Spekulationsfrist: was davon geblieben ist

Die Spekulationsfrist gilt in Österreich als abgeschafft. Das stimmt fast: Sie steht weiterhin in § 31 EStG, mit einem Jahr zwischen Anschaffung und Veräußerung. Nur ist ihr Anwendungsbereich zusammengeschrumpft, weil die Bestimmung ausdrücklich nur greift, wenn die Einkünfte weder nach § 27 noch nach § 30 zu erfassen sind.

Genau diese beiden Paragrafen haben ihr die wichtigsten Fälle abgenommen: § 30 die Grundstücke, § 27 die Wertpapiere und - seit März 2022 - die Kryptowährungen. Übrig bleibt ein Rest, den viele unterschätzen.

Was § 31 noch erfasst

Erfasst sind Veräußerungen von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens innerhalb eines Jahres, für die kein Sondersteuersatz vorgesehen ist. In der Praxis sind das vor allem physisches Gold und Silber, Kunst, Antiquitäten, Sammlerstücke, Fahrzeuge und Uhren.

Vier Details entscheiden über die Steuerlast:

Die Frist läuft ab dem Anschaffungszeitpunkt. Bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern zählt nach § 31 Abs. 1 der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers. Wer erbt und sofort verkauft, löst also nicht automatisch ein Spekulationsgeschäft aus - maßgeblich ist, wann der Erblasser gekauft hat.
440 Euro Freigrenze. Nach § 31 Abs. 3 bleiben die Einkünfte steuerfrei, wenn sie insgesamt im Kalenderjahr 440 Euro nicht übersteigen. Freigrenze heißt: Bei 441 Euro ist der ganze Betrag steuerpflichtig, nicht nur ein Euro davon.
Verluste sind wertlos. Ergeben die Spekulationsgeschäfte eines Jahres insgesamt einen Verlust, ist dieser nach Abs. 4 nicht ausgleichsfähig. Er lässt sich also weder mit anderen Einkünften verrechnen noch vortragen.
Es gilt der Tarif, kein Sondersatz. Anders als bei Grundstücken und Kapitalvermögen fließt der Gewinn in das normale Einkommen ein und wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belastet - bei höheren Einkommen also mit deutlich mehr als 30 Prozent.

Bemessungsgrundlage ist nach Abs. 2 der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös einerseits und Anschaffungs- plus Werbungskosten andererseits.

Grundstücke: die Frist fiel im April 2012

Für private Grundstücksveräußerungen gibt es seit 1. April 2012 keine Frist mehr. § 30 EStG erfasst jeden Verkauf, unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wurde. Der Begriff des Grundstücks umfasst dabei Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte.

Der Steuersatz beträgt nach § 30a Abs. 1 30 Prozent. Die Einkünfte bleiben beim Gesamtbetrag der Einkünfte und beim Einkommen außer Ansatz, wirken sich also nicht auf die Progression aus - es sei denn, es wird die Regelbesteuerungsoption nach Abs. 2 beantragt, was nur bei sehr niedrigem Einkommen sinnvoll ist.

Die Einkünfte sind nach § 30 Abs. 3 der Unterschiedsbetrag zwischen Erlös und Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten erhöhen sich um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, soweit diese nicht bereits woanders berücksichtigt wurden, und vermindern sich um geltend gemachte Abschreibungen. Abziehbar sind außerdem die Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung nach § 30c.

Altvermögen: die Pauschalsätze steigen 2027

War ein Grundstück am 31. März 2012 nicht steuerverfangen - im Regelfall also außerhalb der damals geltenden zehnjährigen Spekulationsfrist angeschafft -, dürfen die Anschaffungskosten nach § 30 Abs. 4 pauschal angesetzt werden. Das senkt die Bemessungsgrundlage erheblich.

Diese Pauschalsätze werden mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 verschärft. Die Neufassung des § 30 Abs. 4 ist bereits seit 30. Juli 2026 im Gesetz, anzuwenden ist sie aber erst auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 (§ 124b Z 498 EStG):

Fall	pauschale Anschaffungskosten	Belastung vom Erlös
Regelfall, Veräußerung bis 31.12.2026	86 Prozent	4,2 Prozent
Regelfall, Veräußerung ab 1.1.2027	80 Prozent	6,0 Prozent
Umwidmung nach 31.12.1987, bis 31.12.2026	40 Prozent	18,0 Prozent
Umwidmung nach 31.12.1987, ab 1.1.2027	30 Prozent	21,0 Prozent

Die Belastung in der rechten Spalte ergibt sich aus dem verbleibenden Anteil des Erlöses mal 30 Prozent Steuersatz. Bei einem Verkaufserlös von 400.000 Euro im Regelfall sind das bis Jahresende 16.800 Euro, ab Jänner 2027 dagegen 24.000 Euro - eine Differenz von 7.200 Euro allein durch den Stichtag.

Wer hier auf die konsolidierte Fassung im RIS schaut, liest bereits die neuen Werte und rechnet für das laufende Jahr um mehr als ein Drittel zu hoch. Der Paragrafentext allein sagt nicht, ab wann er anzuwenden ist.

Als Umwidmung gilt dabei nur eine Widmungsänderung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, die erstmals eine Bebauung im Umfang von Bauland ermöglicht. Erfasst sind auch Umwidmungen innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung, wenn sie mit ihr wirtschaftlich zusammenhängen, sowie spätere Kaufpreiserhöhungen aufgrund einer Umwidmung. Eine solche spätere Umwidmung gilt als rückwirkendes Ereignis nach § 295a BAO und ist dem Finanzamt anzuzeigen.

Statt der Pauschalierung kann nach § 30 Abs. 5 auf Antrag immer nach den tatsächlichen Anschaffungskosten gerechnet werden. Das lohnt sich, wenn der Wertzuwachs gering war.

Die Befreiungen

§ 30 Abs. 2 nimmt vier Fälle von der Besteuerung aus:

Die Hauptwohnsitzbefreiung greift bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden in zwei Varianten. Entweder hat die Immobilie ab der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient, oder sie hat innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient. In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden.

Die Herstellerbefreiung gilt für im Privatvermögen selbst hergestellte Gebäude, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht der Erzielung von Einkünften gedient haben. Sie erfasst nur das Gebäude - der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig.

Steuerfrei bleiben außerdem Veräußerungen infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs sowie bestimmte Tauschvorgänge: bei Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren, bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland und bei wechselseitiger Grenzbereinigung, sofern eine Ausgleichszahlung 730 Euro nicht übersteigt.

Wer die Steuer abführt

Anders als bei anderen Einkünften kümmert sich meist ein Dritter darum. Nimmt der Parteienvertreter - Notar oder Rechtsanwalt - eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG vor, muss er nach § 30c Abs. 2 gleichzeitig dem Finanzamt mitteilen, dass Einkünfte anfallen, und die Immobilienertragsteuer selbst berechnen. Der Verkäufer legt ihm dafür die Unterlagen vor und bestätigt deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich.

Die Steuer beträgt nach § 30b Abs. 1 dreißig Prozent der Bemessungsgrundlage, auf volle Euro abgerundet, und ist spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach dem Zufluss zu entrichten.

Mit der Entrichtung ist die Einkommensteuer abgegolten. Diese Wirkung entfällt aber, wenn die Angaben des Steuerpflichtigen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen - die Verantwortung für die Zahlen bleibt also beim Verkäufer. Sie entfällt ebenso bei einer späteren Umwidmung im Sinne des § 30 Abs. 4 Z 1.

Erfolgt keine Selbstberechnung, ist im Rahmen der Abgabenerklärung zur Grunderwerbsteuer eine besondere Vorauszahlung nach § 30b Abs. 4 mitzuteilen und zu leisten.

Kryptowährungen: der Stichtag 28. Februar 2021

Für Kryptowährungen gilt seit 1. März 2022 § 27b EStG. Sie zählen damit zum Kapitalvermögen und unterliegen 27,5 Prozent, ohne jede Behaltefrist. Erfasst sind laufende Einkünfte - Entgelte für die Überlassung und das Mining - sowie realisierte Wertsteigerungen aus Veräußerung und aus dem Tausch gegen andere Wirtschaftsgüter und Leistungen.

Der Tausch einer Kryptowährung gegen eine andere ist ausdrücklich ausgenommen: Er stellt nach § 27b Abs. 3 keine Realisierung dar, und damit zusammenhängende Aufwendungen bleiben steuerlich unbeachtlich. Ebenso wenig laufende Einkünfte sind Staking, Airdrops, Bounties und Hardforks - die dabei zugehenden Coins werden erst bei der späteren Realisierung erfasst.

Entscheidend ist der Übergangsstichtag. Nach § 124b Z 384 lit. a EStG sind die Neuregelungen erstmals auf Kryptowährungen anzuwenden, die nach dem 28. Februar 2021 angeschafft wurden. Alles, was bis einschließlich 28. Februar 2021 gekauft wurde, ist Altvermögen: Dafür galt die Einjahresfrist des § 31, die längst abgelaufen ist. Solche Bestände lassen sich steuerfrei verkaufen.

Die Beweislast dafür liegt beim Steuerpflichtigen. Wer Altbestände hält, sollte Anschaffungsdatum und -kosten belegen können, weil die inländische Depotstelle sonst mangels Daten den Abzug vornimmt.

Wertpapiere

Bei Aktien, Anleihen, Fonds und ETFs spielt die Haltedauer seit 1. April 2012 ebenfalls keine Rolle. Kursgewinne unterliegen dem Sondersteuersatz, den die inländische Depotstelle einbehält. Welcher Satz gilt und wann statt dessen der Tarif greift, steht bei der Kapitalertragsteuer; die Besonderheiten von Fonds und die 60-Prozent-Regel bei den ETFs.

Quellen

§ 31 EStG - Spekulationsgeschäfte, Einjahresfrist, Freigrenze 440 Euro
§ 30 EStG - private Grundstücksveräußerungen, Befreiungen, Altvermögen
§ 30a EStG - besonderer Steuersatz 30 Prozent
§ 30b EStG und § 30c EStG - Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung
§ 27b EStG - Einkünfte aus Kryptowährungen
§ 124b EStG - Z 384 lit. a zum Krypto-Stichtag, Z 498 zur Anwendung des neuen § 30 Abs. 4

Abrufdatum aller Quellen: 4. September 2026. Eigene Rechnungen: 14 Prozent mal 30 Prozent ergeben 4,2 Prozent, 20 mal 30 ergeben 6,0, 60 mal 30 ergeben 18,0 und 70 mal 30 ergeben 21,0 Prozent des Veräußerungserlöses.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es die Spekulationsfrist in Österreich noch?

Ja, aber nur in einem schmalen Bereich. § 31 EStG erfasst Veräußerungen von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens innerhalb eines Jahres, sofern die Einkünfte weder nach § 27 noch nach § 30 zu erfassen sind. Für Grundstücke, Wertpapiere und neuere Kryptowährungen gilt sie deshalb nicht mehr.

Wie hoch ist die Freigrenze bei Spekulationsgeschäften?

440 Euro im Kalenderjahr. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Wer insgesamt 441 Euro Gewinn erzielt, versteuert den vollen Betrag, nicht nur den Euro darüber.

Wie viel Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Bei Altvermögen, das am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war, werden die Anschaffungskosten pauschal angesetzt, wodurch die Belastung deutlich niedriger ausfällt.

Was ändert sich 2027 bei Alt-Grundstücken?

Die pauschalen Anschaffungskosten sinken von 86 auf 80 Prozent des Erlöses, im Umwidmungsfall von 40 auf 30 Prozent. Die effektive Belastung steigt damit von 4,2 auf 6 Prozent beziehungsweise von 18 auf 21 Prozent des Verkaufserlöses. Anzuwenden ist das auf Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026.

Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?

Vor allem bei der Hauptwohnsitzbefreiung: entweder zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz ab der Anschaffung, oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn. In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Daneben gibt es die Herstellerbefreiung und die Befreiung bei behördlichem Eingriff.

Sind alte Kryptowährungen steuerfrei?

Kryptowährungen, die bis einschließlich 28. Februar 2021 angeschafft wurden, sind Altvermögen und fallen nicht unter § 27b EStG. Für sie galt die Einjahresfrist des § 31, die längst abgelaufen ist. Ab dem 1. März 2021 angeschaffte Bestände unterliegen dagegen 27,5 Prozent, unabhängig von der Haltedauer.