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Baukredit: was beim Bauen anders läuft als beim Kaufen

Das Geld fließt nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt. Was das für Zinsen, Zeitplan und Reserve bedeutet - und wo die zwei Werktage gelten.

Beim Kauf einer fertigen Wohnung fließt das Geld einmal, und danach beginnt die Tilgung. Beim Bauen fließt es in Etappen, über Monate verteilt, jeweils gegen Nachweis. Diese eine Abweichung erzeugt fast alle Besonderheiten der Baufinanzierung.

Rechtlich gilt für den grundpfandrechtlich besicherten Baukredit das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG), wie für jeden Wohnkredit. Zwei Bestimmungen daraus wiegen beim Bauen besonders: das kurze Rücktrittsrecht und die Regel zur Nachfinanzierung.

Eckdaten zum Baukredit

PunktRegel
Auszahlungin Teilbeträgen nach Baufortschritt
Zinsenauf den abgerufenen Teil, dazu gegebenenfalls Bereitstellungszinsen auf den Rest
RechtsgrundlageHypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)
Rücktrittsrecht2 Werktage ab Unterschrift, nur bei Unterschrift binnen 2 Werktagen nach ESIS-Merkblatt
Nachfinanzierungneue Kreditprüfung, außer im ursprünglichen Antrag vorgesehen
Neues Verbraucherkreditrecht ab 20.11.2026betrifft das HIKrG nicht

Auszahlung nach Baufortschritt und Bereitstellungszinsen

Die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen, die an den Baufortschritt gekoppelt sind - typischerweise nach Fertigstellung von Keller oder Bodenplatte, Rohbau, Dach, Fenstern und Innenausbau. Nachgewiesen wird das über Rechnungen, Bautagebuch oder die Bestätigung eines Sachverständigen.

Für beide Seiten hat das einen Sinn. Die Bank finanziert nur, was bereits als Wert entstanden ist; der Bauherr zahlt Zinsen nur auf das, was er tatsächlich abgerufen hat.

Der zweite Punkt hat eine Kehrseite, die im Angebot leicht übersehen wird: Bereitstellungszinsen. Für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil kann der Kreditvertrag ein laufendes Entgelt vorsehen. Es fällt zusätzlich zu den normalen Zinsen an, und es läuft weiter, wenn sich der Bau verzögert.

Drei Fragen gehören deshalb vor die Unterschrift:

  • Ab wann werden Bereitstellungszinsen verrechnet, und gibt es eine bereitstellungsfreie Zeit?
  • Wie hoch sind sie, und beziehen sie sich auf den offenen Betrag oder die gesamte Zusage?
  • Was passiert bei Verzug? Eine Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit ist verhandelbar, solange noch nicht unterschrieben ist.

Rücktrittsrecht beim Baukredit: zwei Werktage nach § 13 HIKrG

Beim Konsumkredit sind es vierzehn Tage. Beim grundpfandrechtlich besicherten Kredit gilt § 13 HIKrG, und der ist deutlich enger:

  • Ein Rücktrittsrecht besteht nur, wenn Sie Ihre Vertragserklärung binnen zwei Werktagen nach Erhalt des ESIS-Merkblatts abgeben oder gar kein Merkblatt bekommen haben.
  • Dann können Sie binnen zwei Werktagen ab Ihrer Unterschrift ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Der Samstag zählt nicht als Werktag.
  • Die Frist beginnt erst, wenn Sie das Merkblatt samt Belehrung über das Rücktrittsrecht haben. Spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss erlischt das Recht.

Wer sich nach Erhalt des Merkblatts mehr als zwei Werktage Zeit lässt, hat also kein Rücktrittsrecht mehr, weil die Bedenkzeit vor der Unterschrift lag. Die Unterlagen sollten deshalb vorliegen, bevor der Termin zur Unterschrift vereinbart wird.

Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung verlangt § 9 HIKrG eine eingehende Prüfung von Einkommen, Ausgaben und finanziellen Verhältnissen. Sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit, und nicht auf die Annahme einer Wertsteigerung, außer der Kredit dient dem Bau oder der Renovierung. Beim Baukredit darf die Bank den Wertzuwachs durch das Bauvorhaben also berücksichtigen, die Prüfung des Einkommens bleibt trotzdem Pflicht.

Was sich am 20. November 2026 im Verbraucherkreditrecht ändert, betrifft Baukredite nicht: Das Änderungsgesetz ersetzt das VKrG, lässt das HIKrG aber unangetastet. Die Einzelheiten der Besicherung stehen beim Hypothekarkredit.

Reserve für Kostenüberschreitungen und Nachfinanzierung

Bauen weicht von der Kalkulation ab. Das ist kein Sonderfall, sondern die Regel - Bodenverhältnisse, Auflagen, Materialpreise und Änderungswünsche während der Bauzeit summieren sich.

Wer die Reserve erst braucht, wenn sie fehlt, steht vor einer Nachfinanzierung. Die ist möglich, aber nicht formlos: Eine deutliche Erhöhung des Kreditbetrags nach Vertragsabschluss löst nach § 9 Abs. 6 HIKrG eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung aus, zu den dann geltenden Konditionen. Das entfällt, wenn der zusätzliche Kredit schon bei der ursprünglichen Prüfung vorgesehen war und in sie eingeflossen ist. Wer die Reserve gleich mitbeantragt, erspart sich also die zweite Prüfung. Wenn das Haus halbfertig ist, ist die Verhandlungsposition denkbar schlecht.

Praktisch heißt das: Die Reserve gehört als eigene Position in den Finanzierungsplan, nicht als Hoffnung daneben. Und sie gehört in die Leistbarkeitsrechnung, weil auch sie verzinst und getilgt werden muss, wenn sie gezogen wird. Wie sich die Obergrenze ermittelt, steht bei der Leistbarkeit.

Eigenleistung beim Hausbau: Anerkennung und Zeitrisiko

Selbst gemachte Arbeit senkt die Baukosten. Ob und in welcher Höhe eine Bank sie als Eigenmittel anerkennt, legt sie selbst fest. Das gehört vor der Planung geklärt, nicht danach.

Der Haken liegt beim Zeitplan. Eigenleistung wird abends und an Wochenenden erbracht. Verzögert sie sich, verzögert sich der Bau, und die Bereitstellungszinsen laufen weiter. Wird sie gar nicht erbracht, muss die Arbeit zugekauft werden - dann fehlt genau der Betrag, der als Eigenmittel eingerechnet war.

Realistisch anzusetzen sind Arbeiten, die sich klar abgrenzen lassen und keine Gewerkefolgen auslösen: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen. Alles, wovon andere Gewerke abhängen, gehört in professionelle Hände.

Unterlagen und Zahlen für das Bankgespräch

Vier Zahlen bestimmen das Gespräch, und drei davon kann man vorher ermitteln:

  1. Die Gesamtkosten, nicht der Baupreis. Grundstück, Aufschließung, Nebenkosten, Einrichtung und Außenanlagen gehören dazu.
  2. Die Eigenmittel, getrennt nach vorhandenem Geld und geplanter Eigenleistung.
  3. Die tragbare Rate aus der eigenen Haushaltsrechnung, nicht aus der Bankauskunft.
  4. Der Zeitplan mit den Abrufterminen, weil er über die Bereitstellungszinsen entscheidet.

Welche Nebenkosten beim Grundstückserwerb anfallen und was seit dem Auslaufen der Wohnraum-Befreiung wieder zu zahlen ist, steht beim Wohnkredit. Landesförderungen können einen erheblichen Teil abdecken - der Überblick dazu steht bei der Wohnbauförderung.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Wird ein Baukredit auf einmal ausgezahlt?

Nein. Die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen nach Baufortschritt, meist gegen Nachweis der erreichten Bauphase. Das schützt die Bank vor einem Bauabbruch und den Bauherrn davor, Zinsen auf nicht benötigtes Geld zu zahlen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Ein Entgelt für den Teil der Kreditsumme, der zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist. Es fällt zusätzlich zu den Zinsen auf den bereits ausgezahlten Teil an. Ob und ab wann sie verrechnet werden, steht im Kreditvertrag.

Welche Rücktrittsfrist gilt beim Baukredit?

Nach § 13 HIKrG zwei Werktage ab Abgabe der eigenen Vertragserklärung, nicht vierzehn Tage. Das Rücktrittsrecht besteht nur, wenn Sie binnen zwei Werktagen nach Erhalt des ESIS-Merkblatts unterschreiben oder gar kein Merkblatt bekommen haben. Der Samstag zählt nicht als Werktag.

Ändert sich für Baukredite am 20. November 2026 etwas?

Nein. Das Verbraucherkreditrechts-Änderungsgesetz 2026 ersetzt das VKrG, novelliert das HIKrG aber nicht. Grundpfandrechtlich besicherte Kredite bleiben unberührt.

Wie viel Reserve sollte eingeplant werden?

Eine eigene Position über den kalkulierten Baukosten. Eine deutliche Erhöhung des Kredits nach Vertragsabschluss löst nach § 9 Abs. 6 HIKrG eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung aus, außer der zusätzliche Betrag war schon bei der ursprünglichen Prüfung vorgesehen. Die Reserve gehört deshalb gleich in den Kreditantrag.

Zählt Eigenleistung als Eigenmittel?

Das legt jede Bank selbst fest, gesetzlich ist es nicht geregelt. Fragen Sie vor der Planung, ob und in welcher Höhe Eigenleistung angerechnet wird. Nicht erbrachte Eigenleistung wird zur Finanzierungslücke, weil die Arbeit dann zugekauft werden muss.

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