Umschuldung: die Rechnung, die vorher zu machen ist
Wie hoch die Entschädigung höchstens sein darf, wann sie ganz entfällt und warum eine gelöschte Grundbucheintragung 2.400 Euro kosten kann.
Umschuldungsrechner 2026
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Hinweis: Vereinfachte Berechnung. Tatsächliche Konditionen können abweichen. Die Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung ist mit 1 % des zurückgezahlten Betrags gedeckelt, bei einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr mit 0,5 %. Das gilt nach § 16 VKrG ebenso wie nach § 20 HIKrG. Bei variabel verzinsten Krediten entfällt sie ganz. Keine Finanzberatung.
Eine Umschuldung rechnet sich oder nicht, und der Unterschied liegt selten am Zinssatz. Er liegt an drei Kostenblöcken, von denen zwei gesetzlich gedeckelt sind und einer sich vollständig vermeiden lässt - wenn man rechtzeitig daran denkt.
Der vermeidbare Block ist der größte. Bei 200.000 Euro Restschuld geht es um 2.400 Euro, die allein davon abhängen, ob eine Eintragung im Grundbuch gelöscht wird oder stehen bleibt.
Was die Entschädigung höchstens kosten darf
Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung ist nicht verhandelbar. § 16 VKrG gibt dem Kreditnehmer ein „jederzeit ausübbares Recht”, den Kreditbetrag ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen; für Hypothekar- und Immobilienkredite steht dasselbe in § 20 HIKrG.
Die Bank darf dafür eine Entschädigung verlangen, aber nur begrenzt:
| Restlaufzeit ab Rückzahlung | Höchstsatz |
|---|---|
| bis zu einem Jahr | 0,5 % des zurückgezahlten Betrags |
| länger als ein Jahr | 1,0 % des zurückgezahlten Betrags |
Zusätzlich darf die Entschädigung nie höher sein als die Zinsen, die bis zum Laufzeitende noch angefallen wären.
Diese Deckelung gilt bei beiden Gesetzen gleich. Die verbreitete Annahme, beim Hypothekarkredit bemesse sich die Entschädigung am tatsächlichen Schaden der Bank, trifft für österreichische Verbraucherkredite nicht zu - § 20 Absatz 3 HIKrG nennt dieselben 0,5 und 1 Prozent.
Vier Fälle schließen die Entschädigung ganz aus. Sie stehen wortgleich in § 16 Absatz 2 VKrG und § 20 Absatz 2 HIKrG:
- die Rückzahlung erfolgt aus einer Versicherungsleistung, die vereinbarungsgemäß der Kredittilgung dient
- die Rückzahlung fällt in einen Zeitraum, für den kein fester Sollzinssatz vereinbart wurde
- der vorzeitig zurückgezahlte Betrag übersteigt 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten nicht
- der Kredit wurde als Überziehungsmöglichkeit gewährt
Der zweite Punkt ist in Österreich der praktisch wichtigste. Wer variabel verzinst finanziert hat - und das ist bei Wohnkrediten hierzulande verbreitet -, zahlt für die vorzeitige Rückzahlung nichts. Die Umschuldung kostet dann nur noch Gebühren.
Ab 20. November 2026 wandert die Regelung wortgleich in § 29 VKrG 2026, die Deckelung in dessen Absatz 4. Inhaltlich ändert sich nichts.
Der teuerste Fehler steht im Grundbuch
Bei einem hypothekarisch besicherten Kredit kommt ein zweiter Kostenblock dazu: die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht von 1,2 Prozent der besicherten Summe. Bei 200.000 Euro sind das 2.400 Euro - fällig für die neue Bank, obwohl für dieselbe Liegenschaft schon einmal gezahlt wurde.
Vermeiden lässt sich das über eine Bestimmung, die älter ist als jede Bank im Land. § 469 ABGB hält fest, dass die Tilgung der Schuld allein die Hypothek nicht aufhebt: Das Hypothekargut bleibt verhaftet, „bis die Schuld aus den öffentlichen Büchern gelöscht ist”. Und weiter:
Bis dahin kann der Eigentümer des Gutes auf Grund einer Quittung oder einer anderen, das Erlöschen der Pfandschuld dartuenden Urkunde das Pfandrecht auf eine neue Forderung übertragen, die den Betrag der eingetragenen Pfandforderung nicht übersteigt.
Drei Bedingungen also: Die alte Eintragung darf noch nicht gelöscht sein, es braucht eine Löschungsquittung oder eine gleichwertige Urkunde, und die neue Forderung darf den eingetragenen Betrag nicht übersteigen.
Daraus folgt eine Reihenfolge, die sich nicht umkehren lässt. Wer nach der Tilgung zuerst die Löschung veranlasst - was viele als Aufräumen verstehen -, verliert die Möglichkeit. Die Übertragung muss vorher vereinbart und mit beiden Banken abgestimmt werden.
Die Rechnung an einem Beispiel
Restschuld 200.000 Euro, Restlaufzeit 15 Jahre, alter Sollzins 4,5 Prozent, neuer 3,4 Prozent:
| Betrag | |
|---|---|
| Rate alt | 1.529,99 Euro |
| Rate neu | 1.419,96 Euro |
| Zinsersparnis über 15 Jahre | 19.804 Euro |
| abzüglich Entschädigung 1 % | - 2.000 Euro |
| abzüglich Eintragungsgebühr 1,2 % | - 2.400 Euro |
| Ergebnis | 15.404 Euro |
Wird das Pfandrecht nach § 469 ABGB übertragen statt neu eingetragen, entfällt der dritte Posten, und es bleiben 17.804 Euro. Ist der alte Kredit variabel verzinst, entfällt auch der zweite - dann sind es 19.804 Euro.
Die Rechnung ist bewusst einfach gehalten. Nicht enthalten sind Bearbeitungsentgelte der neuen Bank, Kosten für Notar oder Treuhänder und eine allfällige neue Bewertung der Liegenschaft. Sie ändern die Größenordnung nicht, gehören aber in die konkrete Aufstellung.
Wann es sich nicht rechnet
Die Ersparnis wächst mit Restschuld und Restlaufzeit, die Kosten fallen einmalig an. Daraus ergeben sich drei Konstellationen, in denen eine Umschuldung meist nicht trägt:
- Kurze Restlaufzeit. In den letzten Jahren besteht die Rate fast nur noch aus Tilgung. Ein niedrigerer Zins wirkt dann auf eine kleine Basis.
- Kleine Restschuld. Fixe Nebenkosten wiegen bei 20.000 Euro Restschuld deutlich schwerer als bei 200.000.
- Verlängerte Laufzeit. Eine niedrigere Rate durch längere Laufzeit sieht nach Ersparnis aus und ist meist das Gegenteil. Verglichen wird die Gesamtzahlung, nicht die Monatsrate.
Ein häufiger Sonderfall ist die Anschlussfinanzierung: Dort läuft die Zinsbindung planmäßig aus, es wird neu vereinbart, und eine Entschädigung fällt gar nicht an. Wer eine Fixzinsperiode auslaufen sieht, sollte einige Monate vorher vergleichen - das ist der günstigste Zeitpunkt für einen Wechsel, weil er nichts kostet.
Die Zinsbindung selbst und ihre Kosten stehen beim Fixzinskredit; zur Berechnung von Rate und Restschuld siehe Tilgungsrechner, zu den Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung den Wohnkredit.
Quellen
- Verbraucherkreditgesetz, Paragraf 16 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, Paragraf 20 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 469 (RIS), abgerufen 03.09.2026
- Verbraucherkreditrechts-Änderungsgesetz 2026, BGBl. I Nr. 36/2026 (RIS) - VKrG 2026, Paragraf 29, in Kraft ab 20.11.2026, abgerufen 03.09.2026
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch darf die Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung sein?
Höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr höchstens 0,5 Prozent. Sie darf außerdem die bis zum Laufzeitende angefallenen Zinsen nicht übersteigen. Das gilt nach Paragraf 16 VKrG ebenso wie nach Paragraf 20 HIKrG.
Wann entfällt die Entschädigung ganz?
Unter anderem dann, wenn die Rückzahlung in einen Zeitraum ohne festen Sollzinssatz fällt. Bei einem variabel verzinsten Kredit ist die vorzeitige Rückzahlung damit kostenfrei. Ebenso bei Beträgen bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten und bei Rückzahlung aus einer Kreditrestschuldversicherung.
Was kostet die Umschuldung eines Hypothekarkredits zusätzlich?
Die Eintragungsgebühr für das neue Pfandrecht von 1,2 Prozent der besicherten Summe. Bei 200.000 Euro sind das 2.400 Euro - es sei denn, das bestehende Pfandrecht wird übertragen statt gelöscht.
Wie lässt sich die zweite Eintragungsgebühr vermeiden?
Über Paragraf 469 ABGB. Solange die alte Eintragung im Grundbuch nicht gelöscht ist, kann der Eigentümer das Pfandrecht auf eine neue Forderung übertragen, die den eingetragenen Betrag nicht übersteigt. Wird zuerst gelöscht, ist dieser Weg verbaut.
Lohnt sich eine Umschuldung bei kurzer Restlaufzeit?
Meist nicht. Die Ersparnis wächst mit der Restlaufzeit und der Restschuld, die Kosten fallen einmalig an. Je näher das Laufzeitende, desto wahrscheinlicher überwiegen die Kosten.
Was ist der Unterschied zur Anschlussfinanzierung?
Bei der Anschlussfinanzierung läuft die Zinsbindung planmäßig aus und es wird neu vereinbart - ohne Entschädigung. Eine Umschuldung greift dagegen mitten in die laufende Bindung ein.