Wohnkredit in Österreich: Eigenmittel, Nebenkosten, Ablauf
Was ein Wohnkredit wirklich verlangt: Eigenmittel, alle Kaufnebenkosten mit aktuellen Sätzen, der Ablauf bis zur Auszahlung und Ihre Rechte nach dem HIKrG.
Kaufnebenkosten-Rechner 2026
Nebenkosten gesamt
€ 39.060,00
11,2% vom Kaufpreis
Gesamtkosten
€ 389.060,00
Kaufpreis + Nebenkosten
Richtwerte. Notar-/Vertragserrichtungskosten variieren je nach Komplexität. Maklerprovision nach § 15 Immobilienmaklerverordnung: höchstens 4 % bis 36.336,42 Euro, darüber 3 %, jeweils je Auftraggeber und zuzüglich 20 % USt. Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht - üblich ist, dass beide Seiten zahlen. Keine Rechtsberatung.
Die Zahl, die zählt, ist nicht der Kaufpreis. Wer eine Wohnung um 400.000 Euro finanziert, braucht rund 85.000 Euro auf dem Konto, bevor die Bank überhaupt mitspielt - 40.000 Euro, weil Institute höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts finanzieren, und noch einmal gut 45.000 Euro für Steuern, Gebühren und Honorare, die keine Bank mitfinanziert.
Seit 1. Juli 2026 ist es wieder teurer geworden. Die temporäre Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr für Wohnraum ist ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Im Beispiel oben sind das 8.720 Euro, die zwei Jahre lang nicht angefallen wären.
Warum ein Wohnkredit anderen Regeln folgt
Der Unterschied zum Konsumkredit ist kein gradueller, sondern ein rechtlicher. Für Kredite, die durch ein Pfandrecht an einer Liegenschaft besichert sind oder dem Erwerb von Wohneigentum dienen, gilt nicht das Verbraucherkreditgesetz, sondern das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG).
Das hat drei praktische Folgen:
Andere Fristen. Das Rücktrittsrecht beträgt zwei Werktage, nicht 14 Tage. Dazu unten mehr.
Andere Vorabinformation. Statt der Europäischen Standardinformationen bekommen Sie das ESIS-Merkblatt nach Anhang II HIKrG.
Der Gesetzeswechsel zum 20. November 2026 geht an Ihnen vorbei. Das Verbraucherkreditrechts-Änderungsgesetz 2026 hebt das VKrG auf und ersetzt es durch das VKrG 2026. Das HIKrG wird davon nicht berührt - in der Novellenliste des HIKrG kommt das neue Gesetz nicht vor. Wer einen Wohnkredit aufnimmt, muss den Wechsel nicht abwarten und nicht fürchten.
Die Mechanik der Besicherung selbst - Pfandrecht, Belehnwert, Höchstbetragshypothek - steht beim Hypothekarkredit.
Was Sie mitbringen müssen
Es gibt in Österreich keine gesetzliche Mindestquote an Eigenmitteln. Die verbreiteten 20 Prozent stehen in keinem Gesetz, auch nicht in der KIM-Verordnung, die ohnehin seit 30. Juni 2025 außer Kraft ist. Sie entstehen aus zwei voneinander unabhängigen Rechnungen.
Erstens die Beleihungsquote. Banken finanzieren höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts. Der Wert stand bis Juni 2025 in der KIM-V und steht seit 1. Juli 2025 im unverbindlichen WIK-Rundschreiben der FMA. Bei 400.000 Euro bleiben damit 40.000 Euro an Ihnen hängen.
Achten Sie auf das Wort Wert: Maßgeblich ist der Schätzwert der Bank, nicht der Kaufpreis. Liegt der Schätzwert darunter - was in überhitzten Lagen regelmäßig vorkommt -, steigt Ihr Eigenmittelbedarf, ohne dass sich an der Quote etwas ändert.
Zweitens die Nebenkosten. Sie fallen zusätzlich zum Kaufpreis an, und keine Bank finanziert sie mit, weil ihnen kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht.
Die Kaufnebenkosten im Einzelnen
Alle Sätze Stand 24. August 2026, gerechnet für einen Kauf um 400.000 Euro mit einem Kredit über 360.000 Euro.
| Posten | Satz | Betrag | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | 14.000 € | § 7 GrEStG 1987 |
| Grundbuch, Eigentumsrecht | 1,1 % vom Wert | 4.400 € | TP 9 lit. b Z 1 GGG |
| Grundbuch, Pfandrecht | 1,2 % vom Pfandbetrag | 4.320 € | TP 9 lit. b Z 4 GGG |
| Eingabengebühr Grundbuchsgesuch | 61 € elektronisch, 85 € auf Papier | 61 € | TP 9 lit. a GGG |
| Maklerprovision, falls Makler | 3 % plus 20 % USt | 14.400 € | § 15 Abs 2 Z 2 IMV |
| Vertragserrichtung, Notar oder Anwalt | 1 bis 3 % | 4.000 bis 12.000 € | Honorartarif |
Ohne Makler und mit sparsamer Vertragserrichtung: 26.781 Euro, also 6,7 Prozent. Mit Makler und 3 Prozent Vertragserrichtung: 49.181 Euro, also 12,3 Prozent.
Die Spanne von fast dem Doppelten hängt an zwei Posten, die Sie beeinflussen können. Die Maklerprovision entfällt beim Direktkauf vom Eigentümer oder Bauträger vollständig. Bei der Vertragserrichtung lohnt es, mehr als ein Angebot einzuholen - der Unterschied zwischen 1 und 3 Prozent sind im Beispiel 8.000 Euro.
Was Sie nicht beeinflussen können, ist der Rest. Und der ist seit Kurzem höher.
Zwei Gebührenänderungen, die viele Ratgeber noch nicht kennen
Die Wohnraum-Befreiung ist ausgelaufen. Zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 entfielen die Eintragungsgebühren für Eigentums- und Pfandrecht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Das Bundesministerium für Justiz nennt als Bedingung wörtlich: „Der Antrag auf Eintragung langt im Grundbuch zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 ein.” Eine Verlängerung ist nicht erfolgt. Im Beispiel oben bedeutet das 8.720 Euro Mehrkosten gegenüber einem Kauf im Frühjahr 2026.
Die Gerichtsgebühren sind am 1. August 2026 gestiegen. Die Eingabengebühr für ein Grundbuchsgesuch liegt seit BGBl. II Nr. 227/2026 bei 61 Euro, auf Papier bei 85 Euro. Der konsolidierte Gesetzestext im RIS zeigt weiterhin 47 Euro - die Valorisierungsverordnung überlagert ihn. Wer die 47 Euro liest, liest einen Stand von vor April 2025.
Was die Bank zusätzlich verrechnet
Neben den amtlichen Gebühren fallen institutseigene Kosten an, für die es keine Obergrenze gibt. Ein veröffentlichtes Beispiel der UniCredit Bank Austria für einen Kredit über 300.000 Euro nennt 2.500 Euro Bearbeitungsspesen, 750 Euro Schätzgebühr und 5.040 Euro für den Grundbucheintrag. Diese Posten gehen in den effektiven Jahreszins ein - im genannten Beispiel führen sie von 2,85 Prozent Fixzins auf 3,60 Prozent effektiv.
Das ist der Grund, warum ein Zinsvergleich zwischen Wohnkrediten ohne die Nebenkosten wertlos ist. Wie sich Soll- und Effektivzins zueinander verhalten, steht bei den Kreditzinsen.
Der Ablauf bis zur Auszahlung
1. Haushaltsrechnung und Rahmen. Bevor Sie suchen, sollten Sie wissen, was tragbar ist. Diese Rechnung führt die Leistbarkeit.
2. Finanzierungszusage einholen. Viele Verkäufer verlangen sie, bevor sie überhaupt verhandeln. Sie ist unverbindlich und kostet nichts.
3. Schätzung. Die Bank bewertet die Immobilie. Aus diesem Wert, nicht aus dem Kaufpreis, ergibt sich die Beleihungsquote. Die Schätzgebühr zahlen in der Regel Sie.
4. ESIS-Merkblatt. Die Bank muss es Ihnen nach § 8 Abs 2 HIKrG unverzüglich nach Ihrer Bedarfsangabe und rechtzeitig vor der Bindung aushändigen. Eine fixe Tagesfrist nennt das Gesetz nicht - der Erhalt setzt aber die Rücktrittsfrist in Gang.
5. Kreditvertrag und Pfandbestellungsurkunde. Beides wird unterschrieben, die Unterschrift auf der Pfandurkunde beglaubigt.
6. Einverleibung im Grundbuch. Erst mit der Eintragung entsteht das Pfandrecht. § 451 ABGB ist hier eindeutig: Vorher hat die Bank nur ein persönliches Recht, kein dingliches.
7. Auszahlung, meist über einen Treuhänder. Notar oder Rechtsanwalt verwahren den Kaufpreis auf einem Anderkonto und zahlen erst aus, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Notare müssen die Treuhandschaft vor der ersten Verfügung im Treuhandregister des österreichischen Notariats eintragen, Rechtsanwälte im Treuhandbuch.
Ihre Rechte nach dem HIKrG
Rücktritt: zwei Werktage. § 13 Abs 1 HIKrG gibt Ihnen zwei Werktage ab Erhalt des ESIS-Merkblatts, wobei der Samstag ausdrücklich nicht als Werktag zählt. Das Recht erlischt spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss. Wer die aus dem Konsumkreditrecht bekannten 14 Tage einplant, verpasst die Frist um mehr als eine Woche.
Der Rücktritt muss schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen und vor Fristablauf abgesendet sein - es zählt die Absendung, nicht der Zugang. Er erfasst automatisch auch Versicherungen und Nebenleistungen, die an den Kredit gekoppelt sind. Bereits ausbezahlte Beträge samt aufgelaufenen Zinsen sind binnen 30 Kalendertagen zurückzuzahlen, eine weitere Entschädigung schuldet niemand.
Vorzeitige Rückzahlung: jederzeit. § 20 Abs 1 HIKrG räumt Ihnen ein „jederzeit ausübbares Recht” ein, ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Die Entschädigung, die die Bank dafür verlangen darf, ist doppelt gedeckelt: höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags (0,5 Prozent bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr) und nie mehr als die Zinsen, die bis Laufzeitende angefallen wären.
Vier Fälle kosten gar nichts:
- Rückzahlungen bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten
- Rückzahlungen in einem Zeitraum ohne festen Sollzinssatz - bei einem durchgehend variabel verzinsten Wohnkredit also immer
- Tilgung aus einer Versicherungsleistung, die vertragsgemäß die Rückzahlung gewährleisten soll
- Überziehungsrahmen
Der zweite Punkt ist der praktisch wichtigste: Wer variabel finanziert, kann jederzeit unbegrenzt zurückzahlen, ohne dass die Bank etwas verlangen darf.
Bevor Sie überweisen, hilft § 20 Abs 6 HIKrG: Die Bank muss unverzüglich beziffern, was die vorzeitige Rückzahlung konkret bedeutet, und offenlegen, mit welchen Annahmen sie gerechnet hat. Lassen Sie sich das schriftlich geben. Wie sich eine Sondertilgung über die Restlaufzeit auswirkt, zeigt der Tilgungsplan.
Die Prüfung darf sich nicht auf die Immobilie stützen. § 9 HIKrG verlangt eine eingehende Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit und verbietet ausdrücklich, sie hauptsächlich auf den Wert der Sicherheit zu gründen. Umgekehrt kann die Bank den Vertrag später nicht unter Berufung auf ihre eigene mangelhafte Prüfung ändern.
Wenn alles zurückgezahlt ist
Der letzte Schritt wird regelmäßig vergessen, und er kostet Geld, wenn man ihn falsch angeht.
Die Tilgung allein löscht das Pfandrecht nicht. § 469 ABGB ist unmissverständlich: „Ein Hypothekargut bleibt so lange verhaftet, bis die Schuld aus den öffentlichen Büchern gelöscht ist.” Solange nichts geschieht, steht die Hypothek weiter im Grundbuch - und stört beim nächsten Verkauf oder bei der nächsten Finanzierung.
Drei Schritte sind nötig: Löschungsquittung bei der Bank anfordern, beglaubigen lassen, Löschung beim zuständigen Bezirksgericht beantragen.
Dafür darf die Bank nichts verlangen. Der Oberste Gerichtshof hat das am 19. Februar 2025 zur Geschäftszahl 7 Ob 169/24i entschieden. Die Begründung in der Aufbereitung der Arbeiterkammer Oberösterreich lautet wörtlich: „Die Pfandbestellung für einen Kredit diene nämlich allein dem Sicherungsinteresse der Bank. Diese habe daher schon nach den bestehenden gesetzlichen Regelungen nach Kreditrückzahlung auch die Kosten für die Ausstellung von Löschungsquittungen zu tragen.” Das schließt die Beglaubigungskosten ein.
Für die Löschung selbst fällt außerdem keine Eintragungsgebühr an. Die GGG-Richtlinie des Justizministeriums zu TP 9 stellt klar: „Für die Einverleibung der Löschung oder Teillöschung eines Pfandrechts fällt hingegen keine Eintragungsgebühr an.” Zu zahlen bleibt allein die Eingabengebühr von 61 Euro elektronisch.
Ein Alternativweg lohnt eine Überlegung: Statt zu löschen, können Sie das Pfandrecht nach § 469 ABGB für eine neue Forderung nutzen, sofern diese die ursprüngliche Pfandsumme nicht übersteigt. Wer absehbar wieder finanzieren will - für eine Sanierung etwa -, spart sich damit die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent ein zweites Mal.
Quellen
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 451 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 469 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Grunderwerbsteuergesetz 1987, Paragraf 7 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, Paragraf 8 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, Paragraf 9 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, Paragraf 13 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, Paragraf 20 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- FMA, Wohnimmobilienkredite, Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite vom 26.06.2025, abgerufen 03.09.2026
- Gerichtsgebühren-Valorisierung, BGBl. II Nr. 227/2026 (RIS), abgerufen 03.09.2026
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenmittel brauche ich für einen Wohnkredit?
Rund 20 Prozent des Kaufpreises. Diese Zahl setzt sich aus zwei Teilen zusammen: etwa 10 Prozent, weil Banken höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts finanzieren, und noch einmal rund 10 Prozent für die Kaufnebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
Je nach Konstellation zwischen 6,7 und 12,3 Prozent des Kaufpreises. Fix sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbucheintragung für das Eigentumsrecht und 1,2 Prozent für das Pfandrecht. Variabel sind Maklerprovision, die entfallen kann, und die Vertragserrichtung mit 1 bis 3 Prozent.
Ist die Befreiung von der Grundbuchgebühr noch aufrecht?
Nein. Sie galt für Anträge, die zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 im Grundbuch einlangten, und wurde nicht verlängert. Seit 1. Juli 2026 fallen wieder die vollen 1,1 und 1,2 Prozent an. Bei einem Kauf um 400.000 Euro sind das rund 8.700 Euro, die zwei Jahre lang entfallen wären.
Wie lange kann ich von einem Wohnkreditvertrag zurücktreten?
Zwei Werktage ab Erhalt des ESIS-Merkblatts, wobei der Samstag nicht als Werktag zählt. Spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss erlischt das Recht. Die oft genannte Frist von 14 Tagen stammt aus dem Verbraucherkreditgesetz und gilt für Konsumkredite, nicht für Wohnkredite.
Was kostet mich eine vorzeitige Rückzahlung?
Höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr 0,5 Prozent, und nie mehr als die entfallenden Zinsen. Bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten fällt gar nichts an. Bei einem variabel verzinsten Wohnkredit fällt überhaupt keine Entschädigung an.
Darf die Bank mir für die Löschungsquittung etwas verrechnen?
Nein. Der Oberste Gerichtshof hat das am 19. Februar 2025 zur Geschäftszahl 7 Ob 169/24i klargestellt. Die Pfandbestellung dient allein dem Sicherungsinteresse der Bank, deshalb trägt sie auch die Kosten der Löschungsquittung einschließlich der Beglaubigung.
Gilt für Wohnkredite das Verbraucherkreditgesetz?
Nein. Grundbücherlich besicherte Kredite und Kredite zum Erwerb von Wohneigentum fallen unter das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz. Der Gesetzeswechsel vom 20. November 2026, mit dem das VKrG durch das VKrG 2026 ersetzt wird, berührt Wohnkredite deshalb nicht.