Spekulationsfrist Österreich 2026

Geltungsbereich und aktuelle Fristen

Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen ist eines der komplexesten Themen im österreichischen Steuerrecht. Viele Steuerpflichtige verwenden noch immer den Begriff “Spekulationsfrist” und gehen davon aus, dass Gewinne nach einer bestimmten Haltedauer steuerfrei sind. Die Realität sieht jedoch anders aus: Für Immobilien wurde die Spekulationsfrist bereits 2012 abgeschafft, für Wertpapiere 2011 und für Kryptowährungen 2022.

Immobilien: ImmoESt statt Spekulationsfrist

Die alte Regelung (vor April 2012)

Bis zum 31. März 2012 galt in Österreich eine Spekulationsfrist von zehn Jahren für Immobilien. Das bedeutete: Wer eine Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkaufte, musste auf den Gewinn keine Steuer zahlen. Nur bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist fiel die Spekulationssteuer an — der Gewinn wurde dann mit dem persönlichen Einkommensteuertarif (bis zu 50 Prozent) versteuert.

Die neue Regelung seit 1. April 2012

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Spekulationsfrist für Immobilien ersatzlos gestrichen. Stattdessen wurde die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) eingeführt. Seither gilt:

Jeder private Immobilienverkauf ist steuerpflichtig — unabhängig von der Haltedauer
Der Steuersatz beträgt 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn
Es gibt keine Spekulationsfrist mehr
Die ImmoESt wird als besonderer Steuersatz eingehoben (Endbesteuerungswirkung)

Berechnung der ImmoESt für Neu-Grundstücke

Als Neu-Grundstücke gelten Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft (entgeltlich erworben) wurden. Für diese gilt:

ImmoESt = (Verkaufserlös - Anschaffungskosten - Herstellungsaufwendungen - Instandsetzungsaufwendungen - sonstige Werbungskosten) x 30 Prozent

Beispielrechnung:

Kaufpreis 2010: 250.000 Euro
Kaufnebenkosten (abzugsfähig): 25.000 Euro
Verkaufserlös 2026: 380.000 Euro
Maklerkosten beim Verkauf: 11.400 Euro
Veräußerungsgewinn: 380.000 - 250.000 - 25.000 - 11.400 = 93.600 Euro
ImmoESt: 93.600 x 30 Prozent = 28.080 Euro

Alt-Grundstücke: Pauschale Besteuerung mit 4,2 Prozent

Für sogenannte Alt-Grundstücke — das sind Immobilien, die am Stichtag 31. März 2002 nicht steuerverfangen waren (typischerweise Immobilien, die vor diesem Datum angeschafft und länger als 10 Jahre gehalten wurden) — gilt eine pauschale Besteuerung:

Ohne Umwidmung nach dem 1.1.1988: 4,2 Prozent des Verkaufserlöses
Mit Umwidmung nach dem 1.1.1988: 18 Prozent des Verkaufserlöses

Beispiel Alt-Grundstück ohne Umwidmung:

Verkaufserlös: 500.000 Euro
ImmoESt: 500.000 x 4,2 Prozent = 21.000 Euro

Der Vorteil der Pauschalbesteuerung: Es müssen keine historischen Anschaffungskosten nachgewiesen werden, was bei weit zurückliegenden Käufen oft schwierig wäre.

Wichtig: Man kann auch bei Alt-Grundstücken freiwillig die Regelbesteuerung wählen (Verkaufserlös minus tatsächliche Anschaffungskosten, davon 30 Prozent), wenn dies günstiger ist.

Inflationsabschlag (weggefallen)

Der bis 2015 geltende Inflationsabschlag von 2 Prozent pro Jahr ab dem 11. Besitzjahr wurde mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 gestrichen. Seit 2016 gibt es keinen Inflationsabschlag mehr.

Option zur Regelbesteuerung

Statt dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent können Steuerpflichtige die Regelbesteuerung beantragen. Der Veräußerungsgewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuertarif versteuert. Das lohnt sich, wenn der persönliche Durchschnittssteuersatz unter 30 Prozent liegt — typischerweise bei geringem Gesamteinkommen (z.B. Pensionisten oder Teilzeitbeschäftigte).

Befreiungen von der ImmoESt

Hauptwohnsitzbefreiung

Die wichtigste Befreiung von der ImmoESt ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift in zwei Varianten:

Variante 1: Durchgehende Nutzung ab Anschaffung

Die Immobilie muss seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden sein
Der Hauptwohnsitz muss bis zur Veräußerung bestehen oder aufgegeben werden

Variante 2: Fünf-aus-zehn-Regelung

Die Immobilie muss innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss zum Zeitpunkt der Veräußerung aufgegeben werden

Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sowohl das Gebäude als auch den Grund und Boden (sofern dieser 1.000 m² nicht wesentlich übersteigt).

Beispiel: Sie kaufen 2020 eine Wohnung, ziehen sofort ein und wohnen dort durchgehend. 2026 verkaufen Sie die Wohnung mit einem Gewinn von 80.000 Euro. Dank der Hauptwohnsitzbefreiung (Variante 1, mehr als 2 Jahre durchgehend) zahlen Sie keine ImmoESt.

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung gilt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Der Verkäufer hat das Gebäude selbst hergestellt (Neubau durch den Eigentümer)
Das Gebäude wurde nie zur Erzielung von Einkünften verwendet (keine Vermietung, kein Betriebsvermögen)

Die Herstellerbefreiung gilt nur für das Gebäude — der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig. “Selbst hergestellt” bedeutet, dass der Eigentümer das Baurisiko getragen hat. Ein Kauf vom Bauträger gilt nicht als Eigenherstellung.

Weitere Befreiungen im Überblick

Enteignungen: Bei Enteignungen oder enteignungsähnlichen Vorgängen kann eine Befreiung bestehen
Tausch im Zuge von Umgründungen: Bestimmte Einbringungen nach dem Umgründungssteuergesetz sind steuerneutral
Zusammenlegung und Flurbereinigung: Im Rahmen von behördlichen Grundstückszusammenlegungen

Kryptowährungen: Besteuerung seit 2022

Die alte Regelung (vor März 2022)

Vor dem 1. März 2022 galten Kryptowährungen in Österreich steuerlich als sonstige Wirtschaftsgüter. Es galt eine Spekulationsfrist von einem Jahr: Wer Bitcoin, Ethereum oder andere Kryptowährungen länger als ein Jahr hielt, konnte steuerfrei verkaufen. Innerhalb der Jahresfrist wurde der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 55 Prozent) besteuert.

Die neue Regelung seit 1. März 2022

Mit der ökosozialen Steuerreform 2022 wurden Kryptowährungen den Einkünften aus Kapitalvermögen gleichgestellt. Seit dem 1. März 2022 gilt:

Realisierte Kursgewinne unterliegen dem besonderen Steuersatz von 27,5 Prozent (KESt)
Keine Spekulationsfrist mehr — jeder Verkauf ist steuerpflichtig
Laufende Einkünfte (Staking, Lending, Mining, Airdrops) werden ebenfalls mit 27,5 Prozent besteuert
Tausch Krypto gegen Krypto ist steuerneutral (kein Realisierungsvorgang)
Der Tausch gegen Fiat-Währung (Euro, Dollar) oder gegen Waren und Dienstleistungen ist ein steuerpflichtiger Veräußerungsvorgang

Übergangsregelung (Altvermögen)

Für Kryptowährungen, die vor dem 1. März 2021 angeschafft wurden (Altvermögen), gilt eine besondere Übergangsregelung:

Die alte Spekulationsfrist von einem Jahr bleibt anwendbar
Wenn die Kryptowährung vor dem 1. März 2021 gekauft und nach Ablauf eines Jahres (also nach dem 1. März 2022) verkauft wird, ist der Gewinn steuerfrei
Wurde die Krypto zwischen dem 1. März 2021 und dem 28. Februar 2022 angeschafft, greift die neue Regelung ab dem 1. März 2022

Welche Krypto-Vorgänge sind steuerpflichtig?

Vorgang	Steuerpflicht
Kauf von Krypto mit Euro	Nein
Verkauf von Krypto gegen Euro	Ja (27,5 Prozent auf Gewinn)
Tausch Krypto gegen Krypto	Nein (steuerneutral)
Kauf von Waren/Dienstleistungen mit Krypto	Ja (Realisierung)
Staking-Rewards	Ja (27,5 Prozent bei Zufluss)
Mining-Erträge	Ja (27,5 Prozent bei Zufluss)
Airdrops	Ja (27,5 Prozent bei Zufluss)
Lending/DeFi-Erträge	Ja (27,5 Prozent bei Zufluss)
Schenkung von Krypto	Nein (aber Schenkungsmeldepflicht)

Verlustausgleich bei Kryptowährungen

Seit 2022 ist ein Verlustausgleich innerhalb der Einkünfte aus Kapitalvermögen möglich:

Krypto-Verluste können mit Krypto-Gewinnen verrechnet werden
Krypto-Verluste können auch mit Gewinnen aus Aktien, Anleihen und Fonds verrechnet werden
Ein Verlustvortrag in Folgejahre ist nicht möglich

Dokumentationspflichten

Für die korrekte Versteuerung von Kryptowährungen müssen Sie folgende Daten dokumentieren:

Kaufdatum und Kaufpreis jeder Position
Verkaufsdatum und Verkaufserlös
Die verwendete Berechnungsmethode (Durchschnittsmethode / gleitender Durchschnitt)
Gebühren und Transaktionskosten
Staking-Rewards und andere laufende Einkünfte

Zahlreiche Krypto-Steuer-Tools wie Blockpit, CoinTracking oder Accointing helfen bei der Dokumentation und erstellen automatisch Steuerberichte, die mit der österreichischen Steuererklärung kompatibel sind.

Wertpapiere: Aktien, ETFs, Anleihen und Fonds

Die alte Regelung (vor April 2012)

Bis zum 31. März 2012 galt auch für Wertpapiere eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Wer Aktien länger als ein Jahr hielt, konnte den Gewinn steuerfrei realisieren.

Die aktuelle Regelung

Seit dem 1. April 2012 unterliegen alle Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren dem besonderen Steuersatz von 27,5 Prozent (Kapitalertragsteuer, KESt):

Aktien: 27,5 Prozent auf den Kursgewinn
Anleihen: 27,5 Prozent auf den Kursgewinn und die Zinserträge
Investmentfonds und ETFs: 27,5 Prozent auf ausschüttungsgleiche Erträge und realisierte Kursgewinne
Dividenden: 27,5 Prozent Kapitalertragsteuer

Bei einem steuereinfachen Broker (österreichischer Broker oder ausländischer Broker mit KESt-Abzug) wird die Steuer automatisch einbehalten. Bei ausländischen Brokern ohne automatischen KESt-Abzug müssen Sie die Gewinne selbst in der Steuererklärung angeben.

Verlustausgleich bei Wertpapieren

Der Verlustausgleich funktioniert bei steuereinfachen Brokern automatisch:

Verluste aus Aktienverkäufen werden mit Gewinnen aus Aktienverkäufen im selben Kalenderjahr verrechnet
Überschießende Verluste können mit Dividendenerträgen und Anleihegewinnen verrechnet werden
Ein Verlustvortrag in Folgejahre ist bei Einkünften aus Kapitalvermögen nicht möglich

Sonstige Vermögenswerte

Edelmetalle (Gold, Silber)

Physisches Gold und Silber unterliegen weiterhin der alten Regelung als sonstige Wirtschaftsgüter: Der Verkauf von physischem Edelmetall ist nach einer Haltedauer von einem Jahr steuerfrei. Innerhalb eines Jahres wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuertarif besteuert.

Achtung: Gold-ETFs, Gold-ETCs und andere Finanzprodukte auf Edelmetalle können anders behandelt werden (als Wertpapiere mit 27,5 Prozent KESt).

Sammlerstücke, Kunst und Antiquitäten

Für den Verkauf von Kunstwerken, Antiquitäten und Sammlerstücken gilt ebenfalls eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Innerhalb dieser Frist wird der Gewinn als Spekulationseinkünfte mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Nach einem Jahr ist der Verkauf steuerfrei.

NFTs (Non-Fungible Tokens)

Die steuerliche Behandlung von NFTs ist noch nicht vollständig geklärt. Je nach Ausgestaltung können sie als Kryptowährung (27,5 Prozent KESt), als sonstige Wirtschaftsgüter (Spekulationsfrist ein Jahr) oder als Einkünfte aus Gewerbebetrieb eingeordnet werden. Eine individuelle Prüfung ist empfehlenswert.

Übersicht: Besteuerung nach Vermögensart

Vermögensart	Steuersatz	Spekulationsfrist	Verlustausgleich
Immobilien (Neu-Grundstücke)	30 Prozent ImmoESt	Keine	Nein (eigene Einkunftsart)
Immobilien (Alt-Grundstücke)	4,2 Prozent pauschal	Keine	Nein
Aktien und ETFs	27,5 Prozent KESt	Keine	Ja (innerhalb Kapitalvermögen)
Kryptowährungen (ab 3/2022)	27,5 Prozent KESt	Keine	Ja (innerhalb Kapitalvermögen)
Krypto (Altvermögen vor 3/2021)	Einkommensteuertarif	1 Jahr	Nein
Physisches Gold/Silber	Einkommensteuertarif	1 Jahr	Nein
Sammlerstücke/Kunst	Einkommensteuertarif	1 Jahr	Nein

Praktische Tipps zur Steueroptimierung

1. Hauptwohnsitzbefreiung nutzen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten und die Hauptwohnsitzbefreiung noch nicht erfüllt ist, kann es sich lohnen, noch einige Monate zu warten. Mindestens zwei Jahre durchgehender Hauptwohnsitz seit Anschaffung kann zehntausende Euro an ImmoESt sparen.

2. Alt-Grundstück-Status prüfen

Wurde die Immobilie vor dem 31. März 2002 erworben, profitieren Sie von der günstigen Pauschalbesteuerung mit 4,2 Prozent. Prüfen Sie aber, ob die tatsächliche Gewinnbesteuerung (30 Prozent auf den echten Gewinn) nicht sogar günstiger wäre — zum Beispiel bei geringem oder keinem Wertzuwachs.

3. Verlustausgleich bei Wertpapieren und Krypto

Planen Sie Verlustverkäufe strategisch: Realisieren Sie Verluste im selben Jahr wie Gewinne, um die Steuerlast zu senken. Beachten Sie, dass ein Verlustvortrag nicht möglich ist — Verluste verfallen am Jahresende.

4. Steuereinfachen Broker nutzen

Bei einem steuereinfachen österreichischen Broker (z.B. Flatex AT, DADAT, Erste Bank, Raiffeisen) wird die KESt automatisch abgeführt. Das erspart Ihnen die aufwändige Selbstberechnung und Meldung in der Steuererklärung.

5. Krypto-Altvermögen identifizieren

Wenn Sie Kryptowährungen besitzen, die vor dem 1. März 2021 angeschafft wurden, ist deren Verkauf nach der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Dokumentieren Sie das Anschaffungsdatum sorgfältig.

6. Professionelle Beratung bei komplexen Fällen

Bei größeren Immobilien-Transaktionen, umfangreichen Krypto-Portfolios oder Auslandssachverhalten ist eine professionelle Steuerberatung dringend empfohlen. Die Kosten für den Steuerberater amortisieren sich oft durch die korrekte Anwendung von Befreiungen und Optimierungsmöglichkeiten.

Meldepflichten und Dokumentation

Selbstberechnung der ImmoESt

Bei Immobilienverkäufen muss die ImmoESt in der Regel vom Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) im Rahmen der Vertragserrichtung selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt werden. Der Parteienvertreter haftet für die korrekte Berechnung und Abfuhr.

Die Selbstberechnung muss bis zum 15. des auf den Zufluss des Verkaufserlöses zweitfolgenden Monats erfolgen. Der Verkäufer kann alternativ die ImmoESt in seiner Einkommensteuererklärung deklarieren.

Kryptobesteuerung: Wo eintragen?

Gewinne aus Kryptowährungen, die bei einem Broker ohne automatischen KESt-Abzug realisiert wurden, müssen in der Einkommensteuererklärung (Formular E1) unter den Einkünften aus Kapitalvermögen angegeben werden. Nutzen Sie die Kennzahl 981 (Einkünfte aus Kryptowährungen) im Formular E1kv.

Bei einem inländischen Broker mit KESt-Abzug (z.B. Bitpanda) werden die Gewinne automatisch versteuert und müssen nicht separat erklärt werden.

Aufbewahrungsfristen

Alle steuerlich relevanten Unterlagen müssen sieben Jahre aufbewahrt werden:

Kaufverträge und Notariatsakte
Rechnungen über Herstellungs- und Instandsetzungsarbeiten
Krypto-Transaktionshistorien und Wallet-Auszüge
Wertpapierabrechnungen und Depotauszüge
Einkommensteuerbescheide

Strafrecht: Steuerverkürzung und Steuerhinterziehung

Die Nichtdeklaration steuerpflichtiger Veräußerungsgewinne kann strafrechtliche Konsequenzen haben:

Finanzordnungswidrigkeit: Fahrlässige Verkürzung — Geldstrafe bis zum Einfachen des verkürzten Betrags
Abgabenhinterziehung: Vorsätzliche Verkürzung — Geldstrafe bis zum Zweifachen des verkürzten Betrags
Abgabenbetrug: Bei hohen Beträgen und besonderer Vorsätzlichkeit — Freiheitsstrafe bis zu zehn Jahre

Die Finanzämter gleichen zunehmend Daten ab, insbesondere bei Immobilien-Transaktionen (über das Grundbuch) und bei Kryptowährungen (über EU-weite Meldepflichten der Krypto-Börsen ab 2026/2027 durch die DAC8-Richtlinie).

Internationale Aspekte

Doppelbesteuerungsabkommen

Wenn Sie in Österreich steuerpflichtig sind und eine Immobilie im Ausland verkaufen (oder umgekehrt), greifen die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Grundsätzlich gilt bei Immobilien das Belegenheitsprinzip: Die Immobilie wird in dem Staat besteuert, in dem sie liegt. Der Ansässigkeitsstaat rechnet die ausländische Steuer in der Regel an oder stellt die Einkünfte frei.

Krypto-Gewinne im Ausland

Bei Krypto-Gewinnen, die über ausländische Börsen realisiert werden, ist die Besteuerung im Ansässigkeitsstaat (Österreich) relevant. Ausländische Quellensteuern können unter Umständen angerechnet werden. Die EU-weite Meldepflicht für Krypto-Dienstleister (DAC8) wird ab 2026/2027 den automatischen Informationsaustausch zwischen den Finanzbehörden verbessern.

Wegzugsbesteuerung

Wenn Sie Österreich verlassen und Ihren Wohnsitz ins Ausland verlegen, kann eine Wegzugsbesteuerung greifen. Dabei werden unrealisierte Wertzuwächse bei Beteiligungen und bestimmten Vermögenswerten im Moment des Wegzugs besteuert. Bei Wegzug innerhalb der EU/des EWR kann die Steuer auf Antrag gestundet werden (Nichtfestsetzungskonzept).

Häufige Fehler und Fallstricke

Fehler 1: Spekulationsfrist noch anwenden

Der häufigste Fehler: Immobilien- oder Krypto-Gewinne werden nicht versteuert, weil der Steuerpflichtige von einer noch geltenden Spekulationsfrist ausgeht. Die Spekulationsfrist für Immobilien wurde 2012 abgeschafft, für Kryptowährungen (Neuvermögen) 2022. Jeder Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig.

Fehler 2: Alt-Grundstück-Status falsch einschätzen

Nicht jede Immobilie, die vor 2002 angeschafft wurde, ist automatisch ein Alt-Grundstück. Entscheidend ist, ob die Immobilie am 31. März 2002 “steuerverfangen” war (also noch innerhalb der alten Zehn-Jahres-Spekulationsfrist). Wenn Sie die Immobilie beispielsweise 1998 gekauft und dann 2003 verkauft hätten, wäre der Gewinn trotzdem steuerpflichtig gewesen. Für die Qualifikation als Alt-Grundstück ist eine Einzelfallprüfung notwendig.

Fehler 3: Hauptwohnsitzbefreiung nicht korrekt anwenden

Die Hauptwohnsitzbefreiung hat strenge Voraussetzungen. Ein häufiger Fehler: Der Eigentümer hat die Wohnung zwar als Hauptwohnsitz gemeldet, nutzt sie aber nicht tatsächlich als solchen (z.B. bei mehreren Wohnsitzen). Die Finanzbehörde prüft nicht nur die Meldeadresse, sondern auch die tatsächliche Lebensmittelpunktgestaltung.

Fehler 4: Krypto-Tauschvorgänge falsch behandeln

Seit der neuen Regelung 2022 ist der Tausch einer Kryptowährung gegen eine andere Kryptowährung steuerneutral. Viele Steuerpflichtige behandeln jedoch fälschlicherweise auch den Tausch gegen Stablecoins (die an den Dollar oder Euro gekoppelt sind) als steuerfrei. Tatsächlich sind an Fiat-Währungen gekoppelte Stablecoins nach herrschender Meinung als Kryptowährungen zu behandeln, sodass der Tausch in der Tat steuerneutral sein sollte — die Rechtsprechung hierzu ist aber noch nicht vollständig gefestigt.

Fehler 5: Verluste verfallen lassen

Da bei Einkünften aus Kapitalvermögen kein Verlustvortrag möglich ist, verfallen nicht ausgeglichene Verluste am Jahresende. Wer im Jänner einen großen Verlust realisiert und erst im Dezember des Folgejahres einen Gewinn erzielt, kann diese nicht gegenrechnen. Strategische Steuerplanung — also das bewusste Realisieren von Gewinnen und Verlusten im selben Kalenderjahr — ist daher essenziell.

Fehler 6: Herstellerbefreiung bei vermieteten Objekten

Die Herstellerbefreiung greift nur, wenn das Gebäude nie zur Erzielung von Einkünften verwendet wurde. Wurde das selbst errichtete Haus auch nur für ein Jahr vermietet, entfällt die Herstellerbefreiung vollständig. Auch die gelegentliche Vermietung über Plattformen wie Airbnb kann die Befreiung gefährden.

Die klassische Spekulationsfrist, wie sie viele Österreicher noch im Kopf haben, existiert für die meisten Vermögenswerte nicht mehr. Immobilien unterliegen seit 2012 der ImmoESt (30 Prozent), Kryptowährungen seit 2022 der KESt (27,5 Prozent), und Wertpapiere werden ebenfalls mit 27,5 Prozent besteuert — alles ohne Spekulationsfrist.

Die wichtigsten Ausnahmen sind die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung bei Immobilien sowie die Altvermögens-Regelung bei Kryptowährungen. Bei physischem Gold und Sammlerstücken gilt nach wie vor eine einjährige Spekulationsfrist. Wer seine Steuerlast optimieren möchte, sollte die verschiedenen Befreiungen kennen und strategisch nutzen.

Beachten Sie: Steuerrecht ist komplex und ändert sich laufend. Dieser Ratgeber gibt den Stand April 2026 wieder. Bei konkreten steuerlichen Fragen und insbesondere bei hohen Beträgen empfehlen wir, einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zu konsultieren. Die Kosten für professionelle Beratung sind in der Regel gut investiert und können selbst als Betriebsausgabe oder Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Weiterführende Artikel

Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Österreich noch eine Spekulationsfrist für Immobilien?

Nein, seit dem 1. April 2012 gibt es in Österreich keine Spekulationsfrist für Immobilien mehr. Jeder Immobilienverkauf unterliegt der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn -- unabhängig von der Haltedauer.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich 2026?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Für sogenannte Alt-Grundstücke (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt ein pauschaler Steuersatz von 4,2 Prozent des Verkaufserlöses.

Wie werden Kryptowährungen in Österreich besteuert?

Seit dem 1. März 2022 unterliegen Gewinne aus Kryptowährungen in Österreich dem besonderen Steuersatz von 27,5 Prozent (KESt). Das gilt für realisierte Kursgewinne und laufende Einkünfte wie Staking-Rewards. Die alte Spekulationsfrist von einem Jahr wurde abgeschafft.

Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt?

Die Hauptwohnsitzbefreiung befreit den Verkauf einer Immobilie von der ImmoESt, wenn der Verkäufer die Immobilie seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre.

Wie werden Aktien und ETFs in Österreich besteuert?

Gewinne aus dem Verkauf von Aktien, Anleihen und ETFs unterliegen in Österreich dem besonderen Steuersatz von 27,5 Prozent (KESt). Es gibt keine Spekulationsfrist -- jeder Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.

Was sind Alt-Grundstücke und warum werden sie günstiger besteuert?

Alt-Grundstücke sind Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Da für diese Grundstücke keine historischen Anschaffungskosten dokumentiert sein müssen, wird pauschal mit 4,2 Prozent des Verkaufserlöses besteuert (bei Umwidmung nach dem 1.1.1988: 18 Prozent des Verkaufserlöses).

Was ist die Herstellerbefreiung?

Die Herstellerbefreiung befreit den Verkauf eines selbst errichteten Gebäudes von der ImmoESt, wenn das Gebäude vom Verkäufer selbst hergestellt (gebaut) und nie zur Erzielung von Einkünften (z.B. Vermietung) verwendet wurde. Grund und Boden bleiben steuerpflichtig.