Energieausweis: Vorlagepflicht, Fristen, Strafen und Ausnahmen
Höchstens zehn Jahre alt, vor der Vertragserklärung vorzulegen, binnen 14 Tagen auszuhändigen. Pflichtangaben im Inserat und bis 1.450 Euro Strafe.
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen, und zwar vor der Vertragserklärung des Käufers oder Mieters. Binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ist er auszuhändigen. So steht es in § 4 des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG).
Schon das Inserat muss die Kennzahlen nennen. Wer gegen die Pflichten verstößt, riskiert eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro, und ohne Ausweis gilt eine dem Gebäudealter entsprechende Energieeffizienz als vereinbart.
Eckdaten zum Energieausweis
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Vorlage | rechtzeitig vor der Vertragserklärung von Käufer oder Mieter |
| Alter | höchstens 10 Jahre |
| Aushändigung | binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss, auf Verlangen auf Papier |
| Pflicht im Inserat | Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf, Effizienzklasse |
| Verpflichtet | Verkäufer oder Vermieter, beim Inserat auch der Makler |
| Strafe | bis 1.450 Euro je Verstoß |
| Ohne Ausweis | dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Effizienz gilt als vereinbart |
| Einzelne Wohnung | Ausweis für vergleichbare Wohnung oder Gesamtgebäude genügt |
Vorlage und Aushändigung: die drei Fristen
| Anforderung | Zeitpunkt |
|---|---|
| Vorlage | rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers |
| Alter des Ausweises | höchstens zehn Jahre, gerechnet zum Zeitpunkt der Vorlage |
| Aushändigung | binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss |
Der Ausweis muss vor der Vertragserklärung vorliegen, nicht erst bei der Unterschrift. Er ist eine Entscheidungsgrundlage, keine Beilage. Auf Verlangen des Käufers oder Mieters ist er auf Papier vorzulegen und auszuhändigen, etwa als Ausdruck.
Energieausweis bei einer einzelnen Wohnung
Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder vermietet, erlaubt § 4 Abs. 2 EAVG drei Varianten. Vorgelegt werden kann ein Ausweis über
- die Gesamtenergieeffizienz dieses Nutzungsobjekts,
- ein vergleichbares Nutzungsobjekt im selben Gebäude oder
- das gesamte Gebäude.
Wer eine einzelne Wohnung vermietet, kann also einen Ausweis für das Gesamtgebäude vorlegen.
Pflichtangaben im Inserat
Wird ein Gebäude oder eine Wohnung in einer Zeitung oder online zum Kauf oder zur Miete angeboten, müssen in der Anzeige stehen:
- der Heizwärmebedarf (HWB),
- der Endenergiebedarf und
- die Gesamtenergieeffizienzklasse.
Die Pflicht trifft Verkäufer oder Vermieter und den von ihnen beauftragten Immobilienmakler. Der Makler ist entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Pflicht aufgeklärt und vergeblich um die Werte oder einen Ausweis gebeten hat.
Rechtsfolgen: Haftung, vereinbarte Effizienz und Strafen
Der vorgelegte Ausweis wird Vertragsinhalt. Die darin angegebenen Kennzahlen gelten, unter Berücksichtigung der unvermeidlichen Bandbreiten, als bedungene Eigenschaft des Gebäudes. Weicht das Gebäude ab, bestehen Gewährleistungsansprüche. Zusätzlich haftet der Ersteller des Ausweises dem Käufer oder Mieter unmittelbar für die Richtigkeit.
Kein Ausweis vorgelegt. Dann gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Kein Ausweis ausgehändigt. Bekommt der Käufer oder Mieter nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung keinen Ausweis, kann er die Aushändigung einklagen oder selbst einen Ausweis einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Vermieter zurückverlangen.
Verwaltungsstrafen nach § 9 EAVG, jeweils bis 1.450 Euro:
| Verstoß | Wer |
|---|---|
| Kennzahlen fehlen im Inserat | Verkäufer, Vermieter oder Makler |
| kein höchstens zehn Jahre alter Ausweis rechtzeitig vorgelegt | Verkäufer oder Vermieter |
| Ausweis nach Vertragsabschluss nicht ausgehändigt | Verkäufer oder Vermieter |
Kosten des Energieausweises: wer zahlt
Die Kosten trägt, wer zur Vorlage verpflichtet ist, also der Verkäufer oder Vermieter. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes lassen sie sich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, weil der Katalog des § 21 MRG abschließend ist und den Energieausweis nicht nennt. Welche Kosten dort verrechenbar sind, steht bei den Betriebskosten.
Einen gesetzlich festgelegten Preis für die Erstellung gibt es im EAVG nicht. Für einen Kostenvergleich lohnt es sich, Angebote einzuholen und zu fragen, ob eine Begehung des Gebäudes enthalten ist.
Ausnahmen von der Vorlagepflicht
§ 5 EAVG nimmt folgende Gebäude von der Pflicht im Inserat und von der Vorlage- und Aushändigungspflicht aus:
- Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
- im Verkaufsfall objektiv abbruchreife Gebäude, wenn sie im Inserat als abbruchreif bezeichnet sind und der Kaufvertrag davon ausgeht, dass der Käufer sie binnen drei Jahren abbricht
- Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
- provisorische Gebäude mit höchstens zwei Jahren geplanter Nutzung
- Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, die überwiegend mit eigener Abwärme temperiert werden
- Wohngebäude für eine begrenzte Nutzung im Jahr, deren Energiebedarf unter einem Viertel einer ganzjährigen Nutzung liegt
- frei stehende Gebäude unter 50 Quadratmetern Gesamtnutzfläche
Bei der Abbruchreife hängt die Ausnahme an zwei formalen Bedingungen. Wer sie nicht im Inserat und im Vertrag abbildet, kann sich später nicht darauf stützen.
Kennzahlen im Energieausweis
Der Energieausweis weist die Gesamtenergieeffizienz aus, unter anderem über den Heizwärmebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr und den Endenergiebedarf. Die Skala von A++ bis G ordnet die Werte in Klassen ein.
- Der Ausweis beschreibt das Gebäude, nicht das Verhalten der Bewohner. Der tatsächliche Verbrauch weicht in beide Richtungen ab.
- Gerechnet wird unter genormten Randbedingungen. Zwei Ausweise sind deshalb untereinander vergleichbar, sagen aber nicht voraus, was ein bestimmter Haushalt zahlen wird.
Bei einer Immobilienbewertung gehört der Ausweis zu den Unterlagen, die im Gutachten anzuführen sind, siehe Immobiliengutachten. In Kaufverhandlungen benennt eine schlechte Klasse konkreten Sanierungsbedarf bei Fenstern, Dämmung oder Heizung.
Quellen
Abrufe am 04.09.2026, §§ 3, 5, 6, 7 und 9 am 14.10.2026.
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 im RIS: § 3 Pflichtangaben im Inserat, § 4 Vorlage und Aushändigung, § 5 Ausnahmen, § 6 Haftung, § 7 Rechtsfolgen, § 9 Strafen
- § 21 Mietrechtsgesetz, Katalog der Betriebskosten
- § 9 Liegenschaftsbewertungsgesetz, Unterlagen im Bewertungsgutachten
Häufig gestellte Fragen
Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Rechtzeitig vor der Vertragserklärung des Käufers oder Mieters. Ausgehändigt werden muss er binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss, auf Verlangen auf Papier.
Wie alt darf er sein?
Höchstens zehn Jahre, gerechnet zum Zeitpunkt der Vorlage.
Was muss im Inserat stehen?
Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse. Die Pflicht trifft Verkäufer oder Vermieter und den beauftragten Makler, ein Verstoß kostet bis zu 1.450 Euro.
Was passiert, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?
Dann gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart. Wird der Ausweis nach Vertragsabschluss nicht ausgehändigt, kann der Käufer oder Mieter selbst einen einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren zurückverlangen. Dazu droht eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro.
Wer zahlt den Energieausweis?
Verkäufer oder Vermieter, weil sie ihn vorlegen müssen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes steht er nicht im Katalog der Betriebskosten und lässt sich deshalb nicht auf die Mieter umlegen.
Genügt ein Ausweis für das ganze Haus?
Ja. Bei einer einzelnen Wohnung reicht auch ein Ausweis über eine vergleichbare Wohnung im selben Gebäude oder über das Gesamtgebäude.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, unter anderem für Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden, frei stehende Gebäude unter 50 Quadratmetern, Gebäude für Gottesdienste und im Verkaufsfall abbruchreife Gebäude unter bestimmten Bedingungen.
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