Energieausweis: Vorlagepflicht, Fristen und Ausnahmen
Höchstens zehn Jahre alt, vorzulegen vor der Vertragserklärung und auszuhändigen binnen 14 Tagen danach. Das steht so im Gesetz.
Der Energieausweis ist kein Formalakt am Rand eines Immobiliengeschäfts, sondern eine gesetzliche Pflicht mit klaren Fristen. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz regelt sie in einem einzigen dichten Absatz.
Nach § 4 Abs. 1 EAVG hat beim Verkauf der Verkäufer dem Käufer und bei der In-Bestand-Gabe der Bestandgeber dem Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.
Die drei Fristen
| Anforderung | Zeitpunkt |
|---|---|
| Vorlage | rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers |
| Alter des Ausweises | höchstens zehn Jahre, gerechnet zum Zeitpunkt der Vorlage |
| Aushändigung | binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss |
Zwei Details daran werden häufig übersehen. Erstens muss der Ausweis vor der Vertragserklärung vorliegen, nicht erst bei der Unterschrift; er ist eine Entscheidungsgrundlage, kein Beilage-Dokument. Zweitens ist er auf Verlangen des Käufers oder Bestandnehmers auf Papier vorzulegen und auszuhändigen, etwa als Ausdruck.
Wenn nur eine Wohnung betroffen ist
§ 4 Abs. 2 EAVG erlaubt bei einem einzelnen Nutzungsobjekt drei Varianten. Der Verkäufer oder Bestandgeber kann die Pflicht erfüllen durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises
- über die Gesamtenergieeffizienz dieses Nutzungsobjekts,
- über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude, oder
- über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes.
Für Vermieterinnen und Vermieter einer einzelnen Wohnung ist das die praktisch wichtigste Erleichterung: Ein Ausweis für das Gesamtgebäude, den in der Regel die Hausverwaltung hat, genügt.
Ausnahmen
§ 5 EAVG nimmt bestimmte Gebäudekategorien von der Informationspflicht nach § 3 und von der Vorlage- und Aushändigungspflicht aus. Dazu zählen unter anderem:
- Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
- im Verkaufsfall Gebäude, die aufgrund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, sofern sie in einer allfälligen Anzeige als abbruchreif bezeichnet werden und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre abbricht
Die Abbruchreife ist damit an zwei formale Bedingungen geknüpft. Wer sich darauf beruft, ohne sie im Inserat und im Vertrag abzubilden, kann sich später nicht darauf stützen.
Was drinsteht
Der Energieausweis weist die Gesamtenergieeffizienz aus, in Österreich unter anderem über den Heizwärmebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr sowie weitere Kennzahlen. Die bekannte Skala von A++ bis G ordnet diese Werte in Klassen ein.
Für die Einordnung der Zahlen sind zwei Punkte wichtig:
- Der Ausweis beschreibt das Gebäude, nicht das Nutzerverhalten. Der tatsächliche Verbrauch weicht regelmäßig ab, in beide Richtungen.
- Die Berechnung erfolgt unter genormten Randbedingungen. Zwei Ausweise sind deshalb untereinander vergleichbar, aber keiner sagt voraus, was eine bestimmte Familie zahlen wird.
Wozu er über die Pflicht hinaus dient
- Preisverhandlung. Eine schlechte Klasse benennt konkreten Sanierungsbedarf. Wer die Kennzahl liest, kann Fenster, Dämmung und Heizung gezielt ansprechen.
- Bewertung. Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die in einem Bewertungsgutachten anzuführen sind. Welche Unterlagen verwendet wurden, muss nach § 9 Abs. 1 LBG im Gutachten stehen, siehe Immobiliengutachten.
- Förderungen. Wohnbauförderung und Sanierungsförderungen der Länder knüpfen regelmäßig an Kennzahlen des Energieausweises an.
- Sanierungsplanung. Der Ausweis enthält üblicherweise Empfehlungen, die als Ausgangspunkt für eine Energieberatung taugen.
Wer ihn erstellt
Ausstellen dürfen ihn Personen mit entsprechender Berechtigung, insbesondere Ziviltechniker sowie Gewerbetreibende der einschlägigen Fachgebiete. Die Berechnungsgrundlagen richten sich nach den Bauvorschriften der Länder, die dabei auf die harmonisierten OIB-Richtlinien verweisen.
Für ein bestehendes Gebäude ist eine Begehung die Grundlage, weil Bauteilaufbauten, Fenster und Haustechnik erfasst werden müssen. Ein Ausweis, der ausschließlich aus Plänen erstellt wurde, ist zulässig, bildet den tatsächlichen Zustand aber nur eingeschränkt ab.
Quellen
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, insbesondere §§ 4 und 5
- § 9 Liegenschaftsbewertungsgesetz, Unterlagen im Bewertungsgutachten
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Häufig gestellte Fragen
Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers. Ausgehändigt werden muss er binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss.
Wie alt darf er sein?
Höchstens zehn Jahre, gerechnet zum Zeitpunkt der Vorlage. Ein älterer Ausweis erfüllt die Pflicht nach § 4 Abs. 1 EAVG nicht.
Wer muss ihn beibringen?
Beim Verkauf der Verkäufer gegenüber dem Käufer, bei der Vermietung der Bestandgeber gegenüber dem Bestandnehmer. Die Pflicht trifft also die anbietende Seite.
Genügt ein Ausweis für das ganze Haus?
Ja. Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder vermietet, kann die Pflicht auch durch einen Ausweis über ein vergleichbares Objekt im selben Gebäude oder über das Gesamtgebäude erfüllt werden.
Muss er auf Papier vorliegen?
Auf Verlangen des Käufers oder Bestandnehmers ja. § 4 Abs. 1 EAVG sieht vor, dass er dann auf Papier, etwa als Ausdruck, vorzulegen und auszuhändigen ist.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, § 5 EAVG nennt mehrere Gebäudekategorien, darunter Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden, und im Verkaufsfall objektiv abbruchreife Gebäude unter bestimmten Bedingungen.