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Wohnbauförderung in Österreich: Landesdarlehen, 1,5-Prozent-Kredite und Zuschüsse

Wohnbauförderung ist Landessache. Was das Wohnbaupaket des Bundes mit 1,5-Prozent-Darlehen bis 200.000 Euro bringt und welche Bundeshilfen 2026 ausliefen.

Eine österreichische Wohnbauförderung gibt es nicht. Es gibt neun, und sie unterscheiden sich in Höhe, Einkommensgrenzen, Flächenobergrenzen und Energiestandards. Wer eine Zahl sucht, die überall gilt, sucht vergeblich.

Was sich dagegen verallgemeinern lässt, ist die Mechanik: welche Förderformen es gibt, wie sie mit dem Bankkredit zusammenspielen - und woran der Anspruch am häufigsten scheitert.

Eckdaten Wohnbauförderung

PunktStand Oktober 2026
Zuständigkeitdie neun Bundesländer
Wohnbaupaket des Bundes1 Milliarde Euro Zweckzuschüsse 2024 bis 2026
Verbilligte Wohnbaudarlehenbis 200.000 Euro je Privatperson, Zinsbelastung höchstens 1,5 Prozent bis 2028
Grundbuch-Gebührenbefreiung Eigenheimaußer Kraft seit 01.07.2026
Sanierungsbonus des Bundes 2026eingestellt seit 02.02.2026
Kesseltausch des Bundes 2026Budget ausgeschöpft
Wohnbeihilfe zur Mieteje Land, teils nur für geförderte Wohnungen

Neun Länder, neun Regelwerke

Die Wohnbauförderung liegt in der Zuständigkeit der Länder. Jedes Land hat ein eigenes Wohnbauförderungsgesetz mit eigenen Durchführungsverordnungen, die regelmäßig novelliert werden.

Praktisch bedeutet das drei Dinge:

  • Regeln ändern sich oft. Was für Tirol gilt, gilt in der Steiermark nicht, und was 2024 galt, kann heute überholt sein.
  • Die Zuständigkeit liegt beim Wohnsitzland des Vorhabens, nicht beim Wohnsitz des Antragstellers.
  • Die einzige verlässliche Quelle ist die Förderstelle des Landes. Alles andere ist Vorbereitung auf das Gespräch dort.

Einen Überblick nach Ländern führt das Amtsportal unter Wohnförderungen und Beihilfen.

Wohnbaupaket 2024: Bundesgeld für Landesdarlehen

Seit 2024 unterstützt der Bund die Länder mit Zweckzuschüssen aus dem Wohn- und Baupaket: insgesamt 1 Milliarde Euro für 2024 bis 2026, davon 390 Millionen für neue Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit Kaufoption, 390 Millionen für neue Mietwohnungen und 220 Millionen für die Sanierung gemeinnütziger Mietwohnungen.

Für Eigentum wichtiger ist der zweite Teil: Der Bund stellt den Ländern verbilligte Darlehen von insgesamt 500 Millionen Euro bereit, deren Zinsbelastung bis 2028 1,5 Prozent im Jahr beträgt. Die Länder können daraus Wohnbaudarlehen bis 200.000 Euro Kreditsumme an Privatpersonen weitergeben oder die Zinszuschüsse zur Verbilligung eines Bankkredits verwenden. Ob, wie und für wen das angeboten wird, entscheidet das Land.

Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 erlaubt den Ländern, die Zweckzuschüsse für die Neubauförderung unter bestimmten Bedingungen auf die Jahre 2026 bis 2028 zu verteilen; Voraussetzung bleibt, dass das Bundesgeld zusätzlich zur Landesförderung eingesetzt wird.

Die vier Förderformen

Unabhängig vom Land treten dieselben Grundtypen auf, teils kombiniert.

Das Landesdarlehen ist ein Kredit des Landes zu einem Zinssatz deutlich unter Marktniveau, oft mit langer Laufzeit. Es ist zurückzuzahlen und wird in der Regel im Grundbuch besichert. Die Ersparnis liegt in der Zinsdifferenz über zwanzig oder dreißig Jahre und ist entsprechend groß.

Der Annuitätenzuschuss subventioniert nicht den Kredit, sondern die Rate: Das Land übernimmt über einen festgelegten Zeitraum einen Teil davon. Der Kredit selbst kommt von der Bank zu normalen Konditionen.

Der einmalige Zuschuss wird ausgezahlt und nicht zurückgefordert, solange die Bedingungen eingehalten werden. Er ist meist an bestimmte Maßnahmen gebunden, etwa an Sanierung oder Heizungstausch.

Die Wohnbeihilfe ist etwas anderes als die drei übrigen: Sie fördert nicht das Bauen, sondern das Wohnen, und wird laufend zur Miete gezahlt. Sie richtet sich nach Einkommen und Haushaltsgröße.

Was fast überall geprüft wird

Die Werte unterscheiden sich, die Kriterien ähneln einander:

Kriteriumworum es geht
EinkommenObergrenze, meist gestaffelt nach Haushaltsgröße
WohnnutzflächeObergrenze, ebenfalls nach Personenzahl gestaffelt
EnergiestandardMindestanforderung, häufig über der Bauordnung
HauptwohnsitzNutzung zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs
BindungsfristZeitraum, in dem die Bedingungen einzuhalten sind

Die Bindungsfrist wird am häufigsten unterschätzt. Wer innerhalb dieser Frist auszieht, vermietet oder verkauft, riskiert die Rückforderung - auch dann, wenn das Vorhaben ursprünglich korrekt gefördert wurde.

Antragszeitpunkt: vor Baubeginn oder Kaufvertrag

Eine Förderung kann auch dann entfallen, wenn alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sind: wegen eines Antrags, der zu spät kommt.

In aller Regel muss er vor Baubeginn beziehungsweise vor Abschluss des Kaufvertrags eingebracht werden. Wird zuerst gebaut und dann beantragt, ist der Anspruch weg, und daran lässt sich nachträglich nichts ändern - unabhängig davon, wie gut alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Welcher Zeitpunkt genau maßgeblich ist, steht im jeweiligen Landesrecht und ist die erste Frage an die Förderstelle. Sie sollte gestellt werden, bevor der Bauvertrag unterschrieben oder der Kaufvertrag beim Notar liegt.

Was 2026 ausgelaufen ist: Gebührenbefreiung und Sanierungsbonus

Zwei Bundeshilfen rund ums Eigenheim gibt es nicht mehr:

  • Die Grundbuch-Gebührenbefreiung. Die §§ 25a bis 25c des Gerichtsgebührengesetzes befreiten den Erwerb eines Eigenheims von der Eintragungsgebühr und die Finanzierung von der Pfandrechtsgebühr. Sie sind mit 1. Juli 2026 außer Kraft getreten und gelten nur noch für Grundbuchsanträge, die vorher bei Gericht eingelangt sind. Seither fallen wieder 1,1 Prozent für das Eigentum und 1,2 Prozent für das Pfandrecht an, Details beim Grundbuch.
  • Sanierungsbonus und Kesseltausch. Laut Sanierungsoffensive wurde der Sanierungsbonus des Bundes am 2. Februar 2026 eingestellt, beim Kesseltausch waren die Mittel laut Meldung vom 10. Juli 2026 aufgebraucht. Bestehende Registrierungen werden weiterbearbeitet. Für Sanierung und Heizungstausch bleiben damit vorerst die Landesförderungen.

Zusammenspiel mit dem Bankkredit

Für die Bank ist die Förderung ein Baustein der Gesamtfinanzierung. Zwei Punkte sind dabei zu klären:

Die Reihenfolge im Grundbuch. Ein Landesdarlehen wird meist ebenfalls durch ein Pfandrecht besichert, das häufig hinter jenem der Bank rangiert. Für die Bank ist das akzeptabel; für den Kreditnehmer bedeutet es, dass zwei Gläubiger im Grundbuch stehen und ein späterer Verkauf beide Zustimmungen braucht. Wie ein Pfandrecht funktioniert, steht beim Hypothekarkredit.

Die Eigenmittelfrage. Eine Förderung ist kein Eigenkapital, weil sie nicht aus eigenem Vermögen stammt. Einige Länder kennen dafür ein Eigenmittelersatzdarlehen. Ob und wie die Bank es anrechnet, gehört ins Erstgespräch - die Berechnung der Leistbarkeit hängt daran, wie unter Leistbarkeit beschrieben.

Sinnvoll ist, die Förderzusage vor dem Kreditvertrag zu haben. Steht sie, sinkt der benötigte Kreditbetrag, und damit verbessert sich die Bonitätsbeurteilung.

Förderbedingungen nach Bundesland

Die Förderlandschaft je Bundesland - einschließlich der Zuschüsse, die neben der klassischen Wohnbauförderung bestehen - ist nach Ländern aufbereitet:

Wien · Niederösterreich · Oberösterreich · Steiermark · Tirol · Salzburg · Kärnten · Vorarlberg · Burgenland

Für die Finanzierungsseite siehe Baukredit beim Neubau und Wohnkredit beim Kauf.

Quellen

Verbindlich ist die Auskunft der zuständigen Landesstelle.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es eine bundesweite Wohnbauförderung?

Nein. Die Wohnbauförderung ist Landessache, mit neun Landesgesetzen und eigenen Grenzen. Der Bund gibt den Ländern aber Geld dazu: Mit dem Wohnbaupaket 2024 können sie Wohnbaudarlehen bis 200.000 Euro an Privatpersonen weitergeben, deren Zinsbelastung bis 2028 höchstens 1,5 Prozent beträgt. Die Bedingungen legt das jeweilige Land fest.

Gibt es die Gebührenbefreiung im Grundbuch noch?

Nein. Die Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr für das Eigenheim nach den §§ 25a bis 25c Gerichtsgebührengesetz ist mit 1. Juli 2026 außer Kraft getreten. Sie gilt nur noch für Grundbuchsanträge, die vorher bei Gericht eingelangt sind.

Welche Förderformen gibt es?

Vier Grundtypen: das zinsbegünstigte Landesdarlehen, der Annuitätenzuschuss zu einem Bankkredit, der einmalige Zuschuss und die laufende Wohnbeihilfe zur Miete. Welche davon angeboten werden, unterscheidet sich je nach Land und Vorhaben.

Wann muss der Antrag gestellt werden?

In aller Regel vor Baubeginn beziehungsweise vor Abschluss des Kaufvertrags. Ein verspäteter Antrag lässt sich nachträglich nicht heilen. Die maßgebliche Frist steht im jeweiligen Landesrecht.

Muss die Förderung zurückgezahlt werden?

Beim Landesdarlehen ja, es ist ein Kredit zu vergünstigten Konditionen. Zuschüsse und Annuitätenzuschüsse werden nicht zurückgezahlt, können aber bei Zweckwidrigkeit rückgefordert werden, etwa bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes innerhalb einer Bindungsfrist.

Wie wirkt die Förderung auf den Bankkredit?

Sie senkt den benötigten Kreditbetrag und damit die Rate. Ein Landesdarlehen wird meist im Grundbuch besichert und rangiert häufig hinter dem Bankpfandrecht. Die Bank rechnet die Förderung in die Gesamtfinanzierung ein, verlangt dafür aber die Zusage.

Zählt die Förderung als Eigenmittel?

Nicht als Eigenmittel im engeren Sinn, weil sie kein eigenes Vermögen ist. Manche Länder kennen aber ein Eigenmittelersatzdarlehen, das genau diese Lücke schließen soll. Wie die Bank es bewertet, ist vorab zu klären.

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