich seit dem Ende der KIM-V leichter einen Kredit?
Etwas leichter, aber weniger als erwartet. Nach Zahlen der Österreichischen Nationalbank erfüllten beim Auslaufen der Verordnung 86 Prozent der neuen Wohnkredite die Kriterien, Ende 2025 waren es noch 81 Prozent. Die Standards sind also nur langsam gewichen, weil die Banken sie inzwischen selbst für sinnvoll halten.
Kommt die KIM-Verordnung zurück?
Beschlossen ist nichts. Das Finanzmarktstabilitätsgremium hat in seiner Sitzung am 25. Juni 2026 festgestellt, dass der Anteil der Kredite außerhalb der Kriterien moderat gestiegen ist, aber unter 20 Prozent der Neukreditvergabe bleibt. Solange das so bleibt, ist eine Wiedereinführung unwahrscheinlich.
Galt die KIM-Verordnung auch für Konsumkredite?
Nein. Sie betraf ausschließlich neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen. Ein Autokredit, ein Ratenkredit oder eine Kontoüberziehung fielen nie darunter. Dass Banken auch dort genauer auf das Haushaltsbudget schauen, hat andere Gründe.