Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Die 40-Prozent-Regel, die ehrliche Haushaltsrechnung und wie viel Eigenmittel Sie brauchen. Mit Beispielrechnungen zum aktuellen Zinsniveau.
Leistbarkeitsrechner 2026
Gerechnet mit den Werten, an denen sich österreichische Banken orientieren: höchstens 40 % Schuldendienstquote, höchstens 90 % Beleihungsquote, höchstens 35 Jahre Laufzeit.
Eigenkapitalbedarf
Hinweis: Die Beleihungsquote bezieht sich auf den Schätzwert der Bank, nicht auf den Kaufpreis. Liegt der Schätzwert darunter, steigt der Eigenmittelbedarf. Die Kaufnebenkosten sind mit 10 % angesetzt und schwanken je nach Bundesland und Maklereinsatz. Keine Finanzberatung.
Die Frage wird meistens falsch gestellt. Nicht „wie viel bekomme ich?”, sondern „wie viel halte ich zwanzig Jahre lang durch, auch wenn etwas dazwischenkommt?” Die Bank beantwortet die erste Frage. Die zweite müssen Sie selbst beantworten, und die Antwort liegt fast immer unter dem, was rechnerisch möglich wäre.
Zur Größenordnung: Bei 3.000 Euro Haushaltsnetto und dem Zinssatz, den die Österreichische Nationalbank für Wohnbaukredite im Juni 2026 ausweist, sind rechnerisch rund 266.000 Euro drin. Eine laufende Autokreditrate von 350 Euro nimmt davon rund 77.000 Euro wieder weg.
Die 40-Prozent-Regel und was sie nicht sagt
Die Schuldendienstquote begrenzt die Summe aller Kreditraten auf 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Der Wert stand bis 30. Juni 2025 in der KIM-Verordnung und steht seit 1. Juli 2025 unverändert im WIK-Rundschreiben der FMA - dort allerdings als unverbindliche Erwartung, nicht als Vorschrift.
| Haushaltsnetto | Obergrenze für alle Kreditraten |
|---|---|
| 2.500 € | 1.000 € |
| 3.000 € | 1.200 € |
| 3.500 € | 1.400 € |
| 4.000 € | 1.600 € |
| 5.000 € | 2.000 € |
Zwei Dinge macht diese Regel nicht, und beide sind entscheidend.
Sie kennt Ihre Fixkosten nicht. Zwei Haushalte mit 3.500 Euro netto haben nach dieser Rechnung denselben Rahmen - auch wenn einer zwei Kinder und ein Auto hat und der andere nicht.
Sie kennt die Kosten der Immobilie nicht. Nach dem Kauf kommen Betriebskosten, Rücklage, Versicherung und Grundsteuer dazu. Bei einer Eigentumswohnung sind das schnell 250 bis 400 Euro im Monat, die vorher die Miete mit abgedeckt hat.
Deshalb ersetzt die Faustregel keine Haushaltsrechnung. Sie sagt nur, wo die Bank spätestens Nein sagt.
Die ehrliche Haushaltsrechnung
Rechnen Sie mit zwölf Monaten, nicht mit einem guten. Alles, was jährlich oder unregelmäßig anfällt, wird durch zwölf geteilt und mitgezählt.
Auf der Einnahmenseite zählt, was verlässlich kommt: Nettogehalt, anteilig das 13. und 14. Gehalt, Familienbeihilfe, Unterhalt, nachweisbare Mieteinnahmen. Nicht zählen sollten Sie Überstunden, Prämien und Boni - sie sind das Erste, was in einer Krise wegfällt.
Auf der Ausgabenseite wird es unangenehm. Die Posten, die in selbst erstellten Rechnungen typischerweise fehlen:
- Versicherungen, die jährlich abgebucht werden
- Auto: nicht nur Treibstoff, sondern Service, Reifen, Vignette, Versicherung, Abschreibung
- Urlaub und Weihnachten
- Zahnarzt, Brille, Tierarzt
- Abos und Mitgliedschaften
- Rücklage für Reparaturen in der neuen Immobilie
Was nach Abzug aller Ausgaben übrig bleibt, ist Ihr tatsächlicher Spielraum. Und davon sollte die Kreditrate nicht das Letzte sein, sondern klar darunter liegen.
Ein brauchbarer Test kostet nichts: Überweisen Sie die geplante Rate sechs Monate lang auf ein separates Konto, zusätzlich zur aktuellen Miete, soweit möglich. Wenn das funktioniert, ist die Rate realistisch. Wenn nicht, wissen Sie es, bevor Sie unterschrieben haben - und haben nebenbei Eigenmittel angespart.
Wie viel Kredit daraus wird
Gerechnet mit 3,54 Prozent, dem Durchschnittszinssatz für Wohnbaukredite im Neugeschäft Juni 2026, und 30 Jahren Laufzeit.
| Haushaltsnetto | bestehende Raten | mögliche Rate | Kreditsumme | Kaufpreis bei 90 % Beleihung |
|---|---|---|---|---|
| 2.800 € | - | 1.120 € | 248.183 € | 275.759 € |
| 3.500 € | - | 1.400 € | 310.228 € | 344.698 € |
| 4.800 € | - | 1.920 € | 425.456 € | 472.729 € |
| 4.800 € | 350 € Autokredit | 1.570 € | 347.899 € | 386.554 € |
| 6.000 € | - | 2.400 € | 531.820 € | 590.911 € |
Die vierte Zeile ist die lehrreichste. Ein Autokredit über 350 Euro im Monat kostet 77.557 Euro Kreditrahmen - deutlich mehr, als das Auto wert ist. Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte bestehende Konsumkredite vorher ablösen, nicht danach.
Dasselbe gilt für einen ausgeschöpften Überziehungsrahmen und für Leasingverträge: Beide gehen in die Schuldendienstquote ein, auch wenn sie sich nicht wie ein Kredit anfühlen.
Wie viel Eigenmittel Sie brauchen
Es gibt in Österreich keine gesetzliche Mindestquote. Die verbreiteten 20 Prozent stehen in keinem Gesetz - sie ergeben sich aus zwei getrennten Rechnungen, die zufällig zusammen auf diesen Wert kommen.
Erstens: die Beleihungsquote. Banken finanzieren höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts. Bei 400.000 Euro bleiben also 40.000 Euro an Ihnen hängen, das sind 10 Prozent.
Zweitens: die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und gegebenenfalls Makler summieren sich auf 6,7 bis 12,3 Prozent des Kaufpreises. Keine Bank finanziert sie mit, weil ihnen kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. Die Einzelposten stehen beim Wohnkredit.
| Bei 400.000 Euro Kaufpreis | Betrag |
|---|---|
| Höchstkredit bei 90 % Beleihung | 360.000 € |
| Eigenmittel für den Kaufpreis | 40.000 € |
| Kaufnebenkosten, mittlere Variante | rund 45.000 € |
| Gesamt aus eigener Tasche | rund 85.000 €, also gut 21 % |
Ein Detail, das die Rechnung kippen kann: Die Beleihungsquote bezieht sich auf den Schätzwert der Bank, nicht auf den Kaufpreis. Zahlen Sie mehr, als die Bank schätzt, tragen Sie die Differenz zusätzlich. In gefragten Lagen ist das der häufigste Grund, warum eine Finanzierung im letzten Moment scheitert.
Was als Eigenmittel zählt
Anerkannt wird, was Sie tatsächlich einbringen können und was die Bank nachvollziehen kann:
- Guthaben auf Konto, Sparbuch und Festgeld
- ein zugeteilter Bausparvertrag
- Wertpapiere und Fondsanteile, meist mit einem Sicherheitsabschlag bewertet
- der Rückkaufswert einer Lebensversicherung
- ein bereits vorhandenes Grundstück, das in das Projekt eingebracht wird
- eine Schenkung von Angehörigen
Bei der Schenkung kommt eine Pflicht dazu, die gern übersehen wird: Schenkungen zwischen Angehörigen sind ab bestimmten Beträgen dem Finanzamt zu melden. Was gilt, steht bei der Schenkungsmeldung.
Eigenleistung beim Bau ist ein Sonderfall. Sie ersetzt keine Barmittel, sondern reduziert die Baukosten - und Banken bewerten sie zurückhaltend, weil sie von Ihrer Gesundheit und Ihrer freien Zeit abhängt. Rechnen Sie nicht damit, dass eine Bank Eigenleistung wie Bargeld behandelt.
Welche Nachweise im Einzelnen verlangt werden, entscheidet das Institut. Fragen Sie die Liste früh ab: Ein Kontoauszug ist schnell besorgt, die Bewertung eines eingebrachten Grundstücks nicht.
Der Stresstest
Die Rate, die heute passt, muss auch dann noch passen, wenn sich etwas ändert. Zwei Szenarien gehören vor die Unterschrift.
Steigende Zinsen. Bei einem variabel verzinsten Kredit ist das kein hypothetisches Risiko - die EZB hat am 17. Juni 2026 wieder angehoben. Für 300.000 Euro über 30 Jahre:
| Zinssatz | Monatsrate | Mehrbelastung |
|---|---|---|
| 3,54 % | 1.353,84 € | - |
| 4,54 % | 1.527,19 € | +173,35 € |
| 5,54 % | 1.710,90 € | +357,06 € |
| 6,54 % | 1.904,10 € | +550,26 € |
Solche Bewegungen sind kein Extremszenario. Wohnbaukredite mit kurzer Zinsbindung lagen im Jahresdurchschnitt 2024 bei 4,70 Prozent und im Juni 2026 bei 3,49 Prozent - mehr als ein Prozentpunkt Unterschied innerhalb von zwei Jahren, und zwar in beide Richtungen. Wenn Ihre Rechnung bei einem Prozentpunkt mehr bereits kippt, ist entweder die Summe zu hoch oder die Zinsbindung zu kurz. Was für Ihre Situation spricht, steht beim Fixzinskredit.
Wegfall eines Einkommens. Bei einer Finanzierung zu zweit: Trägt einer die Rate allein, zumindest für einige Monate? Krankheit, Karenz und Jobwechsel sind über zwanzig oder dreißig Jahre keine Ausnahmefälle, sondern wahrscheinlich.
Wer beide Szenarien durchrechnet, landet meist unter dem maximal möglichen Kredit. Genau das ist der Zweck der Übung. Die 40 Prozent sind die Grenze, an der die Bank Nein sagt - nicht die Zahl, die Sie anpeilen sollten.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Kredit bekomme ich bei 3.000 Euro netto?
Bei einer Schuldendienstquote von 40 Prozent sind das 1.200 Euro Rate. Zum Zinssatz von 3,54 Prozent und 30 Jahren Laufzeit ergibt das rund 266.000 Euro Kredit, sofern keine anderen Raten laufen. Was die Bank tatsächlich vergibt, entscheidet aber die Haushaltsrechnung, nicht die Faustregel.
Woher kommen die 40 Prozent?
Aus der Schuldendienstquote, die bis 30. Juni 2025 in der KIM-Verordnung stand und seit 1. Juli 2025 unverändert im WIK-Rundschreiben der FMA steht. Dort ist sie allerdings nur noch eine unverbindliche Erwartung der Aufsicht, keine Vorschrift. Die meisten Banken halten sich weiter daran.
Zählen bestehende Kredite mit?
Ja, und zwar deutlich stärker als die meisten erwarten. Eine laufende Autokreditrate von 350 Euro senkt bei 4.800 Euro Haushaltsnetto den möglichen Wohnkredit von rund 425.000 auf rund 348.000 Euro. Ein Leasingvertrag und ein ausgeschöpfter Überziehungsrahmen wirken genauso.
Wie viel Eigenmittel brauche ich?
Rund 20 Prozent des Kaufpreises. Etwa 10 Prozent, weil Banken höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts finanzieren, und noch einmal rund 10 Prozent für die Kaufnebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht.
Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Bei einem Kredit über 300.000 Euro und 30 Jahren Laufzeit steigt die Rate von 1.354 Euro auf 1.527 Euro, wenn der Zinssatz um einen Prozentpunkt zulegt. Bei drei Prozentpunkten sind es 1.904 Euro, also 550 Euro mehr im Monat. Wer variabel finanziert, sollte diese Rechnung vor der Unterschrift gemacht haben.
Was zählt als Eigenmittel?
Alles, was Sie tatsächlich einbringen können: Guthaben auf Konto und Sparbuch, ein zugeteilter Bausparvertrag, Wertpapiere, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung und ein bereits vorhandenes Grundstück. Eigenleistung beim Bau bewerten Banken individuell und meist zurückhaltend. Welche Nachweise verlangt werden, entscheidet das Institut.
Sollte ich den maximalen Kreditrahmen ausschöpfen?
Nein. Die 40 Prozent sind eine Obergrenze, kein Zielwert. Was die Bank rechnerisch vergeben würde, berücksichtigt weder Rücklagen für Reparaturen noch Einkommensausfälle noch die laufenden Kosten der Immobilie selbst, die nach dem Kauf zusätzlich anfallen.