Eigenkapital beim Immobilienkauf 2026

Wie viel Eigenmittel die Banken verlangen

Der Traum vom Eigenheim scheitert in Österreich häufig an einer entscheidenden Hürde: dem Eigenkapital. Die KIM-Verordnung schrieb von August 2022 bis Juni 2025 vor, dass Immobilienkäufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen müssen — zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Seit Juli 2025 ist die Verordnung ausgelaufen, die meisten Banken halten aber weiterhin an dieser Quote fest. Das stellt besonders Jungfamilien und Erstbezieher vor große Herausforderungen.

Lesen Sie auch unseren Ratgeber zur Immobilienfinanzierung in Österreich.

Die KIM-Verordnung: Was Immobilienkäufer 2026 wissen müssen

Was war die KIM-Verordnung?

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) wurde von der Finanzmarktaufsicht (FMA) erlassen und trat am 1. August 2022 in Kraft. Sie regelte verbindliche Mindeststandards für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten an private Haushalte in Österreich. Die KIM-Verordnung galt von August 2022 bis Juni 2025. Seit Juli 2025 ist sie ausgelaufen. Viele Banken orientieren sich aber weiterhin freiwillig an ähnlichen Vergabestandards.

Die drei Säulen der KIM-Verordnung

1. Eigenkapitalquote: Mindestens 20 Prozent

Der Belehnungsauslauf (Loan-to-Value-Ratio, LTV) durfte maximal 80 Prozent betragen
Das bedeutete: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (oder des Immobilienwerts) mussten aus Eigenkapital finanziert werden
Die Kaufnebenkosten waren zusätzlich aus Eigenkapital zu tragen

2. Schuldendienstquote: Maximal 40 Prozent

Die monatliche Gesamtbelastung durch Kreditraten (inklusive aller bestehenden Kredite) durfte 40 Prozent des nachhaltigen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten
Bei variabel verzinsten Krediten wurde ein Stresszinssatz (Aufschlag) berücksichtigt

3. Maximale Laufzeit: 35 Jahre

Die Kreditlaufzeit durfte 35 Jahre nicht überschreiten
Tilgungsfreie Zeiten waren nur begrenzt zulässig

Ausnahmen und Lockerungen

Die KIM-Verordnung sah ein Ausnahmekontingent vor: Banken durften bei einem bestimmten Anteil ihres Neugeschäfts (ursprünglich 20 Prozent, seit 2024 erweitert) von den strengen Vorgaben abweichen. Damit konnten in Einzelfällen auch Kredite mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital vergeben werden.

Seit 2024/2025 wurden die Ausnahmekontingente erweitert, insbesondere:

Für Zwischenfinanzierungen (z.B. bei Verkauf einer bestehenden Immobilie)
Für ökologisch nachhaltige Immobilien (Sanierungen, Neubauten mit hoher Energieeffizienz)
Für gemeinnützigen Wohnbau

Status der KIM-Verordnung 2026

Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 planmäßig ausgelaufen. Sie wird nicht verlängert. Die meisten Banken vergeben Immobilienkredite aber weiterhin nach ähnlichen Kriterien (20 Prozent Eigenkapital, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote, maximal 35 Jahre Laufzeit), da sich diese Standards als sinnvolle Richtlinien etabliert haben.

Wie viel Eigenkapital brauche ich konkret?

Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Eigentumswohnung in Wien

Kaufpreis: 300.000 Euro
20 Prozent Eigenkapital: 60.000 Euro
Kaufnebenkosten (ca. 10,5 Prozent): 31.500 Euro
Benötigtes Eigenkapital gesamt: 91.500 Euro
Kreditbetrag: 240.000 Euro

Beispiel 2: Einfamilienhaus in Niederösterreich

Kaufpreis: 450.000 Euro
20 Prozent Eigenkapital: 90.000 Euro
Kaufnebenkosten (ca. 10 Prozent): 45.000 Euro
Benötigtes Eigenkapital gesamt: 135.000 Euro
Kreditbetrag: 360.000 Euro

Beispiel 3: Kleine Startwohnung

Kaufpreis: 180.000 Euro
20 Prozent Eigenkapital: 36.000 Euro
Kaufnebenkosten (ca. 11 Prozent): 19.800 Euro
Benötigtes Eigenkapital gesamt: 55.800 Euro
Kreditbetrag: 144.000 Euro

Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten

Kostenart	Prozent vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5 Prozent
Grundbucheintragung	1,1 Prozent
Maklerprovision	bis zu 3 Prozent (plus 20 Prozent USt)
Vertragserrichtung (Notar/Anwalt)	1 bis 2 Prozent
Beglaubigung	ca. 0,2 bis 0,5 Prozent
Pfandrechtseintragung Grundbuch	1,2 Prozent der Kreditsumme
Summe	ca. 10 bis 12 Prozent

Idealfall: Mehr als 20 Prozent Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind in der Regel die Kreditkonditionen:

Eigenkapitalquote	Typischer Zinsaufschlag
20 Prozent (Minimum)	Standardkonditionen
30 Prozent	Leicht bessere Konditionen
40 Prozent und mehr	Deutlich bessere Konditionen, niedrigerer Zinssatz

Banken belohnen eine höhere Eigenkapitalquote mit niedrigeren Zinsen, da ihr Risiko sinkt. Ein Unterschied von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten beim Zinssatz kann über die Laufzeit mehrere tausend Euro ausmachen.

Was zählt als Eigenkapital?

Anerkannte Eigenkapitalquellen

1. Sparguthaben

Geld auf dem Girokonto, Sparkonto oder Tagesgeldkonto
Ist die einfachste und unkomplizierteste Form von Eigenkapital
Die Bank verlangt in der Regel aktuelle Kontoauszüge als Nachweis

2. Bausparguthaben

Angespartes Kapital in einem Bausparvertrag
Ist besonders gut geeignet, da es bereits für Wohnzwecke vorgesehen ist
Kann als Eigenkapital oder zur Tilgung eingesetzt werden
Ein Bauspardarlehen zählt nicht als Eigenkapital, sondern als Fremdkapital

3. Wertpapiere und Fonds

Aktien, ETFs, Investmentfonds und Anleihen können als Eigenkapital eingesetzt werden
Die Bank bewertet den aktuellen Kurswert (eventuell mit Sicherheitsabschlag)
Achtung: Beim Verkauf fällt KESt von 27,5 Prozent auf den Gewinn an

4. Schenkungen und Erbschaften

Geldgeschenke von Eltern, Großeltern oder anderen Verwandten
Die Bank verlangt einen Nachweis (Schenkungsvertrag, Kontoauszug)
Schenkungsmeldepflicht beim Finanzamt ab 50.000 Euro innerhalb von fünf Jahren
Keine Schenkungssteuer in Österreich (seit 2008 abgeschafft), aber Meldepflicht

5. Lebensversicherung

Rückkaufswert einer bestehenden Lebensversicherung
Kann entweder aufgelöst oder als Sicherheit an die Bank abgetreten werden
Vorsicht: Vorzeitige Auflösung kann mit Verlusten verbunden sein

6. Vorhandenes Grundstück oder Immobilienbesitz

Ein schuldenfreies (oder teilweise belastetes) Grundstück kann als Eigenkapital angerechnet werden
Die Bank bewertet den Grundstückswert (oft mit Abschlag vom Verkehrswert)
Auch eine bestehende Immobilie kann als zusätzliche Sicherheit dienen

7. Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek)

Handwerkliche Eigenleistungen beim Hausbau können als Eigenkapital angerechnet werden
Die Anrechnung ist begrenzt (typischerweise 5 bis 15 Prozent der Bausumme)
Nur anerkannte Leistungen zählen (Malerarbeiten, Bodenverlegung, Gartenarbeiten etc.)
Facharbeiten (Elektrik, Sanitär, Statik) werden in der Regel nicht akzeptiert

8. Betriebliche Vorsorgekasse (Abfertigung NEU)

Bei Beendigung des Dienstverhältnisses kann das Guthaben aus der Vorsorgekasse als Eigenkapital verwendet werden
Achtung: Auszahlung nur bei Beendigung des Dienstverhältnisses, nicht während aufrechter Beschäftigung

Was zählt NICHT als Eigenkapital?

Bestehende Kredite oder Darlehen (auch nicht Bauspardarlehen)
Kreditkarten-Rahmen oder Kontoüberziehungen
Geplante Einnahmen oder erwartete Erbschaften
Privatdarlehen, die nicht nachweislich geschenkt sind (Rückzahlungspflicht = Fremdkapital)

Finanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Die Realität seit der KIM-Verordnung

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist seit der KIM-Verordnung (gültig August 2022 bis Juni 2025) in Österreich faktisch nicht mehr üblich. Auch nach dem Auslaufen der Verordnung finanzieren die meisten Banken weiterhin maximal 80 Prozent des Immobilienwerts — und die Kaufnebenkosten müssen zusätzlich aus eigenen Mitteln stammen.

Ausnahmen über das Banken-Kontingent

Banken können im Rahmen ihres Ausnahmekontingents in Einzelfällen von der 80-Prozent-Grenze abweichen. Das ist möglich bei:

Sehr gutem und stabilem Einkommen
Zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Bürgschaft der Eltern, weitere Immobilie als Pfand)
Zwischenfinanzierungen (wenn eine bestehende Immobilie verkauft wird)
Besonders kreditwürdigen Kunden mit ausgezeichneter Bonität

In der Praxis werden solche Ausnahmen aber sehr restriktiv gehandhabt.

Alternativen bei fehlendem Eigenkapital

1. Eltern oder Familie einbinden

Schenkung von Eigenkapital
Bürgschaft oder Mithaftung (die Bank akzeptiert eine weitere Person als Sicherheit)
Grundstück oder Immobilie der Eltern als Zusatzsicherheit (Hypothek auf elterliche Immobilie)

2. Genossenschaftswohnung statt Eigentum

Deutlich geringerer Finanzierungsbeitrag (15.000 bis 80.000 Euro)
Günstigere monatliche Kosten
Keine 20-Prozent-Eigenkapitalregel

3. Mietkauf-Modelle

Einige Anbieter bieten Mietkauf-Modelle an, bei denen ein Teil der Miete als späterer Kaufpreis angerechnet wird
Die rechtliche Ausgestaltung variiert — lassen Sie den Vertrag prüfen

4. Eigenkapital zuerst aufbauen

Realistischen Sparplan erstellen
Höherverzinste Sparformen nutzen (Festgeld, Bausparen)
ETF-Sparplan für mittelfristigen Vermögensaufbau (Achtung: Kursrisiko)
Zeitraum: 3 bis 7 Jahre Ansparen ist realistisch

Tipps zum Eigenkapitalaufbau

1. Haushaltsbuch führen und Sparpotenzial identifizieren

Bevor Sie mit dem Eigenkapitalaufbau beginnen, sollten Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben genau analysieren. Häufig lassen sich monatlich 200 bis 500 Euro mehr sparen, wenn unnötige Ausgaben (Abos, Versicherungen, Konsumausgaben) reduziert werden.

2. Automatischen Sparplan einrichten

Richten Sie einen Dauerauftrag ein, der unmittelbar nach dem Gehaltseingang einen festen Betrag auf ein separates Sparkonto überweist. Was nicht am Girokonto liegt, wird auch nicht ausgegeben.

3. Bausparen nutzen

Ein Bausparvertrag bietet eine sichere Sparform mit staatlicher Prämie (2026 rund 1,5 Prozent). Die maximale prämienbegünstigte Einzahlung beträgt 1.200 Euro pro Jahr. Zusätzlich können Sie höhere Beträge einzahlen. Nach einer Laufzeit von 6 Jahren steht das Guthaben zur Verfügung.

4. ETF-Sparplan für mittelfristigen Aufbau

Für einen Zeithorizont von 5 bis 10 Jahren kann ein breit gestreuter ETF-Sparplan (z.B. auf den MSCI World) eine höhere Rendite bieten als Sparbuch oder Festgeld. Allerdings besteht ein Kursrisiko — planen Sie daher einen Sicherheitspuffer ein und lösen Sie den ETF-Sparplan rechtzeitig (1 bis 2 Jahre vor dem geplanten Kauf) auf.

5. Fixkosten senken

Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Fixkosten:

Strom- und Gasanbieter wechseln (Ersparnis: 200 bis 500 Euro pro Jahr)
Handytarif optimieren
Versicherungen vergleichen und überflüssige kündigen
Abonnements und Mitgliedschaften prüfen

6. Nebeneinkünfte generieren

Zusätzliche Einnahmequellen beschleunigen den Eigenkapitalaufbau:

Überstunden oder Sonderprojekte
Freelance-Tätigkeit oder Nebenjob
Vermietung ungenutzter Räume oder Stellplätze
Verkauf nicht benötigter Gegenstände

7. Sonderzahlungen gezielt sparen

Urlaubs- und Weihnachtsgeld (13. und 14. Gehalt) gezielt auf das Sparkonto einzahlen. Das bringt jährlich ein bis zwei Monatsgehälter zusätzliches Eigenkapital.

8. Gehaltserhöhungen sparen, nicht ausgeben

Wenn Sie eine Gehaltserhöhung bekommen, überweisen Sie die Differenz zum bisherigen Gehalt direkt auf das Sparkonto. So gewöhnen Sie sich gar nicht erst an den höheren Lebensstandard.

Rechenbeispiel: Eigenkapitalaufbau über 5 Jahre

Ausgangssituation:

Haushaltsnettoeinkommen: 4.000 Euro monatlich
Monatliche Sparrate: 800 Euro
Jährliche Sonderzahlung (Urlaubs-/Weihnachtsgeld): 3.000 Euro
Verzinsung (gemischtes Portfolio): ca. 3 Prozent p.a.

Ergebnis nach 5 Jahren:

60 Monate x 800 Euro = 48.000 Euro
5 x 3.000 Euro Sonderzahlungen = 15.000 Euro
Zinsertrag (ca.): 3.000 Euro
Gesamt nach 5 Jahren: ca. 66.000 Euro

Damit könnte eine Immobilie mit einem Kaufpreis von rund 200.000 bis 220.000 Euro finanziert werden (20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten).

Eigenkapital und Schuldendienstquote: Die doppelte Hürde

Was bedeutet die 40-Prozent-Regel?

Neben den 20 Prozent Eigenkapital ist die Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent die zweite große Hürde der KIM-Verordnung. Die monatliche Kreditrate darf 40 Prozent des nachhaltigen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.

Beispielrechnung:

Netto-Haushaltseinkommen: 4.000 Euro
Maximale monatliche Kreditrate: 4.000 x 40 Prozent = 1.600 Euro
Davon bereits bestehende Kredite (z.B. Autokredit): minus 300 Euro
Verfügbar für den Immobilienkredit: 1.300 Euro

Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent und 30 Jahren Laufzeit ergibt eine monatliche Rate von 1.300 Euro eine maximale Kreditsumme von rund 290.000 Euro.

Nachhaltiges Einkommen

Wichtig: Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Einkommen, sondern mit dem nachhaltigen Einkommen. Das bedeutet:

Überstundenzuschläge werden nur teilweise berücksichtigt
Befristete Arbeitsverhältnisse werden kritischer bewertet
Bei Selbstständigen wird der Durchschnitt der letzten 3 Jahre herangezogen
Karenzgeld oder Arbeitslosengeld zählt in der Regel nicht

Das Eigenkapital ist die zentrale Hürde beim Immobilienkauf in Österreich 2026. Die bis Juni 2025 gültige KIM-Verordnung verlangte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel; die meisten Banken halten auch nach dem Auslaufen daran fest. Dazu kommen die Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist praktisch nicht möglich.

Als Eigenkapital gelten Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, Schenkungen, Lebensversicherungen, vorhandene Grundstücke und in begrenztem Umfang auch Eigenleistungen beim Bau. Der Aufbau von ausreichend Eigenkapital dauert typischerweise 3 bis 7 Jahre und erfordert Disziplin und einen konkreten Sparplan.

Unser Tipp: Beginnen Sie so früh wie möglich mit dem Eigenkapitalaufbau, nutzen Sie verschiedene Sparformen und prüfen Sie alle verfügbaren Eigenkapitalquellen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind die Kreditkonditionen und desto sicherer ist Ihre Finanzierung.

Eigenkapital und Wohnbauförderung

Wohnbauförderung als Eigenkapitalersatz?

Die Wohnbauförderung der Bundesländer kann die Eigenkapitalsituation indirekt verbessern. Zwar zählt ein Förderdarlehen nicht als Eigenkapital im Sinne der früheren KIM-Verordnung (es ist Fremdkapital), aber die günstigen Konditionen (niedrige Zinsen, lange Laufzeiten, teilweise tilgungsfreie Anlaufphasen) entlasten das monatliche Budget und verbessern die Schuldendienstquote.

In Wien gibt es beispielsweise die Eigenmitteldarlehen der Stadt Wien (MA 50), die besonders günstige Konditionen bieten. Auch das Wohnbauförderungsdarlehen der Bundesländer kann die Finanzierung erleichtern. Informieren Sie sich frühzeitig bei der zuständigen Wohnbauförderungsstelle Ihres Bundeslandes über die verfügbaren Programme.

Eigenmitteldarlehen im Überblick nach Bundesland

Jedes Bundesland hat eigene Förderungsrichtlinien. Die wichtigsten Eckpunkte:

Bundesland	Besondere Eigenkapital-Förderungen
Wien	Eigenmitteldarlehen, Superförderung für Jungfamilien
Niederösterreich	Wohnzuschuss, Eigenmittelersatzdarlehen
Oberösterreich	Wohnbeihilfe, Startdarlehen für Erstbezieher
Steiermark	Zukunftsdarlehen, Jungfamilienförderung
Salzburg	Familienförderung, Wohnstarthilfe
Tirol	Wohnbauförderung mit Eigenkapitalzuschuss
Vorarlberg	Wohnbauförderung mit Eigenmittelunterstützung
Kärnten	Wohnbauförderung, Eigenheimzulage
Burgenland	Wohnbauförderung mit günstigen Darlehen

Jungfamilienförderung

Einige Bundesländer bieten spezielle Förderungen für Jungfamilien an, die den Eigenkapitalbedarf indirekt senken. In Niederösterreich gibt es beispielsweise den sogenannten Jungfamilienbonus, der die Darlehenssumme erhöht und damit den erforderlichen Eigenkapitalanteil relativ reduziert.

Häufige Fehler beim Eigenkapitaleinsatz

1. Gesamtes Erspartes einsetzen

Setzen Sie niemals Ihr gesamtes Erspartes als Eigenkapital ein. Behalten Sie eine Liquiditätsreserve von mindestens 3 bis 6 Monatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben (Reparaturen, Jobverlust, Krankheit). Auch die ersten Einrichtungskosten nach dem Kauf sollten eingeplant sein.

2. Eigenkapital aus riskanten Quellen

Vermeiden Sie, kurzfristige Kursgewinne aus Aktien oder Kryptowährungen als sicheres Eigenkapital einzukalkulieren. Kursschwankungen können das geplante Eigenkapital über Nacht schrumpfen lassen. Liquidieren Sie risikoreiche Anlagen rechtzeitig (6 bis 12 Monate vor dem geplanten Kauf) und parken Sie das Geld auf einem sicheren Tagesgeldkonto.

3. Kaufnebenkosten unterschätzen

Viele Käufer kalkulieren die Kaufnebenkosten zu niedrig. Rechnen Sie konservativ mit 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten. Vergessen Sie nicht die Pfandrechtseintragung der Bank (1,2 Prozent der Kreditsumme), die oft übersehen wird.

4. Renovierungskosten ignorieren

Besonders bei älteren Bestandsimmobilien fallen nach dem Kauf häufig Renovierungskosten an. Planen Sie einen Puffer von 10.000 bis 30.000 Euro für notwendige Renovierungen ein — dieses Geld sollte zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein.

5. Schenkung ohne Dokumentation

Wenn Familienangehörige Eigenkapital schenken, dokumentieren Sie den Vorgang sauber: Schenkungsvertrag oder zumindest ein schriftliches Bestätigungsschreiben, aus dem hervorgeht, dass es sich um eine Schenkung (nicht um ein Darlehen) handelt. Die Bank wird diesen Nachweis verlangen. Achten Sie auch auf die Schenkungsmeldepflicht beim Finanzamt.

Eigenkapital bei verschiedenen Immobilientypen

Eigentumswohnung (Bestandsimmobilie)

Bei einer bestehenden Eigentumswohnung ist die Berechnung am einfachsten: 20 Prozent des Kaufpreises plus rund 10 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten. Die Bank bewertet die Immobilie in der Regel nahe am Kaufpreis, sofern dieser marktüblich ist.

Neubau vom Bauträger

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger erfolgt die Zahlung häufig in Raten nach Baufortschritt (gemäß Bauträgervertragsgesetz, BTVG). Die Bank stellt den Kredit ebenfalls in Raten zur Verfügung. Das Eigenkapital muss in der Regel zu Beginn eingebracht werden (mit der ersten Rate). Ein Vorteil: Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis ohne Grundanteil berechnet, sofern dieser separat ausgewiesen ist.

Hausbau auf eigenem Grundstück

Beim Hausbau auf einem bereits vorhandenen Grundstück zählt der Grundstückswert als Eigenkapital. Die Bank bewertet das Grundstück und rechnet den Wert auf die Eigenkapitalquote an. Die Bausumme (Errichtungskosten) wird dann als Kreditbedarf behandelt.

Beispiel:

Grundstückswert: 120.000 Euro
Bausumme: 350.000 Euro
Gesamtwert der Immobilie: 470.000 Euro
20 Prozent Eigenkapital: 94.000 Euro
Grundstück als Eigenkapital: 120.000 Euro (mehr als 20 Prozent)
Kreditbedarf: 350.000 Euro (Bausumme)

In diesem Fall ist das Eigenkapital durch das Grundstück bereits gedeckt.

Sanierung einer bestehenden Immobilie

Bei der Finanzierung einer Sanierung wird das Eigenkapital anders bewertet. Die Bank berücksichtigt den aktuellen Verkehrswert der Immobilie (vor Sanierung) und den geschätzten Wert nach Sanierung. Der Eigenkapitalanteil bezieht sich auf die Sanierungskosten und die Differenz zwischen aktuellem Wert und Kreditsumme.

Checkliste: Eigenkapital für den Immobilienkauf

Nutzen Sie diese Checkliste, um Ihr verfügbares Eigenkapital vollständig zu erfassen:

Girokonten und Sparkonten (alle Banken)
Tagesgeldkonten und Festgeldkonten
Bausparverträge (aktueller Stand)
Wertpapierdepots (aktueller Kurswert minus KESt auf Gewinne)
Lebensversicherungen (aktueller Rückkaufswert)
Betriebliche Vorsorgekasse (bei Jobwechsel verfügbar)
Zugesagte Schenkungen (mit Beleg)
Vorhandenes Grundstück oder Immobilienbesitz (Schätzwert)
Geplante Eigenleistungen beim Bau (realistisch geschätzt)
Fällige Erbschaften oder Auszahlungen
Sonstige Vermögenswerte (Edelmetalle, Sammlungen etc.)

Addieren Sie alle Positionen und ziehen Sie die notwendige Liquiditätsreserve (3 bis 6 Monatsgehälter) sowie geplante Renovierungskosten ab. Das Ergebnis ist Ihr tatsächlich verfügbares Eigenkapital für den Immobilienkauf.

Weiterführende Artikel

Vergleichen Sie diesen Betrag mit den gängigen Bankanforderungen (20 Prozent des angestrebten Kaufpreises plus Kaufnebenkosten — angelehnt an die bis Juni 2025 gültige KIM-Verordnung) und Sie wissen sofort, in welcher Preisklasse Sie realistisch suchen können. Eine ehrliche Bestandsaufnahme erspart Ihnen die Enttäuschung, sich in eine Immobilie zu verlieben, die Sie sich nicht leisten können — und ermöglicht Ihnen gleichzeitig, gezielt und effizient nach der passenden Immobilie in Ihrem Budget zu suchen.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf in Österreich 2026?

Die bis Juni 2025 gültige KIM-Verordnung schrieb mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vor. Auch nach dem Auslaufen verlangen die meisten Banken weiterhin diese Quote. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten (rund 10 bis 12 Prozent) aus Eigenmitteln finanzieren. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro benötigen Sie also mindestens 90.000 Euro.

Was zählt als Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Als Eigenkapital gelten Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, Schenkungen und Erbschaften, Eigenmittel aus Lebensversicherungen, vorhandenes Grundstück oder Immobilienbesitz sowie Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek).

Was ist die KIM-Verordnung und gilt sie 2026 noch?

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) regelte von August 2022 bis Juni 2025 die Vergabe von Immobilienkrediten in Österreich. Sie schrieb 20 Prozent Eigenkapital, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote und maximal 35 Jahre Laufzeit vor. Seit Juli 2025 ist sie ausgelaufen, viele Banken orientieren sich aber weiterhin freiwillig an ähnlichen Vergabestandards.

Kann ich eine Immobilie in Österreich ohne Eigenkapital finanzieren?

Seit der KIM-Verordnung (gültig bis Juni 2025) hat sich die Praxis etabliert, maximal 80 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Auch nach dem Auslaufen der Verordnung halten sich die meisten Banken an diese Grenze. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist daher in der Praxis weiterhin kaum möglich.

Werden die Kaufnebenkosten beim Eigenkapital mitgerechnet?

Nein, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Makler, Notar -- rund 10 bis 12 Prozent) müssen zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenkapital aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit.

Zählt eine Schenkung als Eigenkapital?

Ja, Schenkungen von Familienangehörigen zählen als Eigenkapital. Die Bank verlangt in der Regel einen Nachweis (Kontoauszug, Schenkungsvertrag). Beachten Sie die Schenkungsmeldepflicht ab 50.000 Euro innerhalb von fünf Jahren beim Finanzamt.

Wie kann ich schnell Eigenkapital aufbauen?

Effektive Methoden zum Eigenkapitalaufbau sind ein monatlicher Sparplan (Tagesgeld, ETF-Sparplan), Bausparen, Sondertilgung bestehender Schulden, Reduktion der Ausgaben, Nebeneinkünfte und die Nutzung von Mitarbeitervorsorgekasse-Guthaben bei Jobwechsel.

Was ist die Schuldendienstquote laut KIM-V?

Die Schuldendienstquote darf laut KIM-Verordnung maximal 40 Prozent des nachhaltigen Nettoeinkommens betragen. Das bedeutet: Die monatliche Kreditrate inklusive aller anderen Kreditverpflichtungen darf 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.