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Baukredit: was beim Bauen anders läuft als beim Kaufen

Das Geld fließt nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt. Was das für Zinsen, Zeitplan und Reserve bedeutet - und wo die zwei Werktage gelten.

Stand: 03. September 2026 9 Min. Lesezeit

Beim Kauf einer fertigen Wohnung fließt das Geld einmal, und danach beginnt die Tilgung. Beim Bauen fließt es in Etappen, über Monate verteilt, jeweils gegen Nachweis. Diese eine Abweichung erzeugt fast alle Besonderheiten der Baufinanzierung.

Rechtlich ist der Baukredit dagegen unauffällig: Wird er grundpfandrechtlich besichert, gilt das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, mit allem, was dort für Wohnkredite gilt.

Das Geld kommt in Etappen

Die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen, die an den Baufortschritt gekoppelt sind - typischerweise nach Fertigstellung von Keller oder Bodenplatte, Rohbau, Dach, Fenstern und Innenausbau. Nachgewiesen wird das über Rechnungen, Bautagebuch oder die Bestätigung eines Sachverständigen.

Für beide Seiten hat das einen Sinn. Die Bank finanziert nur, was bereits als Wert entstanden ist; der Bauherr zahlt Zinsen nur auf das, was er tatsächlich abgerufen hat.

Der zweite Punkt hat eine Kehrseite, die im Angebot leicht übersehen wird: Bereitstellungszinsen. Für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil verlangen viele Institute ein laufendes Entgelt. Es fällt zusätzlich zu den normalen Zinsen an, und es läuft weiter, wenn sich der Bau verzögert.

Drei Fragen gehören deshalb vor die Unterschrift:

  • Ab wann werden Bereitstellungszinsen verrechnet? Üblich ist eine bereitstellungsfreie Zeit von einigen Monaten.
  • Wie hoch sind sie, und beziehen sie sich auf den offenen Betrag oder die gesamte Zusage?
  • Was passiert bei Verzug? Eine Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit ist verhandelbar, solange noch nicht unterschrieben ist.

Zwei Werktage, nicht vierzehn Tage

Der häufigste Irrtum betrifft das Rücktrittsrecht. Beim Konsumkredit sind es vierzehn Tage. Beim grundpfandrechtlich besicherten Kredit gilt § 13 HIKrG: zwei Werktage ab Erhalt des ESIS-Merkblatts, wobei der Samstag nicht als Werktag zählt und das Recht spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss erlischt.

Wer das Merkblatt am Freitag bekommt, hat also bis Dienstag Zeit - nicht bis übernächste Woche. Die Unterlagen sollten deshalb vorliegen, bevor der Termin zur Unterschrift vereinbart wird.

Ebenfalls im HIKrG steht eine Vorschrift, die beim Bauen besonders wiegt: § 9 HIKrG verlangt eine eingehende Prüfung der Kreditwürdigkeit und verbietet ausdrücklich, sie hauptsächlich auf den Wert der Sicherheit zu stützen. Das künftige Haus allein trägt die Finanzierung also nicht - tragen muss sie das Einkommen.

Was sich am 20. November 2026 im Verbraucherkreditrecht ändert, betrifft Baukredite nicht: Das Änderungsgesetz ersetzt das VKrG, lässt das HIKrG aber unangetastet. Die Einzelheiten der Besicherung stehen beim Hypothekarkredit.

Die Reserve ist keine Vorsicht, sondern Teil der Rechnung

Bauen weicht von der Kalkulation ab. Das ist kein Sonderfall, sondern die Regel - Bodenverhältnisse, Auflagen, Materialpreise und Änderungswünsche während der Bauzeit summieren sich.

Wer die Reserve erst braucht, wenn sie fehlt, steht vor einer Nachfinanzierung. Die ist möglich, aber nicht formlos: Eine deutliche Erhöhung des Kreditbetrags löst eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung aus, und sie findet zu den dann geltenden Konditionen statt. Wenn das Haus halbfertig ist, ist die Verhandlungsposition denkbar schlecht.

Praktisch heißt das: Die Reserve gehört als eigene Position in den Finanzierungsplan, nicht als Hoffnung daneben. Und sie gehört in die Leistbarkeitsrechnung, weil auch sie verzinst und getilgt werden muss, wenn sie gezogen wird. Wie sich die Obergrenze ermittelt, steht bei der Leistbarkeit.

Eigenleistung rechnet sich anders, als sie klingt

Selbst gemachte Arbeit senkt die Baukosten und wird von Banken teilweise als Eigenmittel anerkannt - meist mit einem Abschlag und oft nur bei nachgewiesener Qualifikation.

Der Haken liegt beim Zeitplan. Eigenleistung wird abends und an Wochenenden erbracht. Verzögert sie sich, verzögert sich der Bau, und die Bereitstellungszinsen laufen weiter. Wird sie gar nicht erbracht, muss die Arbeit zugekauft werden - dann fehlt genau der Betrag, der als Eigenmittel eingerechnet war.

Realistisch anzusetzen sind Arbeiten, die sich klar abgrenzen lassen und keine Gewerkefolgen auslösen: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen. Alles, wovon andere Gewerke abhängen, gehört in professionelle Hände.

Was vor dem Erstgespräch feststehen sollte

Vier Zahlen bestimmen das Gespräch, und drei davon kann man vorher ermitteln:

  1. Die Gesamtkosten, nicht der Baupreis. Grundstück, Aufschließung, Nebenkosten, Einrichtung und Außenanlagen gehören dazu.
  2. Die Eigenmittel, getrennt nach vorhandenem Geld und geplanter Eigenleistung.
  3. Die tragbare Rate aus der eigenen Haushaltsrechnung, nicht aus der Bankauskunft.
  4. Der Zeitplan mit den Abrufterminen, weil er über die Bereitstellungszinsen entscheidet.

Welche Nebenkosten beim Grundstückserwerb anfallen und was seit dem Auslaufen der Wohnraum-Befreiung wieder zu zahlen ist, steht beim Wohnkredit. Landesförderungen können einen erheblichen Teil abdecken - der Überblick dazu steht bei der Wohnbauförderung.

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Wird ein Baukredit auf einmal ausgezahlt?

Nein. Die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen nach Baufortschritt, meist gegen Nachweis der erreichten Bauphase. Das schützt die Bank vor einem Bauabbruch und den Bauherrn davor, Zinsen auf nicht benötigtes Geld zu zahlen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Ein Entgelt für den Teil der Kreditsumme, der zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist. Es fällt zusätzlich zu den Zinsen auf den bereits ausgezahlten Teil an. Ob und ab wann sie verrechnet werden, steht im Kreditvertrag.

Welche Rücktrittsfrist gilt beim Baukredit?

Zwei Werktage ab Erhalt des ESIS-Merkblatts nach Paragraf 13 HIKrG, nicht vierzehn Tage. Der Samstag zählt nicht als Werktag, und das Recht erlischt spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss.

Ändert sich für Baukredite am 20. November 2026 etwas?

Nein. Das Verbraucherkreditrechts-Änderungsgesetz 2026 ersetzt das VKrG, novelliert das HIKrG aber nicht. Grundpfandrechtlich besicherte Kredite bleiben unberührt.

Wie viel Reserve sollte eingeplant werden?

Über die kalkulierten Baukosten hinaus eine eigene Position, die nicht Teil des Bauvertrags ist. Nachträgliche Erhöhungen des Kreditbetrags sind möglich, lösen aber nach Paragraf 7 Absatz 3 VKrG beziehungsweise dem HIKrG eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung aus.

Zählt Eigenleistung als Eigenmittel?

Teilweise und nur begrenzt. Banken rechnen Eigenleistung meist mit einem Abschlag an und verlangen einen Nachweis der Qualifikation. Nicht erbrachte Eigenleistung wird zur Finanzierungslücke, weil die Arbeit dann zugekauft werden muss.